El contracte d’arres és un instrument legal fonamental en transaccions immobiliàries que brinda seguretat tant al comprador com al venedor. Aquest tipus de contractes, també coneguts com a contractes de senyal o de reserva, estableixen els termes i condicions preliminars d’una futura compra de béns immobles, com una casa o un immoble. Alhora, els contractes d’arres proporcionen una sòlida base per a la transacció en definir el preu, els terminis i les penalitzacions en cas d’incompliment per qualsevol de les parts.
A continuació, detallem respostes a preguntes freqüents sobre els contractes d’arres i la seva funció en el procés de compra i venda de propietats. Des de com funcionen fins a la seva importància en la seguretat i confiança de les parts implicades, els contractes d’arres tenen un paper crucial en el món immobiliari i mereixen una comprensió detallada.
Información detallada
Es pot comprar un habitatge sense abans signar un contracte d’arres?
Sí, és possible anar directament a la signatura de la compra definitiva davant del Notari, tot i que, l’habitual és signar un contracte previ, que és l’anomenat “contracte d’arres” que serveix per donar un pagament a compte o senyal al venedor a canvi del compromís de compra-venda. Per tant, sí és possible comprar un habitatge sense abans signar un contracte d’arres, però fer-ho sense un contracte d’arres o algun tipus d’acord preliminar similar pot tenir els seus riscos. Com hem comentat anteriorment, el contracte d’arres s’utilitza comunament en transaccions immobiliàries per establir els termes i condicions preliminars de la compra i proporcionar certa seguretat a ambdues parts (comprador i venedor). Tot i que no és obligatori a tot arreu, el seu ús és recomanable per evitar malentesos i conflictes.
Motius per signar un contracte d’arres a l’hora de comprar un immoble
- Negociació directa: En algunes ocasions, les parts implicades poden arribar a un acord verbal sobre els termes de la compra i procedir directament a la signatura del contracte de compravenda definitiu sense necessitat d’un contracte d’arres.
- Confiança entre les parts: Si hi ha una relació de confiança sòlida entre el comprador i el venedor, és possible que decideixin prescindir d’un contracte d’arres, assumint que ambdues parts compliran amb els seus compromisos sense problemes.
- Pràctiques locals: En algunes regions o països, les pràctiques i regulacions locals poden no requerir contractes d’arres, i les transaccions immobiliàries poden realitzar-se de manera diferent.
Quins són els tipus de contractes d’arres que existeixen?
Hi ha dos tipus principals de contractes d’arres: les arres confirmatòries i les arres penitencials. Aquests tipus de contractes d’arres es diferencien en la naturalesa del seu compromís i les conseqüències en cas d’incompliment per part de qualsevol de les parts:
Contracte amb Arres confirmatòries
Arres confirmatòries, que es lliuren a compte del preu de la compravenda, és a dir, en senyal de conclusió, i en cas d’incompliment del venedor se li pot exigir el compliment del contracte i obligar a atorgar l’escriptura de compra.
Característiques i particularitats en un contracte d’arres confirmatòries
- Compromís ferm: Les arres confirmatòries estableixen un compromís ferm de les dues parts per dur a terme la transacció. Quan s’utilitza aquest tipus de contracte, ambdues parts estan obligades a completar la venda en els termes acordats.
- Incompliment: Si una de les parts no compleix amb el contracte, l’altra part pot exigir el compliment de l’acord o sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis. En aquest cas, les arres confirmatòries es consideren un avanç del preu de la propietat i no es tornen a la part que incompleix.
Contracte amb Arres penitencials
I, arres penitencials, que sempre s’han de pactar expressament, i que permeten al comprador i al venedor desistir (apartar-se) del contracte. En el primer cas el comprador perdria les quantitats lliurades i si qui desisteix és el venedor estaria obligat a tornar-les duplicades.
Característiques i particularitats en un contracte d’arres penitencials
- Opció de retirada: Les arres penitencials permeten a una de les parts (ja sigui el comprador o el venedor) retirar-se de l’acord sense majors conseqüències o pèrdues financeres, sempre que ho faci dins dels límits i terminis establerts en el contracte.
- Devolució de les arres: Si una de les parts es retira conforme a les condicions especificades en el contracte d’arres penitencials, generalment té dret a recuperar l’import de les arres. No obstant això, en alguns casos, una part que es retira pot estar obligada a pagar una penalització moderada a l’altra part.
Què passa si signo el contracte d’arres, pago el percentatge corresponent i després em faig enrere i ja no vull comprar el pis?
Perdries les quantitats lliurades a compte.
A no ser que s’hagi pactat en el contracte que el comprador espera obtenir una hipoteca i justifica que el Banc no li l’ha concedit. En aquest cas, el comprador podria desistir del contracte i recuperar les quantitats lliurades, sempre que no hagi existit negligència del comprador per exemple a l’hora de presentar la documentació al Banc.
Quin tipus de documentació necessito per signar un contracte d’arres?
