Para garantizar la devolución de los pagos anticipados a los compradores de viviendas en construcción, en caso de que la construcción no se llegue a iniciar o no finalice en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, la Ley de Ordenación de la Edificación (en su disposición adicional primera, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, que entró en vigor el 1 enero 2016), impone al promotor una serie de obligaciones.
Información detallada
Obligaciones de los promotores de viviendas de nueva construcción
- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
- Suscribir y entregar en el momento de otorgamiento del contrato de compraventa una póliza de seguro individual a cada adquirente, en la que se identifique el inmueble por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, e incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
- Hacer constar expresamente en los contratos la obligación de devolución de las cantidades percibidas a cuenta en caso de no inicio o finalización en los plazos pactados de la obra, así como el aval o seguro contratado por la promotora y la cuenta especial para pago de las cantidades anticipadas.
Las anteriores garantías son irrenunciables para el comprador.
Garantías resueltas por los tribunales
Cuestiones que se plantean en la aplicación de las garantías y que han sido resueltas por los Tribunales:
- La obligación de asegurar es una obligación esencial del promotor: Su incumplimiento permite al comprador poder resolver el contrato por incumplimiento de la promotora y solicitar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Así lo recoge, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011.
- Otra cuestión controvertida es la determinar qué cantidades comprende el seguro: Todas las entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior. El Tribunal Supremo en Sentencia de 28 de mayo 2019 declara que la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o póliza de seguro, pues la ley no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y los intereses legales.
- Respecto a la responsabilidad de la entidad bancaria, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2017 también establece que los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor.
- Cuándo se cancela la garantía: Cuando se expide la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento competente.
Incumplimiento de obligaciones por parte de un promotor
El incumplimiento de las obligaciones que acabamos de describir constituye además infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios previsto en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente.
El incumplimiento de la obligación de constituir garantía dará lugar a una sanción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada (o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas) y además se podrán imponer al promotor sanciones económicas importantes.
