La compra de una vivienda es una de las decisiones e inversiones más importantes en la vida de una persona. Por ello, es importante tener claro los pasos que hay que dar para conseguir realizar, satisfactoriamente, la compraventa de una vivienda.
Con esta guía, queremos ayudarle, desde VBB Abogados, a comprender el procedimiento para realizar la compraventa de una vivienda, y ofrecerle toda la información oportuna para llevar a cabo la transacción con seguridad.
Información detallada
Comprobación del estado de la vivienda
Es recomendable que, antes de asumir ningún compromiso en la compraventa de una vivienda, se revise el estado de la misma, tanto a nivel constructivo como en lo referente al cumplimiento de la legalidad.
Inspección de desperfectos
De esta forma, es imperativo inspeccionar el inmueble en busca de desperfectos, así como revisar que esté libre de cargas. Para ello, puede solicitar al vendedor una Nota Simple Informativa, expedida por el Registro de la Propiedad, donde podrá comprobar que el inmueble está libre de cargas, además de obtener una descripción de la finca, y corroborar que el vendedor es realmente el propietario.
Asegurar los pagos de impuestos y gastos
También, debe asegurarse de que la vivienda está al corriente de gastos e impuestos, solicitando al vendedor que le facilite el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y de las cuotas de la comunidad.
Certificado energético y cédula de habitabilidad
Así mismo, el vendedor debe poner a disposición de los compradores el Certificado de Eficiencia Energética, con información sobre las condiciones energéticas del inmueble, así como, en caso de adquirir una vivienda la Cédula de Habitabilidad, que acredita que cumple las condiciones mínimas, exigidas por ley, para vivir en ella.
Solicitud de Licencia de primera ocupación
Por otro lado, si se trata de una vivienda nueva, también habrá que solicitar la Licencia de Primera Ocupación, que certifica que el inmueble está terminado, y cumple todos los requisitos de habitabilidad. Además del Seguro Decenal, que debería tener el promotor, y que asegura que se responderá por los desperfectos estructurales en la construcción durante los 10 primeros años.
En caso de realizar la compraventa de una vivienda sobre plano, será importante solicitar avales a los promotores de todas las cantidades que se entreguen a cuenta del precio. Los avales garantizan que, en caso de que la obra no se finalice en las condiciones pactadas, el dinero que ya ha invertido le será devuelto.
En otro orden de cosas, debe considerar que, antes de realizar la compraventa de la vivienda, es posible que sea necesario formalizar un contrato preparatorio, que deje constancia del compromiso de las partes de vender y comprar, respectivamente. Los contratos más comunes para este cometido suelen ser: el Contrato de Arras, el Contrato Privado de Compraventa, la Opción de Compra, o la Promesa de Compraventa.
Formalización del contrato de compraventa
El momento definitivo de la compraventa de la vivienda llega con la firma de las escrituras ante notario. El notario se encargará de revisar la veracidad de los documentos aportados por las partes y redactar la escritura, que firmarán todas las partes implicadas.
Finalmente, se le hará entrega de las llaves de su nueva casa y, con la escritura firmada, el notario se hará cargo de enviar este documento al Registro de la Propiedad, con el fin inscribir la compra y el cambio de titular. Sin embargo, antes de que la inscripción pueda llevarse a cabo, es necesario realizar el pago de los impuestos correspondientes: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), si la vivienda es nueva o, en el caso de una vivienda de segunda mano, se debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Una vez pagados los impuestos, ya es posible inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, trámite que, aunque no es obligatorio, permite dejar constancia que el comprador es el propietario de la vivienda.
Responsabilidad civil de los agentes que han intervenido en la edificación
Según la ley española, e independientemente de lo establecido en el contrato de compraventa, todos los agentes que han intervenido en la edificación deben responder ante los propietarios de la vivienda.
Con agentes nos referimos a: el constructor, el promotor, el arquitecto y el aparejador. Todos ellos mantienen responsabilidades posteriores ante vicios o defectos de la construcción y, según el tipo de deficiencia que se presente, existen tres niveles de responsabilidad para dichos agentes.
- Diez años, en lo referente a desperfectos de la estructura del edificio.
- Tres años, por deficiencias en los elementos constructivos, que dificulten la habitabilidad del inmueble.
- Un año, por desperfectos en los acabados de la construcción, y solo exigible al constructor.
Tenga en cuenta que, en el caso de ser una vivienda de segunda mano, de tener ésta más de 10 años, las responsabilidades por parte de los agentes mencionados habrán desaparecido. En este caso, ante cualquier desperfecto, podrá reclamar al vendedor su reparación durante los 6 meses posteriores a la compra de la vivienda.
Gastos en la compraventa de una vivienda
Otro factor a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda son los gastos que hay que asumir más allá del precio de la compra. A continuación, mencionamos los gastos más importantes a tener en cuenta.
Gastos de notaría
Se trata de los honorarios del Notario, denominados aranceles, y cuya tarifa está aprobada por el Estado, y es la misma para todos los notarios. Aunque dependerá directamente del valor de la vivienda.
Gastos de registro
Son los gastos derivados de la inscripción en la vivienda en el Registro de la Propiedad. También están prefijados por ley y dependen del precio de compraventa.
Gastos de tasación
Si tiene previsto solicitar un préstamo hipotecario, según la ley, existe obligación de valorar la vivienda antes de la autorización de dicho préstamo, con el fin de que el banco pueda saber qué financiación le puede ofrecer.
De forma genérica, los gastos de tasación ascienden entre los 250 y los 600 euros, dependiendo de quien realice la tasación, así como la valoración y el tipo de inmueble.
Impuestos derivados por la compraventa de la vivienda
Anteriormente mencionamos los impuestos de los que habría de hacerse cargo el comprador, ante la compra de una vivienda nueva o de segunda mano. Los impuestos son los siguientes, y se aplican sobre el valor escriturado de la vivienda:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): 10% para viviendas nuevas, o 6,5% en el caso de Canarias, donde se aplica el Impuesto Generala Indirecto Canario, o IGIC. Y si se tratase de una vivienda pública el importe es del 4%.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): para viviendas de segunda mano, y varía según las comunidades autónomas. En las comunidades sujetas a derecho común (Código Civil) el tipo de gravamen general es del 6% sobre el importe escriturado, o el 4% en caso de familia numerosa para la compra de una vivienda habitual. En Cataluña, el tipo general es el 10%, pero puede aplicarse el tipo reducido del 5% en compras realizadas por jóvenes de hasta 32 años para la compra de su primera vivienda habitual.
Gastos de gestoría
Se trata de un gasto opcional derivado de la contratación de un gestor, para que se encargue de llevar a cabo la gestión del pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tenga en cuenta que, durante cualquier periodo del proceso de compraventa de una vivienda, es muy aconsejable que disponga del servicio de un abogado especialista en derecho inmobiliario, que le asesore en este proceso y le ofrezca la seguridad de que todo estará bajo control.
En VBB Abogados somos un equipo de profesionales especializado en derecho inmobiliario, capacitados para prestar asesoramiento en las distintas áreas de la actividad inmobiliaria: compraventa de inmuebles, arrendamientos, financiación, licencias, etc.
