El Contracte de Lloguer amb opció a compra és actualitat, encara que no té res de nou, ja que és una fórmula amb antecedents jurisprudencials ben definits des dels anys 30 i que pren vigència de nou en temps de crisi, especialment entre les persones amb major dificultat per accedir al mercat hipotecari. Consisteix en un contracte que combina el lloguer d’habitatge amb la compravenda amb termini convençut i que s’està utilitzant sobretot en supòsits d’habitatge habitual.
En el marc del dret civil català té algunes singularitats que convé conèixer que tractarem en aquesta petita guia. És un contracte on l’autonomia de la voluntat té àmplia discrecionalitat, si bé s’han de tenir en compte les disposicions del Dret Civil Català i espanyol, el que aconsella que, a causa de la importància econòmica i vital de l’operació, sigui supervisat per un advocat expert en contractes de lloguer amb opció a compra, ja que és freqüent que es produeixin casos d’incompliment complexos de defensar judicialment si no parts d’un contracte de lloguer amb opció a compra ben redactat d’acord amb el Dret Català i l’ordenament immobiliari.
Información detallada
Què és un contracte de lloguer amb opció a compra?
El contracte de lloguer o lloguer amb opció a compra és un contracte atípic que inclou dos negocis jurídics units formalment en un únic document. D’una banda, el dret d’opció o a comprar o compravenda futura i, d’altra banda, el dret a llogar.
Aquest tipus de contracte es defineix com aquell contracte de lloguer en el qual s’insereix una clàusula mitjançant la qual es fixa la facultat exclusiva de l’arrendatari de prestar el seu consentiment, en el termini contractualment assenyalat, per comprar el bé immoble objecte d’aquest.
La doctrina el defineix com aquells contractes que faculten el seu titular per, concorrent certs requisits, convertir-se en propietari de la cosa sobre la qual recauen. La seva eficàcia radica en conferir al seu titular la facultat de convertir-se en propietari del bé objecte del seu dret. (Albaladejo, Dret Civil III. Dret de Béns, Madrid, 2004, p. 799)
La STS de 6 de juliol de 2001 i 3 d’abril de 2006, la concep com la inserció d’una clàusula en un contracte de lloguer, mitjançant la qual es fixa la facultat exclusiva de l’arrendatari de prestar el seu consentiment en el termini contractual assenyalat, per comprar la cosa objecte d’arrendament.
El contracte de lloguer amb opció de compra no té una regulació autònoma en el nostre ordenament, llevat d’algunes referències en el Dret Català pel cas de contractes celebrats sobre habitatges en aquest territori. De manera que les dues parts gaudeixen d’un ampli marge de negociació. La Jurisprudència del TS ho entén com un “contracte atípic complex” on l’arrendador concedeix a l’arrendatari un plus per adquirir la propietat formant dos negocis jurídics col·legiats, units formalment (STS de 15 desembre 1997).
Avantatges i desavantatges dels contractes d’arrendament amb opció a compra
El dret d’arrendament amb opció a compra és una modalitat del dret d’opció. El dret d’opció és un tipus de dret que atorga al seu titular la facultat d’adquirir un bé en les condicions establertes pel negoci jurídic (contracte de constitució del dret d’opció) que el constitueix. En aquest cas, l’objecte seria un immoble, però no ha de fer referència especial a aquest per ser catalogat com a contracte d’arrendament amb opció a compra.
Sol acostumar-se a caracteritzar pel caràcter onerós del contracte, ser un contracte negociat, un contracte inscribible i amb la possible inclusió de pagaments a compte del preu de l’immoble, entre altres, que desenvoluparem, amb una sèrie d’avantatges i inconvenients:
Avantatges del contracte d’arrendament amb opció a compra
Per al llogater o futur comprador, l’avantatge del lloguer amb opció a compra és que no desaprofita els diners destinats al lloguer, ja que poden anar a compte del preu de compra. En certa manera és una mena d’estalvi per a el futur habitatge, alhora que pot amortitzar les reformes o millores que faci a la mateixa sense dependre excessivament d’una hipoteca bancària. D’altra banda, ha de tenir alguna sèrie de precaucions respecte a si s’inclouen totes les mensualitats des de la signatura, des d’un plaç…, Així com qüestions relacionades amb reformes, vicis, manteniment o defectes mentre estigui vigent el lloguer i com s’acordarà procedir en relació amb les mateixes.
Per a l’arrendador i futur venedor, el contracte d’arrendament amb opció a compra li garanteix una renda de lloguer immediata i una expectativa real de venda; és una modalitat contractual que funciona bé per a habitatges antics que requeririen una posada a punt abans de treure-les al mercat, ja que estalvia la inversió inicial.
