Els problemes d’urbanisme són constants en diferents llocs d’Espanya. És el cas dels immobles fora d’ordenació, una figura que representa l’enfrontament de drets com el de la propietat i la seguretat pública.
Avui en dia, la legislació relacionada amb els immobles fora d’ordenació és una mica confusa per a la majoria de ciutadans. Per aquest motiu, a Boltas Boyé Advocats hem preparat aquest article amb informació clara i rellevant per explicar què són els immobles en situació de fora d’ordenació, per què és important legalitzar-los i quins són els requisits per aconseguir-ho.
Información detallada
Què és un immoble fora d’ordenació?
Es coneix com un immoble fora d’ordenació a les construccions, edificacions i instal·lacions que no compleixen els criteris de la legalitat urbanística vigent.
Per regla general, la situació de fora d’ordenació dels immobles succeeix per algun dels següents motius:
- Molts d’aquests immobles van ser construïts amb llicència, ajustant-se a la normativa vigent en l’època de la seva construcció, però no compleixen les normes dels nous plans d’urbanisme, aprovats amb posterioritat. En efecte, els nous planejaments urbanístics assenyalen els supòsits específics en què un immoble perd la seva “legalitat” i adquireix la situació de fora d’ordenació.
- Altres immobles es van construir o modificar sense sol·licitar les oportunes llicències i sense respectar les normes urbanístiques vigents.
Restriccions de drets per als immobles fora d’ordenació
La situació de fora d’ordenació genera una sèrie de perjudicis per al propietari de l’immoble. En definitiva, la falta de conformitat amb les lleis urbanístiques comporta determinades restriccions del dret de propietat. Algunes d’aquestes són:
- No es poden executar obres que incrementin el valor d’expropiació de l’immoble, és a dir, obres que li atorguin un valor més elevat a una edificació, com la modernització o l’augment de volum. La impossibilitat d’efectuar obres de reconstrucció.
- Els immobles en situació de fora d’ordenació no es poden sotmetre a obres de reconstrucció. Les reparacions estan limitades. Només s’autoritzen obres la finalitat de les quals sigui preservar l’habitabilitat i les activitats lícites que, de forma normal, s’efectuen a les seves instal·lacions.
- També s’autoritza l’eliminació de barreres arquitectòniques que impedeixin la circulació i la mobilitat.
Per què és important legalitzar un immoble fora d’ordenació?
Hi ha diferents factors que donen suport a la importància de legalitzar i formalitzar un immoble fora d’ordenació.
Per començar, la legalització evita que l’immoble perdi valor. Què significa això? Els immobles fora d’ordenació o ‘disconformes’ amb les normes vigents, no gaudeixen dels mateixos beneficis que els immobles en situació legal, degudament registrats, de forma que el bé es devalua a efectes comercials, reduint els preus de compravenda o lloguer.
D’altra banda, permet que els immobles s’adaptin a la nova realitat urbanística del seu entorn, facilitant l’acoblament a circumstàncies com el creixement demogràfic, la tecnologització de les ciutats, l’adaptació als requisits de les noves energies, l’obtenció de subvencions per a rehabilitacions. En suma, un immoble legalitzat, té moltes més probabilitats de modernitzar-se i revaloritzar-se, pel fet de complir amb les exigències urbanístiques.
Principals requisits per legalitzar un immoble fora d’ordenació
Hi ha diversos requisits que un immoble ha de complir per poder ser legalitzat. Entre els principals es destaquen:
- Complir els requisits d’habitabilitat. Aquests requisits s’apliquen únicament als immobles destinats a habitatge.
- No estar afectat per servituds d’ús públic general. La servitud és un dret que limita el domini d’un bé determinat en benefici de tercers. És el cas de vies públiques, instal·lacions de subministraments, xarxes d’evacuació d’aigües, creació de noves infraestructures de transport, etc.
- No haver estat construït sobre un sòl de caràcter demanial. Els béns demanials són aquells que, per llei, pertanyen al domini i ús públic. Per exemple, els carrers i els parcs. Quan els immobles s’han construït sobre aquests sòls, l’Administració pot ordenar la seva demolició.
- Complir amb la normativa urbanística.
Necessita assessorament per legalitzar un immoble fora d’ordenació a Barcelona?
Sense cap mena de dubte, els procediments per legalitzar un immoble fora d’ordenació són complexos. Per aquest motiu, a Boltas Boyé Advocats comptem amb especialistes que podran assessorar-lo en qualsevol matèria de l’àmbit immobiliari, com els tràmits per escripturar un immoble fora d’ordenació. Si desitja conèixer més sobre els nostres serveis, pot contactar amb nosaltres a través de la nostra pàgina web.