Como consecuencia de las medidas excepcionales de distanciamiento social adoptadas a raíz del estado de alarma, para la gestión de la situación de crisis sanitaria, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma, con la consiguiente falta o disminución de ingresos y la incapacidad financiera para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas. Ante esta situación, el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, prevé una regulación específica que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales, en aquellos alquileres de locales de negocio en que el arrendatario es un autónomo o PYME. Esta modificación será posible si concurren determinados requisitos:
- imprevisibilidad e inevitabilidad de la situación origen de la imposibilidad de pago
- excesiva onerosidad de la prestación debida y
- buena fe contractual
Estas medidas son paralelas a las ya adoptadas en relación con el alquiler de la vivienda habitual, estableciéndose una distinción según las características del propietario arrendador.
- Arrendamientos de locales de negocio propiedad de grandes tenedores.
Se consideran grandes tenedores las empresas o entidades públicas de vivienda y las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros)
En estos casos, los arrendatarios podrán solicitar al arrendador una moratoria, obligatoria para éste, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
El plazo para solicitar esta moratoria es de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley.
Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19. La prórroga de la moratoria deberá prorrogarse mes a mes con un máximo de cuatro mensualidades.
La renta objeto de la moratoria se fraccionará en un plazo de dos años a partir de la primera mensualidad de renta arrendaticia, desde el momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La moratoria no generará penalización ni devengará intereses para el arrendatario.
- Arrendamiento de locales de negocio propiedad de arrendadores que no sean grandes tenedores
El arrendatario podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
El período de solicitud del aplazamiento es de un mes, a partir del 22 de abril.
Exclusivamente en el marco del acuerdo que puedan alcanzar las partes, éstas podrán disponer libremente de la fianza arrendaticia, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
- ¿Qué arrendatarios pueden beneficiarse de estas medidas?
Podrán acceder a las anteriores medidas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
- A) Si el arrendatario es un autónomo
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
B) Si el arrendatario es una PYME
- Que cumplan las condiciones para poder formular balance abreviado, es decir:
- a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, que haya sufrido una reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- ¿Cómo se acredita el cumplimiento de los anteriores requisitos?
El cumplimiento de los requisitos exigibles se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- ¿Cuáles son las consecuencias para el arrendatario que se beneficia indebidamente del aplazamiento temporal?
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos exigidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidad legal en que pueda incurrir por su conducta, como una eventual responsabilidad penal).
VBB Abogados