Desavantatges del contracte d’arrendament amb opció a compra
El contracte d’arrendament amb opció a compra genera més drets per a l’arrendatari o futur comprador que per a l’arrendador de forma global, atès que limita el preu de venda i la facultat de disposar, podent ocórrer que finalment el llogater no exerceixi l’opció.
La mateixa naturalesa del contracte implica renunciar a drets de propietat o domini amb relació a una venda tradicional, sigui per compte propi o immobiliari. No obstant això, amb una bona redacció legal per part d’un advocat expert en dret immobiliari especialitzat en contractes de lloguer amb opció a compra, es pot obrir una via per a habitatges o béns immobles en general que per la seva naturalesa o singularitat tinguin alguna dificultat temporal per a una venda a curt termini permetent obtenir ingressos o alguna contraprestació accessòria de forma ràpida, fins que es dugui a terme la venda i blindant, d’altra banda, les singularitats que puguin produir-se en cas d’incompliment per part de l’inquilí i futur comprador.
Normativa en aquest tipus de contractes
Com hem indicat anteriorment, no existeix una normativa específica en el dret espanyol pel contracte d’arrendament amb opció de compra, sent aplicables normes diferents de les diferents parts del contracte. No obstant això, sí que trobem referències en els drets forals i especialment en el dret català.
En configurar-se el contracte d’arrendament amb opció de compra, sol recórrer-se a la regulació d’arrendaments urbans continguda al Títol II de la Llei d’Arrendaments Urbans. El principi d’autonomia de la voluntat significa que estarà sotmès a la voluntat manifesta de les parts.
Drets i obligacions dels contractes amb opció a compra
Pel que respecta als drets i obligacions derivats de l’opció de compra, la situació és diferent segons el contracte es celebri a Catalunya, Navarra o en la resta del territori espanyol. Això es deu al fet que aquestes comunitats autònomes tenen normes específiques que regulen el dret real d’opció de compra, mentre que en la resta d’Espanya no existeix regulació i ha estat definit per la jurisprudència.
En el cas particular de Catalunya, la legislació aplicable és la que recullen els articles 568-8 a 568-12 del Llibre Cinquè del Codi Civil Català, que conformen l’opció de compra com un dret real sobre un immoble.
Més enllà d’aquestes regulacions, el contracte d’opció de compra es troba orfe de tota regulació concreta, amb el qual, al marge de la projecció registral que li reserva l’article 14 del Reglament Hipotecari, la seva correcta construcció descansa en els principis de l’autonomia de la voluntat (art. 1091 Codi Civil) i de llibertat de pacte (art. 1255 Codi Civil).
Especial referència al precontracte
La majoria de problemes els trobarem en una deficient redacció del contracte que no tingui en compte la seva mecànica i redacti amb deficient tècnica sense tenir en compte els elements essencials i les necessitats complexes que tinguin en compte les necessitats de les dues parts. Per exemple, si totes o només una part dels lloguers es tindrà en compte per al preu final de venda o només a partir d’una data.
En el cas de vivendes a Catalunya, la Llei 5/2006 del Codi Civil de Catalunya té un paper clau.
El Dret d’Opció en el Dret Català, recollit en els arts. 568.8 a 12 d’aquesta llei, estableix el següent:
- Durada: El dret d’opció es pot constituir per un temps màxim de 10 anys amb possibles pròrrogues successives que no poden excedir aquest termini. La normativa hipotecària, especialment l’Art.14 del Reglament Hipotecari, permet la inscripció en el registre de la propietat del dret d’opció, condicionada a què es tracti d’un pacte amb preu i que el termini per a l’exercici de l’opció no excedeixi els 4 anys. Si bé, en l’arrendament amb opció de compra, la durada de l’opció podrà arribar a la totalitat del termini del lloguer. De forma que podem trobar-nos amb certa inseguretat jurídica en determinades operacions, que fa imprescindible acudir a un advocat expert que redacti bé o expliqui a les parts com afecten aquestes qüestions al seu negoci jurídic.
- La contraprestació al dret d’opció pot ser dinerària o no dinerària.
- Es permet la venda de l’immoble pels propietaris sense consentiment dels optants, però el comprador es subroga en les obligacions d’aquests.
- El contracte d’opció de compra és inscribible en el Registre de la Propietat, sempre que estigui pactat en el contracte, i consti el preu estipulat per a la compra o per a exercir l’opció.
Elements essencials del contracte d’arrendament amb opció a compra
Sense ànim de convertir aquesta guia en un estudi jurídic complex de la naturalesa del contracte d’arrendament amb opció a compra, hem de tenir en compte alguns conceptes essencials abans d’iniciar un negoci jurídic o contracte d’aquest tipus.
