Información detallada
Què és un “condomini”?
Un “condomini” és una situació jurídica en la qual dues o més persones es converteixen en propietaris conjunts d’una cosa, és a dir, són propietaris d’una quota o part del bé comú. Per exemple, el cas habitual de cònjuges que adquireixen un habitatge per la meitat i proindivís.
Aquesta situació de “proindivís” pot ser origen de problemes i conflictes quan els copropietaris no volen trobar-se en aquesta situació, per exemple, uns germans que hereten la habitatge dels seus pares, passant a ser copropietaris de la mateixa, i no tots els hereus tenen la mateixa disponibilitat per assumir les despeses de l’immoble, o hi ha diferents opinions sobre si procedir a l’arrendament o venda de la propietat.
Divisió de la cosa comuna
Cap dels comuners o copropietaris no està obligat a continuar en la comunitat. Qualsevol d’ells i en el moment que estimi oportú pot sol·licitar la divisió de la cosa comuna, llevat que aquesta provoqui la inutilitat del bé per a l’ús al qual està destinat.
L’acció de divisió de la cosa comuna és un dret reconegut a cadascun dels copropietaris i implica l’extinció de la comunitat. Tot i això, els copropietaris poden acordar mantenir la indivisió del bé per un període màxim de 10 anys.
Procediment per a la divisió de la propietat comuna
Amb la divisió de la cosa comuna, cada un dels propietaris passarà a convertir-se en propietari exclusiu de la porció que li correspon del bé. Quan el bé és divisible es procedeix a adjudicar una part del mateix a cada copropietari. Ara bé, el més habitual, com és el cas de les vivendes, és que es tracti de béns indivisibles.
En aquest cas hi ha diferents solucions: (a) el bé s’adjudica a un dels comuners i aquest paga als altres el preu corresponent a la quota que tenia cada condueix en la comunitat; (b) vendre la cosa i repartir la quantitat obtinguda entre tots, també en funció de l’aportació de cadascun.
Maneres de dividir la propietat comuna
La divisió de la propietat es pot efectuar de diverses maneres, mitjançant procediments de divisió que són tres: arribar a un acord entre les parts, mitjançant la intervenció d’àrbitres i, en última instància, la via judicial. Si el bé és un immoble susceptible de constituir-se en règim de propietat horitzontal, és recomanable optar per aquesta via.
Divisió de la propietat comuna per acord de les parts.
Per acord de les parts, per exemple, els hereus per unanimitat acorden de quina manera es repartiran els béns heretats.
Divisió amb la intervenció d’àrbitres.
Mitjançant àrbitres designats de comú acord pels copropietaris, que haurà de dividir el bé en parts proporcionals al dret de cadascú i finalment.
Divisió de la propietat comuna mitjançant la via judicial.
O bé mitjançant la via judicial o interposició d’una demanda d’acció de divisió de cosa comuna quan no ha estat possible arribar a cap acord. El procés judicial pot concloure amb la venda de la cosa en pública subhasta.
La divisió de la cosa comuna no pot afectar els drets de tercers. Qualsevol que ostenti un dret real (hipoteca, servitud…) sobre el bé abans de la partició, el conservarà després d’aquesta última. El mateix ocorre amb els drets personals.
El Codi Civil de Catalunya regula en termes semblants al CC espanyol la divisió de la cosa comuna. Igualment, estableix que els copropietaris poden exigir, en qualsevol moment, la divisió del bé. I també es recull la possibilitat de pactar la conservació indivisa de la cosa durant un període de fins a deu anys.
Una altra de les opcions que es contempla és l’adjudicació del dret d’usufructuar sobre la cosa a un o diversos participants i de la nua propietat a la resta de copropietaris. D’altra banda, els cotitulars amb almenys quatre quintes parts de les quotes de la comunitat poden exigir l’adjudicació del bé, pagant el valor pericial de la participació de la resta.
Quan el bé és indivisible, l’adjudicació es concedeix al condueix que posi interès en el mateix. Si existeix més d’un, a qui tingui la participació major. En cas d’interessos i participacions iguals, decideix la sort.