Blog Dret InmobiliariTerrenyL’adquisició de terreny per a edificar una vivenda

2 de març de 2022

La compra d’un solar o parcel·la amb la intenció de construir en el mateix un habitatge pot resultar un projecte personal (en el cas de voler edificar la nostra pròpia casa) o un pla d’inversió molt interessant.

El primer que hem de preguntar-nos és si es pot edificar a la parcel·la que planeja’m adquirir, és a dir si el terreny és urbanitzable o no:

Amb anterioritat a procedir a la compra del solar han de realitzar-se una sèrie de comprovacions, ja que el sòl està sotmès a normes que determinen quin pot ser el seu ús i edificabilitat (terreny urbanitzable, terreny no urbanitzable o bé terreny de caràcter urbà). Per a realitzar aquestes comprovacions hem de dirigir-nos a l’Ajuntament on està situat el terreny per sol·licitar un certificat urbanístic. Hem de comprovar si la propietat del terreny o parcel·la que estem interessats a comprar és sòl rústic o bé és una superfície en la qual es pot edificar.

En cas de ser possible edificar, haurem de comprovar si existeix algun pla urbanístic en marxa sobre el terreny adquirit o si, al contrari, el terreny està lliure de qualsevol projecte i, per tant, és possible construir en ell. També és necessari conèixer la qualificació urbanística d’aquest, és a dir, l’ús al qual es pot dedicar el sòl en funció de la seva classificació (edificació d’habitatges, equipaments, industrial…)

Tipus i classificació de sòl o terreny

Hem de conèixer que el sòl o terreny pot classificar-se generalment en tres tipus de sòl:

Sòl o terreny urbà

El pla d’ordenació urbanística de cada Ajuntament defineix aquest tipus de sòl:

  • És aquell que, estant dins del terme municipal, compleix amb la normativa local que autoritza el seu ús.
  • Ha de tenir els serveis essencials d’accés, subministrament d’aigua, electricitat i clavegueram.
  • L’àrea on es troba el solar ha d’estar desenvolupada constructivament. I ha de complir amb tots els requisits del pla d’ordenació municipal.
  • Hi ha dos tipus de sòl urbà: El sòl urbà consolidat, que es refereix a solars que tenen totes les condicions i permisos requerits per a edificar i el sòl urbà no consolidat, que necessita alguna actuació per a ser descrit com a solar, per exemple, construir accessos o afegir algun servei públic, com ara il·luminació, clavegueram, subministrament d’aigua…

Sòl o terreny urbanitzable

Són terrenys que no estan ni urbanitzats, ni edificats, i necessiten un pla de desenvolupament específic (pot ser “sectoritzat” i, per tant, edificable o “no sectoritzat” i urbanitzable amb condicions especials).

Sòl o terreny no urbanitzable

Són terrenys protegits pel seu valor natural o pel seu ús econòmic (explotacions agrícoles o ramaderes). Sobre aquest sòl només es pot construir habitatges unifamiliars i naus lligades a l’explotació agrícola o edificacions d’interès públic. Quan es construeix un habitatge en sòl rústic, aquesta ha de ser especialment respectuosa estèticament amb l’entorn en el qual es troba i que l’extensió de la parcel·la sigui la necessària per a poder construir.

Condicions permeses per a edificar en terreny no urbanitzable

Si la parcel·la que estem interessats a adquirir és apta per a construir, hauríem de conèixer les condicions permeses de l’edificació:

  • Cal conèixer la superfície bruta i neta (una vegada restat l’espai que en el seu cas hagi de destinar-se a voreres, vials, dotacions urbanístiques…) de la parcel·la.
  • Cal comprovar els límits o alienacions, és a dir, els límits del terreny amb altres parcel·les i els carrers.
  • S’ha de tenir en compte si la finca compta amb subministraments d’aigua i electricitat i si té servei d’alcantarillatge (si no és així, s’haurà de construir una fossa sèptica).

Pel que fa a l’edificació de l’habitatge, la normativa de l’Ajuntament determinarà (a) la superfície màxima que pot ocupar, és a dir, l’extensió màxima d’edificabilitat, la superfície total construïda comptabilitzada en els diferents pisos i terrasses, si n’hi ha; (b) les alçades que es poden construir (poden estar limitades); (c) l’espai que s’ha de deixar desocupat entre la façana de l’habitatge i el límit de la parcel·la o el carrer (el retranqueig s’exigeix en els plans urbanístics i pot afectar la superfície edificable de la parcel·la); i (d) l’estil arquitectònic o limitacions estètiques que poden imposar els Ajuntaments (materials per a façanes, colors, tipus de cobertes…)

Un cop realitzades totes aquestes comprovacions i complida la normativa, podrà sol·licitar-se i concedir-se la llicència per a dur a terme la construcció desitjada.