Avantatges del contracte de lloguer amb opció a compra
Per al llogater o futur comprador, l’avantatge del lloguer amb opció a compra és que no malgasta els diners destinats al lloguer, ja que pot ser deduït del preu de compra. De certa manera, és una mena d’estalvi per a el futur habitatge, alhora que pot amortitzar les reformes o millores que faci en la mateixa sense dependre excessivament d’una hipoteca bancària. D’altra banda, ha de tenir precaucions amb les qüestions relacionades amb les reformes, vicis, manteniment o defectes mentre estigui vigent el lloguer i com es procedirà en relació amb les mateixes.
Per a l’arrendador i futur venedor, el contracte de lloguer amb opció a compra li garanteix una renda de lloguer immediata i una expectativa real de venda; és una modalitat contractual que funciona bé per a habitatges antics que requeririen una posada a punt abans de treure-les al mercat, ja que estalvia la inversió inicial.
El Dret d’opció pot implicar obligacions personals i/o càrregues per a l’immoble
El dret d’opció pot ser regulat com un tipus de dret real o personal.
Això és així perquè cap limitació existeix quant a imposar obligacions a una de les parts o sobre l’immoble en tot l’ordenament, amb la singularitat que el dret català és l’únic que fa alguna referència quant als immobles, i per això ha de tenir-se en compte. El dret d’opció en el Dret Espanyol s’entén com a personal. El Dret Català també ho permet, però a més li atribueix expressament una referència com a real o immoble. I en aquest estrany marc, tenim una referència en la legislació hipotecària. Per tant, és un contracte que exigeix tenir clar el marge discrecional que regeix per als contractes generals en el Codi Civil, les limitacions de la Llei d’Arrendaments Urbans i les particularitats del Codi Civil Català per als béns immobles radicats a Catalunya i com no pot ser d’una altra manera els drets per inscriure de forma pública els drets i obligacions de qualsevol propietat dins del Registre de la Propietat, ja que és el que permet donar fe, de les limitacions, drets i obligacions respecte a una propietat.
És a dir, pot redactar-se com una limitació per a l’immoble (i, per tant, inscriure’s en el Registre de la Propietat) o pot configurar-se com una obligació o dret personal per a una de les parts. Si ets profà en dret, pot ser xocant, però no hem de perdre de vista que opera la plena llibertat de contractació i voluntat entre les parts.
El Preu: El preu de l’opció de compra.
El contracte de lloguer amb opció de compra pot ser de constitució onerosa o gratuïta, segons s’hagi contemplat o no un preu o prima com a contraprestació per l’adquisició del dret, i si la prima s’imputa o no a compte del preu de la compravenda.
També és necessari determinar si la renda que aboni el llogater durant la vigència del lloguer fins a l’exercici de l’opció de compra, s’imputarà o no a compte del preu de compravenda, o només una part.
Cal tenir molt de compte amb redactar correctament els casos d’incompliment en aquest punt. El no pagament dels lloguers no anul·la per defecte l’opció de compra, excepte si s’ha pactat el contrari. És una qüestió molt polèmica que ha portat a diversos pronunciaments judicials que han acabat en sentència en el Tribunal Suprem.
El Termini: La clàusula de termini en el contracte d’opció a compra
L’element configurador essencial del contracte de lloguer amb opció a compra és la inserció d’una clàusula mitjançant la qual s’estableix la facultat del llogater de comprar la cosa objecte de lloguer dins d’un termini determinat; per tant, és imprescindible establir quina serà la durada d’aquest dret i el moment o període temporal del seu exercici (que acostuma a coincidir amb el de la durada del dret).
Fons de Reserva
El fons de reserva o prima és l’element clau en un contracte d’arrendament amb opció a compra.
La desigualtat que pateix el propietari en relació al contracte d’arrendament amb opció a compra comporta que, en la pràctica, es sol·liciti una prima per tal que si finalment l’arrendatari no compra la vivenda, l’arrendador pugui fer-la seva.
La desigualtat no és un criteri només nostre. Diferents sentències del Tribunal Suprem, entre les quals destaquem la Sentència del Tribunal Suprem núm. 104, de 19 de febrer de 2020, entenen que el contracte d’arrendament amb opció de compra comporta més obligacions per a l’arrendador que per a l’arrendatari. L’arrendador, mentre es manté l’opció, queda obligat a mantenir el preu de compravenda estipulat amb l’arrendatari i, per tant, a abstenir-se de dur a terme actes de disposició sobre l’immoble durant el termini de vigència del dret, incompatibles amb aquest o que posin en perill la seva eficàcia. Per això, normalment es pacta una prima amb l’arrendatari, que li dóna dret a bloquejar l’immoble durant el temps acordat en el contracte.
Això fa que, en la pràctica, sigui una fórmula que té poc ús, aplicant-se principalment a habitatges singulars que no tenen una alta demanda de venda com les situades en zones rurals, habitatges antics, habitatges en barris amb poc interès o quan les parts estan relacionades per vincles d’amistat o parentiu. De manera aïllada, poden aparèixer alguns “chollos” en casos d’habitatges antics en bones zones on, tant per vendre com per llogar, el propietari ha de fer una forta inversió que no està segur d’amortitzar a curt termini.
