Los problemas de urbanismo son constantes en diferentes lugares de España. Es el caso de los inmuebles fuera de ordenación, una figura que representa el enfrentamiento de derechos como el de la propiedad y la seguridad pública.
Hoy en día, la legislación relacionada con los inmuebles fuera de ordenación es un poco confusa para la mayoría de ciudadanos. Por este motivo, en Boltas Boyé Abogados hemos preparado este artículo con información clara y relevante para explicar qué son los inmuebles en situación de fuera de ordenación, por qué es importante legalizarlos y cuáles son los requisitos para conseguirlo.
Información detallada
¿Qué es un inmueble fuera de ordenación?
Se conoce como un inmueble fuera de ordenación a las construcciones, edificaciones e instalaciones que no cumplen los criterios de la legalidad urbanística vigente.
Por lo general, la situación de fuera de ordenación de los inmuebles ocurre por alguno de los siguientes motivos:
- Muchos de estos inmuebles fueron construidos con licencia, ajustándose a la normativa vigente en la época de su construcción, pero no cumplen con las normas de los nuevos planes de urbanismo, aprobados con posterioridad. En efecto, los nuevos planeamientos urbanísticos señalan los supuestos específicos en que un inmueble pierde su ‘legalidad’ y adquiere la situación de fuera de ordenación.
- Otros inmuebles se construyeron o modificaron sin solicitar las oportunas licencias y sin respetar las normas urbanísticas vigentes.
Restricciones de derechos para los inmuebles fuera de ordenación
La situación de fuera de ordenación genera una serie de perjuicios para el propietario del inmueble. En definitiva, la falta de conformidad con las leyes urbanísticas conlleva a determinadas restricciones del derecho de propiedad. Algunas de estas son:
- No se pueden realizar obras que incrementen el valor de expropiación del inmueble, es decir, obras que le otorgan un mayor valor a una edificación, como la modernización o el aumento de volumen.
- La imposibilidad de efectuar obras de reconstrucción. Los inmuebles en situación de fuera de ordenación no se pueden someter a obras de reconstrucción.
- Las reparaciones son limitadas. Solo se autorizan obras cuya finalidad sea preservar la habitabilidad y las actividades lícitas que, de forma normal, se efectúan en sus instalaciones. También se autoriza la eliminación de barreras arquitectónicas que impidan la circulación y la movilidad.
¿Por qué es importante legalizar un inmueble fuera de ordenación?
Hay distintos factores que respaldan la importancia de legalizar y formalizar un inmueble fuera de ordenación.
Para empezar, la legalización evita que el inmueble pierda valor. ¿Qué significa esto? Los inmuebles fuera de ordenación o ‘disconformes’ con las normas vigentes, no gozan de los mismos beneficios que los inmuebles en situación legal, debidamente registrados, de forma que el bien se devalúa a efectos comerciales, reduciendo los precios de compraventa o alquiler.
Por otra parte, permite que los inmuebles se adapten a la nueva realidad urbanística de su entorno, facilitando el acoplamiento a circunstancias como el crecimiento demográfico, la tecnologización de las ciudades, la adaptación a los requerimientos de las nuevas energías, la obtención de subvenciones para rehabilitaciones. En suma, un inmueble legalizado, tiene muchas más probabilidades de modernizarse y revalorizarse, por el hecho de cumplir con las exigencias urbanísticas.
Principales requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación
Existen varios requisitos que un inmueble de cumplir para poder ser legalizado. Entre los principales se destacan:
- Cumplir los requerimientos de habitabilidad. Estos requerimientos se aplican únicamente a los inmuebles destinados a
- No estar afectado por servidumbres de uso público general. La servidumbre es un derecho que limita el dominio de un bien determinado en beneficio de Es el caso de vías públicas, instalaciones de suministros, redes de evacuación de aguas, creación de nuevas infraestructuras de transportes, etc.
- No debe tener un suelo en carácter demanial. Los bienes demaniales son aquellos que, por ley, pertenecen al dominio y uso público. Por ejemplo, las calles y los parques. Cuando los inmuebles se han construido sobre estos suelos, la Administración puede ordenar su demolición.
- Cumplir con la normativa urbanística
¿Necesita asesoramiento para legalizar un inmueble fuera de ordenación en Barcelona?
Sin duda, los procedimientos para legalizar un inmueble fuera de ordenación son complejos. Por este motivo, en Boltas Boyé Abogados contamos con especialistas que podrán asesorarle en cualquier materia del ámbito inmobiliario, como los trámites para escriturar un inmueble fuera de ordenación. Si desea conocer más sobre nuestros servicios, puede contactarnos a través de nuestra página web.
