Es habitual que las partes en un proceso de compra o venta de un inmueble actúen representadas por una tercera persona, para que sea ésta quien firme en su nombre todos los contratos y escrituras necesarios: Ya sea otorgando poder notarial a una persona de su confianza (un familiar, o un abogado por ejemplo) o autorizando a la agencia inmobiliaria a realizar ciertas gestiones, incluidas la firma de contrato preparatorios como reservas o arras, e incluso autorizándola al cobro de cantidades a cuenta del precio, situación que ha dado lugar a numerosos conflictos.
En este último caso, la inmobiliaria no actúa como parte vendedora, sino como representante del vendedor y por cuenta de éste en virtud del mandato de venta conferido. La agencia está obligada a entregar las cantidades que reciba del posible comprador a la parte vendedora (sin perjuicio de lo que en su caso se haya pactado a efectos de honorarios por la intermediación).
En estos casos nos encontramos con un contrato de MANDATO a tercero.
Características principales del contrato de mandato a tercero
- La persona que recibe el mandato (el MANDATARIO) debe cumplir personalmente el encargo, a no ser que se autorice expresamente la delegación o la sustitución.
- En la ejecución del encargo, el mandatario debe ceñirse a las instrucciones del mandante, a quien debe mantener informado de sus gestiones y actuar con la diligencia propia de una “persona razonable” o de un “profesional” en caso de ser ésta la condición del mandatario.
- En cuanto a la forma del mandato, deberá formalizarse en escritura pública en todos aquellos casos en los que el mandatario deba otorgar a su vez una escritura pública para la ejecución del encargo, es decir, si el mandatario debe firmar en nuestro nombre una escritura de venta o hipoteca. A veces, aunque el acto a formalizar sea un documento privado, es probable que el tercero nos exija la escritura pública, por ejemplo, un Banco, para poder operar con la cuenta del mandante.
- En caso de pluralidad de mandatarios, su actuación y por tanto su responsabilidad se presume solidaria.
- El mandante puede revocar en cualquier momento el mandato y sin necesidad de alegar causa alguna. Para que surta efecto debe notificarse al mandatario. En todo caso, si el apoderado continuara contratando con terceros de buena fe, que ignoran la extinción del poder, éste hecho no les afectaría con independencia de las acciones y de la responsabilidad que el mandante pueda tomar contra el apoderado.
Los actos realizados fuera del ámbito del mandato o que no se ajusten a las instrucciones no vinculan al mandante, a no ser que éste los ratifique. El mandatario que se extralimita responde ante el tercero de buena fe y el mandante.
El mandato se presume gratuito salvo que se pacte lo contrario o que el mandatario ejerza profesionalmente la actividad encargada. El mandatario tiene derecho a que le reembolsen los gastos y las cantidades que haya anticipado para ejecutar el encargo, sin perjuicio de rendir cuentas de las gestiones efectuadas.
El mandato debe diferenciarse de la figura de la gestión de negocios ajenos, acto de auxilio mutuo entre particulares, sin encargo, ni obligación previa, que precisa de ratificación de la gestión, a partir de cuyo momento se aplican las reglas del mandato.
El contrato de mandato se encuentra regulado en el Capítulo II de la Ley 5/2006 del Libro sexto del Código Civil de Cataluña y el artículo 1709 y siguientes del Código Civil.
