És habitual que les parts en un procés de compra o venda d’un bé immoble actuïn representades per una tercera persona, perquè sigui aquesta qui signi en el seu nom tots els contractes i escriptures necessaris: Ja sigui atorgant poder notarial a una persona de la seva confiança (un familiar, o un advocat per exemple) o autoritzant l’agència immobiliària a realitzar certes gestions, incloses la signatura de contractes preparatoris com reserves o arras, i fins i tot autoritzant-la al cobrament de quantitats a compte del preu, situació que ha donat lloc a nombrosos conflictes.
En aquest darrer cas, la immobiliària no actua com a part venuda, sinó com a representant del venedor i per compte d’aquest en virtut del mandat de venda conferit. L’agència està obligada a lliurar les quantitats que rebi del possible comprador a la part venuda (sense perjudici del que en el seu cas s’hagi pactat a efectes d’honoraris per la intermediació).
En aquests casos ens trobem amb un contracte de MANDAT a tercer.
Característiques principals del contracte de mandat a tercer
- Característiques principals del contracte de mandat a tercer La persona que rep el mandat (el MANDATARI) ha de complir personalment l’encàrrec, llevat que s’autoritzi expressament la delegació o la substitució. En l’execució de l’encàrrec, el mandatari ha de cenyir-se a les instruccions del mandant, a qui ha de mantenir informat de les seves gestions i actuar amb la diligència pròpia d’una “persona raonable” o d’un “professional” en cas de ser aquesta la condició del mandatari.
- Quant a la forma del mandat, haurà de formalitzar-se en escriptura pública en tots aquells casos en els quals el mandatari hagi d’atorgar al seu torn una escriptura pública per a l’execució de l’encàrrec, és a dir, si el mandatari ha de signar en el nostre nom una escriptura de venda o hipoteca. A vegades, encara que l’acte a formalitzar sigui un document privat, és probable que el tercer ens exigeixi l’escriptura pública, per exemple, un Banc, per poder operar amb el compte del mandant.
- En cas de pluralitat de mandataris, la seva actuació i, per tant, la seva responsabilitat es presumeixen solidàries. El mandant pot revocar en qualsevol moment el mandat i sense necessitat d’al·legar cap causa.
- Perquè tingui efecte ha de notificar-se al mandatari. En tot cas, si l’apoderat continués contractant amb tercers de bona fe, que ignoren l’extinció del poder, aquest fet no els afectaria amb independència de les accions i de la responsabilitat que el mandant pugui prendre contra l’apoderat.
Els actes realitzats fora de l’àmbit del mandat o que no s’ajustin a les instruccions no vinculen al demandant, llevat que aquest els ratifiqui. El mandatari que s’extralimita respon davant del tercer de bona fe i el mandant.
El mandat es presumeix gratuït llevat que es pacti el contrari o que el mandatari exerceixi professionalment l’activitat encarregada. El mandatari té dret a què se li reemborsin les despeses i les quantitats que hagi avançat per executar l’encàrrec, sense perjudici de rendir comptes de les gestions efectuades.
El mandat ha de diferenciar-se de la figura de la gestió de negocis aliens, acte d’auxili mutu entre particulars, sense encàrrec, ni obligació prèvia, que requereix ratificació de la gestió, a partir del moment en què s’apliquen les regles del mandat.
El contracte de mandat es troba regulat en el Capítol II de la Llei 5/2006 del Llibre sisè del Codi Civil de Catalunya i l’article 1709 i següents del Codi Civil.