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¿Qué quiere decir “inmueble fuera de ordenación”?
El término “inmueble fuera de ordenación” se refiere a aquellas construcciones que quedan fuera de la normativa urbanística vigente, es decir, que en la normativa actual no tiene “cabida”. Una edificación está considerada fuera de ordenación cuando se da alguna de las siguientes circunstancias:
1. El régimen de fuera de ordenación se aplica a aquellas edificaciones o construcciones realizadas sin la obligatoria licencia o que no se ajusten a la licencia otorgada, y sobre las que la administración ya no puede iniciar un expediente de reposición de la legalidad urbanística (que podría acabar con la demolición de lo construido) por haber transcurrido el plazo legalmente establecido.
Los plazos los establece cada Comunidad Autónoma. En el caso de Cataluña son seis años desde su completa finalización.
Se encontraría en situación de fuera de ordenación, por ejemplo, la edificación de una vivienda sobre suelo rústico sin licencia, siempre y cuando hayan transcurrido 6 años desde su terminación.
Si no ha transcurrido este plazo, la edificación ilegal podría ser objeto de un expediente administrativo que podría finalizar con una orden de demolición.
2. También es el caso de una edificación que fue construida con la correspondiente licencia municipal, pero que actualmente, y debido a un cambio de planeamiento posterior, ha quedado disconforme con la ordenación urbanística vigente, al modificar dicho planeamiento los requisitos de ocupación, edificabilidad o cualquier otra circunstancia urbanística.
Sería por ejemplo el caso de una vivienda unifamiliar edificada con licencia sobre un solar que debido a un planeamiento urbanístico posterior ha pasado a ser calificado como zona verde.
Esta situación urbanística sobrevenida en la que ha quedado la edificación supondría que actualmente no se le concedería una licencia a esta construcción.
Inmuebles fuera de ordenación: total y parcial
Las edificaciones en situación de fuera de ordenación total son aquellas totalmente incompatibles con el ordenamiento basado en la normativa urbanística actual.
La situación de fuera de ordenación parcial tendrá lugar cuando la edificación incumple solo a una parte del ordenamiento urbanístico, por ejemplo, el planeamiento solo prevé que se pueda construir en un solar un edificio de planta baja más 2 plantas, y se construyen 3. La declaración de fuera de ordenación afecta al edificio en su totalidad, no a sus partes o a algunas de ellas aisladamente consideradas.
Consecuencias de una edificación de fuera de ordenación
Fundamentalmente se limitan las obras que se pueden autorizar con el fin de no prolongar la existencia de la edificación más allá de su vida útil.
En general, se admite la realización en los edificios fuera de ordenación de obras de reparación y de obras pequeñas que tiendan a la adaptación del inmueble a las necesidades del propietario. En las construcciones y las instalaciones que están fuera de ordenación no se pueden autorizar obras de consolidación ni de aumento de volumen, pero sí las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones. Las obras que se autoricen no comportan aumento del valor de expropiación.
En caso de obras que excedan de las permitidas es difícil admitir su legalización, pudiendo procederse a la demolición. En cualquier caso, ha de aplicarse el principio de proporcionalidad en cuanto a las demoliciones urbanísticas.
Otros aspectos sobre inmuebles fuera de ordenación
A los efectos de valoración del inmueble en situación de fuera de ordenación, su valor puede verse reducido por ejemplo a efectos hipotecarios.
Respecto a construcciones que debido al tiempo transcurrido ya no pueden ser objeto de expediente administrativo de reposición o derribo se permite su inscripción en el registro de la propiedad como obras nuevas de antigua construcción, previa presentación de los documentos requeridos por el RD Legislativo 7/2015.
Regulación sobre los inmuebles fuera de ordenación y volumen disconforme
Como hemos comentado, un inmueble fuera de ordenación es una situación se produce cuando de forma sobrevenida, por efecto de la aprobación definitiva de un planeamiento urbanístico, pasa a ser “disconforme” aquello que era “conforme” con las normas del planeamiento anterior y afectando directamente a la edificación.
En Cataluña el régimen jurídico aplicable a inmuebles fuera de ordenación se regula en el artículo 108 del texto refundido de la Ley de Urbanismo (Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto.
Quedan fuera de ordenación las construcciones, las instalaciones y los usos que, por la aprobación del nuevo planeamiento urbanístico, quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese.
El volumen disconforme tiene lugar cuando la edificación, debido a un nuevo planeamiento, incumple los nuevos parámetros imperativos, pero no queda en situación de fuera de ordenación.
Obras y usos autorizables en situación de fuera de ordenación
Dado que su finalidad es desaparecer, admite la autorización de ciertas obras de reparación que son necesarias por razones de salubridad pública, seguridad de las personas o la buena conservación de las construcciones e instalaciones. Se prohíbe de forma expresa las obras de consolidación de volumen y aumento de volumen.
Obras y usos autorizables en edificaciones e instalaciones con volumen disconforme
Se refiere a los que queden con volumen disconforme con los parámetros de un nuevo planeamiento, siempre que no queden en situación de fuera de ordenación. En estos casos, se admite la realización de obras de consolidación y rehabilitación y los nuevos cambios de uso “siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento”.
Usos preexistentes
Se mantienen los usos preexistentes en tanto no sean incompatibles con el nuevo planeamiento.
Actuaciones que vulneren el ordenamiento urbanístico
Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, y se les aplicará el régimen legal correspondiente.
Asimismo, el Reglamento de Urbanismo (Decreto 305/2006, de 18 de julio), desarrolla lo dispuesto en los puntos anteriores:
Con relación a los usos preexistentes en los supuestos de “fuera de ordenación”, la normativa autoriza los siguientes cambios de uso
- Establecer oficinas y actividades comerciales
- Almacenamiento o depósito de mercancías u otros bienes muebles que no comporten actividades de comercialización o distribución.
- Prestación de servicios particulares a la ciudadanía.
- Actividades del sector primario y las comerciales relacionadas con dicho sector.
- Actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
Autorización sujeta a las siguientes condiciones: Se trata de usos provisionales, las obras han de ser las imprescindibles para permitir unas instalaciones desmontables y no pueden comportar una desfiguración definitiva del terreno.
Volumen disconforme
El Reglamento recoge el concepto de gran rehabilitación, que incluye:
- Obras de actuación global sobre un edificio que comporten aumento de volumen o techo, incremento del número de departamentos, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.
- Sustitución del edificio, con mantenimiento de la fachada u otro elemento estructural.
- Ejecución sucesiva de obras de reforma con valor igual o superior al 50 por ciento del valor de construcción de nueva planta.
Esta previsión excede de la que se contiene en el texto refundido de la Ley de Urbanismo. Será el nuevo planeamiento el que determine qué obra de gran rehabilitación permite.
Usos preexistentes
El reglamento para usos preexistentes distingue entre:
- Usos con autorización sometida a plazo: no admiten cambio de titularidad, renovación de licencias de uso u otras autorizaciones, y, se ha de acordar el cese inmediato.
- Usos sin la anterior limitación: se procede a la revocación de las autorizaciones con las correspondientes indemnizaciones.
