Información detallada
Què vol dir “immoble fora d’ordenació”?
El terme “immoble fora d’ordenació” es refereix a aquelles construccions que queden fora de la normativa urbanística vigent, és a dir, que en la normativa actual no tenen “cabuda”. Una edificació està considerada fora d’ordenació quan es dona alguna de les següents circumstàncies:
- El règim de fora d’ordenació s’aplica a aquelles edificacions o construccions realitzades sense l’obligatòria llicència o que no s’ajustin a la llicència atorgada, i sobre les quals l’administració ja no pot iniciar un expedient de reposició de la legalitat urbanística (que podria acabar amb la demolició del construït) per haver transcorregut el termini legalment establert.
Els terminis els estableix cada Comunitat Autònoma. En el cas de Catalunya són sis anys des de la seva completa finalització.
Es trobaria en situació de fora d’ordenació, per exemple, l’edificació d’un habitatge sobre sòl rústic sense llicència, sempre que hagin transcorregut 6 anys des de la seva finalització.
Si no ha transcorregut aquest termini, l’edificació il·legal podria ser objecte d’un expedient administratiu que podria finalitzar amb una ordre de demolició.
- També és el cas d’una edificació que va ser construïda amb la corresponent llicència municipal, però que actualment, i a causa d’un canvi de planejament posterior, ha quedat disconforme amb l’ordenació urbanística vigent, en modificar aquest planejament els requisits d’ocupació, edificabilitat o qualsevol altra circumstància urbanística.
Seria, per exemple, el cas d’un habitatge unifamiliar edificat amb llicència sobre un solar que, a causa d’un planejament urbanístic posterior, ha passat a ser qualificat de zona verda.
Aquesta situació urbanística sobrevinguda en què ha quedat l’edificació suposaria que actualment no se li concediria una llicència a aquesta construcció.
Inmobles fora d’ordenació: total i parcial
Les edificacions en situació de fora d’ordenació total són aquelles totalment incompatibles amb l’ordenament basat en la normativa urbanística actual.
La situació de fora d’ordenació parcial tindrà lloc quan l’edificació incompleix només una part de l’ordenament urbanístic, per exemple, el planejament només preveu que es pugui construir en un solar un edifici de planta baixa més 2 plantes, i se’n construeixen 3. La declaració de fora d’ordenació afecta a l’edifici en la seva totalitat, no a les seves parts o a algunes d’elles aïlladament considerades.
Conseqüències d’una edificació de fora d’ordenació
Fonamentalment, es limiten les obres que es poden autoritzar per no allargar l’existència de l’edificació més enllà de la seva vida útil.
En general, s’admet la realització en els edificis fora d’ordenació d’obres de reparació i d’obres petites que tendeixin a l’adaptació de l’immoble a les necessitats del propietari. En les construccions i les instal·lacions que estan fora d’ordenació no es poden autoritzar obres de consolidació ni d’augment de volum, però sí les reparacions que exigeixin la salubritat pública, la seguretat de les persones o la bona conservació d’aquestes construccions i instal·lacions. Les obres que s’autoritzin no comporten augment del valor d’expropiació.
En cas d’obres que excedeixin les permeses, és difícil admetre’n la legalització, podent procedir-se a la demolició. En qualsevol cas, ha d’aplicar-se el principi de proporcionalitat quant a les demolicions urbanístiques.
Altres aspectes sobre inmobles
fora d’ordenació
Als efectes de valoració de l’immoble en situació de fora d’ordenació, el seu valor pot veure’s reduït, per exemple, a efectes hipotecaris.
Respecte a construccions que, a causa del temps transcorregut, ja no poden ser objecte d’expedient administratiu de reposició o derribo, es permet la seva inscripció en el registre de la propietat com a obres noves d’antiga construcció, prèvia presentació dels documents requerits per el RD Legislatiu.
Regulació sobre els immobles fora d’ordenació i volum disconforme
Com hem comentat, un immoble fora d’ordenació és una situació que es produeix quan, a causa de l’aprovació definitiva d’un planejament urbanístic, allò que era “conforme” amb les normes del planejament anterior passa a ser “disconforme” i afecta directament a l’edificació.
A Catalunya, el règim jurídic aplicable als immobles fora d’ordenació es regula a l’article 108 del text refós de la Llei d’Urbanisme (Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost).
Queden fora d’ordenació les construccions, les instal·lacions i els usos que, per l’aprovació del nou planejament urbanístic, queden subjectes a expropiació, cessió obligatòria i gratuïta, demolició o cessament.
El volum disconforme té lloc quan l’edificació, a causa d’un nou planejament, incompleix els nous paràmetres imperatius, però no queda en situació de fora d’ordenació.
Obres i usos autoritzables en situació de fora d’ordenació
Donada la seva finalitat de desaparèixer, s’autoritzen certes obres de reparació necessàries per raons de salubritat pública, seguretat de les persones o la bona conservació de les construccions i instal·lacions. Es prohibeix expressament les obres de consolidació de volum i augment de volum.
Obres i usos autoritzables en edificacions i instal·lacions amb volum disconforme
Es refereix als que queden amb volum disconforme als paràmetres d’un nou planejament, sempre que no quedin en situació de fora d’ordenació. En aquests casos, s’autoritza la realització d’obres de consolidació i rehabilitació i els nous canvis d’ús “sempre d’acord amb les condicions bàsiques del nou planejament”.
Manteniment dels usos preexistents
Els usos preexistents es mantenen sempre que no siguin incompatibles amb el nou planejament.
Actuacions que vulnerin l’ordenament urbanístic
Les construccions i instal·lacions que no puguin aplicar les mesures de restauració de la realitat física alterada i de l’ordre jurídic vulnerat i que no s’ajustin al planejament, quedaran en situació de fora d’ordenació o de disconformitat, i se’ls aplicarà el règim legal corresponent.
Així mateix, el Reglament d’Urbanisme (Decret 305/2006, de 18 de juliol) desenvolupa el que es disposa als punts anteriors:
Pel que fa als usos preexistents en els supòsits de “fora d’ordenació”, la normativa autoritza els següents canvis d’ús:
- Establir oficines i activitats comercials
- Emmagatzematge o dipòsit de mercaderies o altres béns mobles que no comportin activitats de comercialització o distribució.
- Prestació de serveis particulars a la ciutadania.
- Activitats del sector primari i les comercials relacionades amb aquest sector.
- Activitats d’oci, esportives, recreatives i culturals.
Autorització sotmesa a les següents condicions: es tracta d’usos provisionals, les obres han de ser les imprescindibles per permetre unes instal·lacions desmuntables i no poden comportar una desfiguració definitiva del terreny.
Volum disconforme
El Reglament recull el concepte de gran rehabilitació, que inclou:
- Obres d’actuació global sobre un edifici que comportin augment de volum o sostre, increment del nombre de departaments, redistribució general d’espais i canvi de l’ús principal de l’edifici.
- Substitució de l’edifici, amb manteniment de la façana o un altre element estructural.
- Execució successiva d’obres de reforma amb valor igual o superior al 50 % del valor de construcció de nova planta.
Aquesta previsió excedeix la que es conté en el text refós de la Llei d’Urbanisme. Serà el nou planejament el que determinarà quina obra de gran rehabilitació permet.
Usos preexistents
El reglament per als usos preexistents distingeix entre:
- Usos amb autorització sotmesa a termini: no admeten canvi de titularitat, renovació de llicències d’ús o altres autoritzacions, i, s’ha d’acordar el cessament immediat.
- Usos sense la limitació anterior: es procedeix a la revocació de les autoritzacions amb les corresponents indemnitzacions.