Los problemas de urbanismo son constantes en diferentes lugares de España. Es el caso de los inmuebles fuera de ordenación, una figura que representa el enfrentamiento de derechos como el de la propiedad y la seguridad pública.
Hoy en día, la legislación relacionada con los inmuebles fuera de ordenación es un poco confusa para la mayoría de ciudadanos. Por este motivo, en Boltas Boyé Abogados hemos preparado este artículo con información clara y relevante para explicar qué son los inmuebles en situación de fuera de ordenación, por qué es importante legalizarlos y cuáles son los requisitos para conseguirlo.
Información detallada
¿Qué es un inmueble fuera de ordenación?
Un inmueble fuera de ordenación es una construcción, edificación o instalación que no cumple con las normas urbanísticas vigentes según el planeamiento urbanístico actual. Esta situación surge cuando el inmueble pierde su conformidad con la legalidad, ya sea por cambios en las normativas urbanísticas posteriores a su construcción o por haber sido edificado sin las licencias requeridas.
La clasificación de un inmueble como “fuera de ordenación” tiene implicaciones importantes, como restricciones en su uso y limitaciones para realizar reformas o ampliaciones significativas, lo que puede afectar tanto al valor de la propiedad como a su aprovechamiento futuro.
Razones por las que un inmueble queda fuera de ordenación
La situación de fuera de ordenación de los inmuebles ocurre generalmente por alguna de las siguientes razones:
- Construcciones inicialmente legales: Muchos de estos inmuebles se construyeron con licencia, cumpliendo las normas urbanísticas vigentes en su época. Sin embargo, con la aprobación de nuevos planes de urbanismo, los criterios han cambiado, y el inmueble ya no cumple con las exigencias del planeamiento actual. Por ejemplo, un edificio construido en una zona residencial que ahora está designada como área verde o de uso público.
- Construcciones ilegales: Otros inmuebles fueron edificados o modificados sin las licencias necesarias, ignorando las normativas urbanísticas. En estos casos, nunca tuvieron respaldo legal y, por lo tanto, se consideran automáticamente fuera de ordenación.
Restricciones de derechos para los inmuebles fuera de ordenación
Los inmuebles fuera de ordenación están sujetos a una serie de restricciones legales que limitan los derechos del propietario. Estas restricciones derivan de la falta de conformidad con las normas urbanísticas vigentes y afectan principalmente la capacidad de realizar obras o modificaciones significativas en la propiedad.
En esencia, la situación de fuera de ordenación implica una limitación del derecho de propiedad, ya que el inmueble no puede ser mejorado o adaptado libremente debido a su estatus legal. Estas restricciones pueden suponer un perjuicio significativo, especialmente en términos de mantenimiento, uso y valor de mercado de la propiedad.
Principales restricciones para inmuebles fuera de ordenación
Entre las limitaciones más comunes a los derechos de propiedad en inmuebles fuera de ordenación, se encuentran las siguientes:
- Prohibición de realizar obras que incrementen el valor de expropiación: No se permite ejecutar obras que puedan aumentar el valor del inmueble, como modernizaciones, ampliaciones o cualquier mejora que eleve su valor económico.
- Imposibilidad de reconstrucción: Los inmuebles fuera de ordenación no pueden ser objeto de obras de reconstrucción, incluso si han sufrido daños significativos. Esta restricción impide cualquier intento de rehacer la propiedad en caso de derribo o deterioro grave.
- Limitación en las reparaciones: Solo se autorizan reparaciones básicas cuyo objetivo sea garantizar la habitabilidad del inmueble y el desarrollo de actividades legales compatibles con su uso actual. También se permite la realización de obras para eliminar barreras arquitectónicas, como la instalación de rampas o ascensores, que faciliten la accesibilidad y movilidad.
Estas restricciones tienen como objetivo evitar que los inmuebles fuera de ordenación sigan generando un impacto negativo en el desarrollo urbano, promoviendo un uso más adecuado y conforme con las directrices del planeamiento urbanístico.