El dubte que passa amb la prima es planteja quan l’arrendatari desisteix del contracte d’arrendament abans d’expirar el termini de durada de l’arrendament, però no s’ha estipulat res sobre si l’opció es manté o no en aquest supòsit.
El TS entén que de les clàusules del contracte d’arrendament es dedueix que si l’arrendatari no exercita l’opció de compra en el termini establert en el contracte, comporta com a conseqüència que perdi la prima satisfeta, tot i que el contracte no digui res a aquest respecte.
La inscripció en el Registre de la Propietat
Cal inscriure al Registre de la Propietat el contracte d’arrendament amb opció a compra?
El contracte d’opció de compra és inscribible al Registre de la Propietat que recau sobre bé immoble i s’hagi atorgat davant notari mitjançant escriptura pública.
Els impostos en els contractes d’arrendament amb opció a compra
El venedor o comprador pot tenir dubtes sobre el moment en què ha d’ingressar els impostos relacionats amb l’operació de venda. Si en signar el contracte o en formalitzar la venda.
Aquesta qüestió no està exempta de polèmica i va acabar en Sentència del TSJ de Catalunya a data 13 de juliol de 2018, ja que l’Administració Tributària, entenia que la data de devengament era el contracte, ja que en ell es marca el preu. D’altra banda, el contribuent sol·licitava que haguera de tributar només pel concepte final aportat, i no per allò que havia rebut en concepte de lloguer, que no tributa en l’AJD o impost d’actes jurídics documentats.
El TSJ de Catalunya dona la raó al contribuent assenyalant que la base imposable és el valor declarat a l’escriptura, sense que operi la regla del dret d’opció de compra, ja que allò que es grava, no és la transmissió en si mateixa, sinó el document, tal com resulta de l’art. 31 de la LTPOAJD. És per això que en determinar la base imposable de l’impost cal prendre en consideració el valor de l’acte o negoci jurídic que es documenta en l’escriptura.
L’advocat davant dels casos d’incompliment del contracte amb opció a compra
Ens agradaria tancar mencionant alguns possibles supòsits d’incompliment pel que fa al contracte de lloguer amb opció a compra.
Com hem intentat transmetre, aparentment sembla senzill realitzar un contracte d’arrendament amb opció a compra. El problema principal és l’incompliment.
D’altra banda, mentre duri l’arrendament està obligat a mantenir el bé en perfectes condicions, cosa que solen oblidar molts arrendadors, donant per fet que a partir d’ara tot correspondrà a l’inquilí, el que no és cert. Doncs mentre l’arrendament subsisteix s’aplica la LAU o Llei d’Arrendaments Urbans. Això pot donar lloc a incompliments greus de contracte que facin anul·lable l’operació, a més de generar un dret d’indemnització.
També pot ocórrer que arribat el moment de venda, el venedor dificulti l’operació. Sense mala fe, se m’ocorre mencionar un cas d’herència intestada on els hereus no s’entenen i el preu que percebran és inferior als impostos a abonar, per raons tan senzilles com que l’arrendador va utilitzar aquestes rendes per a la seva subsistència.
En el pitjor dels casos pot ocórrer un cas de ruïna sobrevinguda sobre l’immoble o fins i tot una servitud administrativa que porti al fet que tot el negoci sigui un desastre.
Conclusions
A mode de conclusió, i com vam iniciar aquesta guia, la casuística de raons per optar per aquest contracte en qüestions molt concretes és molt útil. Però també indicar que cal tenir especial cura en procurar una redacció clara i precisa d’aquest tipus de contractes, ja que només d’aquesta manera evitarem trobar-nos litigant durant anys en els tribunals de justícia, amb la incertesa de resultat i els elevats costos que això suposa.
Casos com fer un favor a un familiar o amic, una operació difícil per preu o zona, etc. Però és per aquestes singularitats entre altres per la qual la millor opció serà realitzar la gestió acompanyat de professionals del dret especialitzats en la matèria com el nostre despatx d’advocats expert en contractes d’arrendament de contracte amb opció a compra.
Pot publicar un comentari o posar-se en contacte amb el nostre despatx d’advocats per atendre qualsevol dubte de l’operació, negociar o redactar un contracte a mida de les seves necessitats. Doncs en els casos d’habitatge, estem davant potser de l’operació més important de la nostra vida en els casos en què es pretengui formar una llar al voltant de l’habitatge.
Està buscant un advocat especialitzat en operacions immobiliàries que conegui el contracte d’arrendament amb opció de compra?
Treballi amb nosaltres i obtindrà assessorament tant com arrendatari i futur comprador com del venedor i actual arrendador.
Referencies: