La compravenda d’immobles és un tipus d’operació cada vegada més habitual en els nostres dies. L’increment de transaccions suposa que els contractes vagin evolucionant, detallant-se i perfilant cada vegada més el seu contingut, per adaptar-se a les concretes necessitats de venedor i comprador.
Entre les clàusules o pactes que poden introduir-se en un contracte de compravenda d’immobles està la condició suspensiva, que permet subordinar l’eficàcia del contracte al compliment d’un determinat esdeveniment.
Información detallada
Què és una obligació condicional?
Segons el Codi Civil, una obligació condicional és aquella la qual el seu compliment depèn d’un esdeveniment futur (que ocorrerà amb seguretat) o incert (es desconeix si es produirà o no).
Les obligacions condicionals estan definides en l’article 1114, segons el qual: “En les obligacions condicionals l’adquisició dels drets, així com la resolució o pèrdua dels ja adquirits, depenen de l’esdeveniment que constitueixi la condició”.
D’aquesta definició es desprèn que hi ha dos tipus de condicions que poden afectar un contracte: la condició suspensiva i la condició resolutòria, les conseqüències de les quals, si es produeixen, són radicalment oposades.
Mentre el compliment d’una condició resolutòria implica que el contracte esdevingui ineficaç, la producció del fet que constitueix la condició suspensiva determina que el contracte comenci a desplegar tots els seus efectes.
Així, en una compravenda subjecta a condició suspensiva, quan la condició es compleix, esdevé exigible les obligacions que sorgeixen del contracte, és a dir, l’obligació de lliurar l’immoble per part del venedor i l’obligació de pagar el preu acordat per part del comprador.
En un cas o l’altre, és necessari indicar que la condició no pot consistir en un fet o esdeveniment la producció del qual depengui de l’exclusiva voluntat de qualsevol de les parts, ja que això implicaria deixar l’eficàcia del contracte en les seves mans, alterant el principi d’equitat implícit en les obligacions contractuals.
Què és la condició suspensiva?
Com hem explicat, una condició suspensiva és un fet futur o eventual, que determina l’eficàcia del contracte de compravenda, de tal manera que les obligacions queden paralitzades o suspeses fins al compliment de la condició.
Dit d’una altra manera, és aquella que fa dependre l’efectivitat del contracte i l’exigibilitat de les obligacions nascudes d’aquest, d’un fet eventual o futur.
Exemples de condició suspensiva típica, que solen trobar-se en contractes de compravenda d’immobles, són: que el venedor compleixi els tràmits de l’herència de les finques que pretén transmetre; que al comprador se li concedeixi un préstec hipotecari per poder pagar el preu pactat; que s’atorgui una llicència d’edificació per a construir un habitatge en el solar que es vol adquirir, etc.
Així, en un contracte de compravenda subjecte a condició suspensiva, consistent en que el comprador obté una hipoteca, els efectes jurídics del contracte no es produiran fins que aquell obtengui una resposta positiva definitiva per part d’una entitat bancària, atorgant-li el finançament sol·licitat.
Quina és la diferència entre la condició suspensiva i la resolutòria?
A diferència de la condició suspensiva, en què els efectes obligacionals del contracte no es despleguen fins que aquesta es compleix, la condició resolutòria extingeix l’eficàcia d’un contracte ja nascut, d’acord amb l’esdeveniment d’un fet també futur o probable.
Això implica que, en cas de complir-se la condició resolutòria, hauran de restituir-se les prestacions complertes per cadascuna de les parts en virtut del contracte: el venedor recuperarà la propietat i haurà de restituir el preu pagat pel comprador.
Un exemple de condició resolutòria el constitueix la falta de pagament del preu ajornat dins del termini establert: es celebra un contracte de compravenda d’un local per un import de 200.000 €, entregant el comprador 100.000 € en l’acte de signatura de l’escriptura, i pactant que la resta del preu serà entregat en un termini de sis mesos, amb la condició que el venedor pugui resoldre la compra i recuperar el local si el comprador no abona la quantitat pendent en el termini acordat.
En aquest cas, el contracte arriba a produir els seus efectes: entrega del local i pagament de part del preu, però deixarà de fer-ho si es compleix la condició (falta de pagament de la resta), de forma que el venedor recupera la propietat de l’immoble i es restitueix la part del preu ja pagada.
Contracte de compravenda subjecte a condició suspensiva
El creditor en una obligació condicional, en el nostre cas el comprador, no és titular d’un dret pròpiament dit a què li sigui transmès l’immoble, sinó que té una expectativa de dret respecte de la qual existeix incertesa sobre si la prestació arribarà a ser exigible.
No obstant això, la seva posició està jurídicament protegida en el nostre ordenament, mitjançant el reconeixement d’alguns drets en ordre a conservar aquesta expectativa: “El creditor pot, abans del compliment de les condicions, exercir les accions procedents per a la conservació del seu dret” (art. 1121 del Codi Civil).
D’acord amb aquest article, s’admet que el comprador, malgrat no haver adquirit encara la propietat, pugui sol·licitar mesures per evitar la deterioració de l’immoble, la interrupció de la usucapió d’un tercer, etc.
Per la mateixa raó de protecció del comprador, es pot exigir al venedor un comportament diligent respecte de l’immoble, ja que respondrà de la pèrdua o deteriorament d’aquest, si ha tingut lloc per culpa seva.
D’altra banda, en el contracte de compravenda amb condició suspensiva, hi ha una doble possibilitat: que sigui el mateix contracte el que se subjecta a la condició suspensiva, o bé que el que se subjecti a condició sigui el pagament del preu. Són dues coses diferents:
- Subjectar la venda a condició suspensiva (en aquest cas tot el negoci queda subjecte al compliment o no de la condició).
- Subjectar a condició suspensiva el pagament del preu, però no la venda com a tal.
Si és la compravenda com a tal la que es limita amb una condició, la transmissió del domini no es produeix fins que aquella es compleixi. És a dir, el comprador no adquirirà la propietat, que reté el venedor fins que es produeixi el succés condicional. Per exemple, el contracte no és eficaç fins que el venedor elimini les càrregues registals que pesen sobre la finca, o fins que al comprador se li concedeixi la hipoteca.
Si, pel contrari, és el pagament del preu el que es condiciona, la compravenda és plenament eficaç i es transmet el domini sobre el bé immoble, que passa a mans del comprador, però aquest no tindrà obligació de pagar el preu fins que es compleixi la condició.
En qualsevol dels dos supòsits, el contracte de compravenda amb condició suspensiva no produeix efectes fiscals fins al compliment de la condició, és a dir, no es genera l’obligació de pagar els impostos vinculats a la compravenda.
Supòsit de condició suspensiva
Un supòsit habitual és el contracte de compravenda d’immoble subjecte a condició suspensiva d’obtenció de llicència d’edificació, quan l’objecte és un solar que no té llicència d’edificació.
El comprador, futur promotor, només té interès en la compra del solar si pot construir en el mateix i, per això, es condiciona l’eficàcia del contracte a una condició suspensiva consistent en l’obtenció de l’oportuna llicència.
El contracte de compravenda és plenament vàlid i obligatori per a les parts, però l’eficàcia de les prestacions (entrega de l’immoble i pagament del preu) queda subordinada a l’obtenció de l’oportuna llicència municipal.
Si està interessat en la compra o venda d’un immoble i li interessa que el contracte quedi subordinat a una determinada condició, que garanteixi o asseguri la seva posició contractual, contacti amb el nostre despatx i li oferirem assessorament especialitzat.