Legalizar un inmueble fuera de ordenación: ¿Por qué es importante hacerlo?
Legalizar un inmueble fuera de ordenación es un paso fundamental para garantizar que una propiedad cumpla con las normas urbanísticas vigentes y recupere su valor en el mercado. Este proceso no solo ayuda a evitar problemas legales, sino que también permite que el inmueble se adapte a las necesidades y exigencias de su entorno urbano actual.
Razones clave para legalizar un inmueble fuera de ordenación
Existen varios factores que destacan la importancia de este proceso, tanto desde una perspectiva económica como funcional. Algunas de las principales razones son:
- Evitar la devaluación del inmueble: Un inmueble fuera de ordenación pierde valor comercial porque no goza de los mismos beneficios que una propiedad legalizada y debidamente registrada. Esta devaluación afecta su precio de compraventa o alquiler, reduciendo significativamente su atractivo en el mercado inmobiliario.
- Adaptación a la realidad urbanística actual: La legalización permite que el inmueble se acople a las nuevas directrices urbanísticas, lo que puede incluir el crecimiento demográfico, la incorporación de tecnologías urbanas, la transición hacia energías sostenibles y la adecuación a las necesidades de accesibilidad y modernización.
- Acceso a subvenciones y ayudas: Solo los inmuebles en situación legal pueden beneficiarse de subvenciones públicas para proyectos de rehabilitación o mejora, como la instalación de sistemas de eficiencia energética o la adecuación a normativas medioambientales.
- Incremento del valor y la revalorización futura: Un inmueble legalizado tiene más posibilidades de modernizarse y aumentar su valor, al cumplir con las exigencias urbanísticas y ser más atractivo para compradores e inversores.
Beneficios de la legalización en el contexto urbanístico
Legalizar un inmueble fuera de ordenación no solo tiene ventajas individuales para el propietario, sino que también contribuye al desarrollo urbano ordenado y sostenible. Al cumplir con las normativas, las propiedades se integran en el planeamiento urbanístico, garantizando una convivencia armónica entre los usos residenciales, comerciales e industriales de la zona. Además, fomenta un entorno más seguro y preparado para afrontar los retos de las ciudades modernas.
Principales requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación
La legalización de un inmueble fuera de ordenación requiere cumplir con una serie de requisitos legales y urbanísticos. Estos requisitos están diseñados para garantizar que el inmueble pueda integrarse de manera adecuada en el planeamiento urbanístico vigente y que cumpla con las condiciones necesarias para su uso y aprovechamiento. A continuación, se detallan los principales:
Requisitos clave para legalizar un inmueble fuera de ordenación
- Cumplir los requerimientos de habitabilidad:
Este requisito es aplicable únicamente a inmuebles destinados a uso residencial. Implica que la propiedad debe contar con las condiciones necesarias para ser habitable, incluyendo ventilación, iluminación, accesibilidad, instalaciones básicas, entre otros aspectos esenciales. - No estar afectado por servidumbres de uso público general:
Un inmueble no puede legalizarse si está situado en terrenos sujetos a servidumbres, como vías públicas, redes de evacuación de aguas, instalaciones de suministro o futuras infraestructuras de transporte. Estas limitaciones se establecen para garantizar el uso público del suelo afectado. - No estar construido sobre suelo de carácter demanial:
Los bienes demaniales son aquellos que pertenecen al dominio público por ley, como calles, parques y espacios de uso comunitario. Si un inmueble está construido sobre este tipo de suelo, no puede ser legalizado y puede estar sujeto a una orden de demolición emitida por la Administración. - Cumplir con la normativa urbanística vigente:
Es imprescindible que el inmueble respete las normas establecidas en el planeamiento urbanístico actual, como la altura máxima permitida, el uso del suelo, las restricciones de edificación, entre otros criterios definidos por las autoridades locales.
