El primer pas de la futura compravenda d’un immoble sol ser el contracte d’arras, el document en què es recull el compromís mutu de comprador i venedor i en el qual han de quedar clarament especificades quines són les condicions bàsiques d’aquesta futura compravenda.
El contracte d’arras és un document privat que consisteix a reservar a favor del futur comprador un dret sobre la compra de l’immoble, entregant per a això una quantitat de diners al venedor, i penalitzant al comprador o al venedor si trenquen aquest acord.
Les dades fonamentals que ha de contenir el contracte d’arras són totes les dades que apareixeran en el futur contracte de compravenda:
- Identificació exacta de l’immoble: incloent la seva descripció física i registral; els seus annexos (garatge, trasters, terrasses, jardí…); si inclou l’ús privat d’algun element comunitari; així com les dades del Registre de la Propietat, dades del Cadastre, i número de la Cèdula d’Habitabilitat en cas de tractar-se d’un habitatge (de la qual hauria de lliurar-se una còpia).
- Ha d’expressar-se si l’immoble està lliure o no d’ocupants o arrendataris i si pesa alguna càrrega o gravamen sobre el mateix (hipoteques, embargaments…,), establint-se com es lliuraran aquestes càrregues abans de la compra final i qui pagarà les despeses d’aquesta cancel·lació.
- Preu final i forma de pagament.
- Termini màxim per formalitzar la compravenda i otorgament d’escriptura pública.
- Pactes sobre distribució de despeses en la compravenda, per exemple: IBI de l’any en curs, quotes comunitàries ordinàries, derrames extraordinàries acordades o pendents d’aprovació per la comunitat.
- Quantitat que es lliura en concepte d’arras, en garantia del compromís adquirit, mencionant expressament que totes les quantitats lliurades es descomptaran del preu final, especificant si es tracta d’arras confirmatòries, penals o penitencials. En cas de tractar-se d’un habitatge d’obra nova, a aquesta quantitat s’ha d’afegir el 10% d’IVA, que ha de figurar degudament desglossat. Les segones o posteriors transmissions estan gravades per l’Impost de transmissions patrimonials.
- Es pot incloure també qui es farà càrrec dels honoraris de l’agent de la propietat immobiliària o empresa comercialitzadora de l’immoble.
Les arras es paguen en el moment de la firma del contracte d’arras i quant a la forma de pagament depèn del que pactin les parts, si bé, la recomanació és pagar sempre amb xec bancari nominatiu a favor del propietari de l’immoble, per assegurar la solvència del comprador i la identitat del destinatari final del pagament, així com poder acreditar el pagament si fos precís en un futur.
En cas que es tracti d’un matrimoni en règim de guanys s’entendrà que el cònjuge que signa els fa en nom de la seva societat de guanys, ja que existeix una presumpció legal de guanancialitat dels béns adquirits durant el matrimoni. En el supòsit de matrimoni en règim de separació de béns o parelles no casades, han de comparèixer tots dos a la signatura del contracte per ser així cotitulars dels drets que emanen d’aquest.
Què passa si es trenca el contracte i no es formalitza l’escriptura de compravenda?
En el cas més habitual, que ens trobem davant d’un document d’arras penitencials, el futur comprador es compromet a adquirir l’habitatge en el termini i pel preu estipulats en dit contracte, si bé pot desistir lícitament de la compra (perquè ja no li interessi l’adquisició) perdent la quantitat entregada.
El venedor també pot desistir de la venda, en quin cas, com a penalització, haurà de tornar per duplicat la quantitat rebuda com a arras.
És necessari reflectir en el contracte que les arras es configuren com a penitencials, contemplant la possibilitat de resoldre el compromís perdent el comprador la quantitat entregada o retornant-la el venedor per duplicat, en funció de qui sigui imputable el desistiment, qüestió aquesta que ha donat i dóna lloc a nombrosos litigis i jurisprudència dels tribunals, per la qual cosa sempre és recomanable comptar amb un bon assessorament legal abans de procedir a la signatura d’un contracte d’arras.