Estos requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación aseguran que las propiedades cumplan con las directrices legales y urbanísticas, evitando problemas legales y fomentando su integración en el entorno urbano.
Inmuebles similares a los fuera de ordenación
Además de los inmuebles fuera de ordenación, existen otras categorías de propiedades que presentan situaciones jurídicas y urbanísticas especiales. Estas clasificaciones dependen de su conformidad con las normativas vigentes, su ubicación o el grado de protección aplicable. A continuación, exploramos los tipos más comunes:
Inmuebles en situación irregular
Los inmuebles en situación irregular no cumplen plenamente con las normas urbanísticas vigentes, pero su estado puede regularizarse mediante procedimientos legales. Aunque no están completamente fuera de ordenación, presentan limitaciones que requieren atención por parte del propietario.
- Características: Pueden carecer de licencias menores o incumplir normativas técnicas específicas.
- Ejemplo: Una vivienda con una ampliación no declarada que podría legalizarse pagando tasas y cumpliendo los requisitos técnicos.
Inmuebles ilegales
A diferencia de los inmuebles fuera de ordenación, los inmuebles ilegales no tienen posibilidad de regularización. Estos fueron construidos sin licencias ni autorización en terrenos donde está prohibido edificar.
- Características: Construcciones en suelos protegidos o no urbanizables. Pueden estar sujetas a sanciones o incluso a órdenes de demolición.
- Ejemplo: Una casa construida en una zona de reserva natural sin permisos.
Inmuebles en proceso de regularización
Se trata de propiedades que, aunque inicialmente no cumplieron con las normativas legales, tienen la posibilidad de ser regularizadas mediante un proceso de adaptación a las normas urbanísticas vigentes.
- Proceso de regularización: Incluye la obtención de licencias pendientes, la adecuación a las normativas y el pago de multas administrativas.
- Beneficio: Una vez regularizados, estos inmuebles adquieren pleno valor legal y comercial.
Inmuebles catalogados o protegidos
Son propiedades con valor histórico, cultural o arquitectónico que están sujetas a estrictas regulaciones. Aunque legales, presentan restricciones importantes respecto a las modificaciones que se les pueden realizar.
- Ejemplo: Edificios patrimoniales o monumentos históricos que requieren permisos especiales para realizar obras.
5. Inmuebles en situación de expropiación
Son propiedades ubicadas en terrenos declarados de utilidad pública o interés social, que pueden ser expropiados por las administraciones públicas.
- Ejemplo: Una vivienda situada en terrenos destinados a la construcción de una carretera o infraestructura pública.
6. Inmuebles sobre suelo rústico o no urbanizable
Son construcciones situadas en terrenos destinados exclusivamente a actividades agrícolas, forestales o de protección ambiental. Las normativas restringen o prohíben edificaciones en estas áreas.
- Características: Solo se permiten construcciones específicas, como instalaciones agrícolas o ganaderas.
- Ejemplo: Una casa construida sin autorización en terreno agrícola.
Importancia de conocer el tipo de inmueble
Entender las diferencias entre estas categorías y los inmuebles fuera de ordenación es crucial para propietarios, compradores e inversores. Cada tipo tiene implicaciones legales y urbanísticas que afectan directamente su uso, valor y posibilidades de regularización.
Si estás considerando adquirir o regularizar un inmueble, es fundamental contar con el asesoramiento de un experto en derecho urbanístico para tomar decisiones informadas y evitar riesgos legales.
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Sin duda, los procedimientos para legalizar un inmueble fuera de ordenación son complejos. Por este motivo, en Boltas Boyé Abogados contamos con especialistas que podrán asesorarle en cualquier materia del ámbito inmobiliario, como los trámites para escriturar un inmueble fuera de ordenación. Si desea conocer más sobre nuestros servicios, puede contactarnos a través de nuestra página web.