El venedor té el “deure d’informació” i està obligat a facilitar al comprador tota la documentació que conté la Llei del Dret a l’Habitatge.
Varía si es tracta d’habitatge nou o usat: En ambdós casos: cèdula d’habitabilitat, certificat d’eficiència energètica, nota del registre de la propietat actualitzada (per comprovar si la finca té càrregues), certificat d’estar al corrent de pagament de les despeses de la comunitat de propietaris, últims rebuts d’IBI.
En els casos d’habitatge usat de més de 45 anys d’antiguitat: certificat d’aptitud i informe d’inspecció tècnica de l’edifici.
I en els casos d’habitatge d’obra nova: aval bancari de totes les quantitats que rebi a compte dels futurs compradors, plànol de l’habitatge, memòria de qualitats, garanties de l’habitatge (assegurança decennal), llibre de l’edifici, documentació necessària per contractar els subministraments de l’habitatge i els estatuts de la comunitat de propietaris.
És important informar-se molt bé sobre les càrregues que afecten l’immoble que constin en el Registre de la Propietat i com cancel·lar-les: Hipoteques vigents, embargaments judicials, drets de tempteig i retracte, servituds, censos o si es tracta d’habitatges de protecció oficial amb les limitacions de disposició que comporten.
També informar-se sobre la descripció cadastral (si coincideixen cadastre i registre) i les afectacions urbanístiques que en el seu cas pugui haver-hi.
Llista de documents a l’hora de signar un contracte d’arres
A continuació, et proporcionem una llista de la documentació i els elements clau necessaris per signar un contracte d’arres a Espanya:
Documentació d’identificació
Documents d’identificació de les dues parts: El comprador i el venedor han de presentar els seus documents d’identificació, com el DNI (Document Nacional d’Identitat) o el NIE (Número d’Identificació d’Estranger), per verificar la seva identitat i capacitat legal per signar el contracte.
Descripció de la propietat
Escriptura de la propietat: El venedor ha de proporcionar una còpia de l’escriptura de propietat de l’habitatge que detalla el seu títol de propietat. Aquesta escriptura ha d’estar inscrita en el Registre de la Propietat.
Informació fiscal
Certificat de situació cadastral: S’ha d’obtenir un certificat de situació cadastral que verifica les dades d’ubicació i propietat de l’habitatge.
Certificat de deutes: El venedor ha de proporcionar un certificat de deutes de la propietat, que inclou informació sobre si l’habitatge té càrregues o deutes pendents, com hipoteques o impostos.
Certificat energètic
Certificat d’eficiència energètica: L’habitatge ha de tenir un certificat d’eficiència energètica vàlid, que qualifica l’eficiència energètica de la propietat.
Nota simple
Nota simple del Registre de la Propietat: És aconsellable obtenir una nota simple actualitzada del Registre de la Propietat per verificar la titularitat i les càrregues de la propietat.
Informació financera
Detalls sobre el finançament: Si el comprador planeja obtenir finançament hipotecari, ha de presentar la documentació requerida per l’entitat financera, com comprovants d’ingressos i solvència.
Contracte d’arres
El propi contracte d’arres: Aquest document ha d’incloure els detalls acordats entre les parts, com el preu de venda, el termini de signatura del contracte de compravenda definitiu, les arres (si són confirmatòries o penitencials), les condicions i qualsevol altra clàusula rellevant.
Xec o transferència bancària
En el cas de les arres, es sol requerir un pagament inicial al venedor. Aquest pagament s’ha de fer generalment mitjançant xec bancari o transferència bancària i quedar registrat adequadament.
Al moment de signar el contracte d’arres, he de tenir ja sol·licitada la hipoteca? Què es fa primer?
És altament recomanable almenys haver ja confirmat amb alguna entitat bancària que la situació econòmica del comprador li permetrà obtenir finançament per l’import que necessita.
Quines facilitats existeixen per al comprador a l’hora de signar el contracte? Hi ha coses negociables, o les condicions les posa el venedor?
Hi ha clàusules del contracte de compravenda que són innegociables i que s’han de fer constar per llei com són les relatives a que el venedor ha d’aportar la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge i el certificat d’eficiència energètica, o que les despeses de l’atorgament de l’escriptura de compra i de la inscripció en el Registre de la Propietat corresponen al comprador i l’impost de plusvàlua municipal al venedor.
Pel que fa al preu, forma de pagament, terminis d’escripturació, lliurament de la possessió, reparacions a realitzar a l’immoble, si s’inclouen mobles o electrodomèstics, … poden negociar-se lliurement entre les parts. Tot i que en ciutats o zones de les mateixes amb alta demanda, ja dependrà de la situació del mercat, la possibilitat de negociar el preu a la baixa.
Per què és important el paper de l’advocat immobiliari en el moment de comprar un pis?
Tractant-se la compra d’un habitatge de la inversió més important que normalment es va a realitzar a la vida, convé no signar contractes estàndard i que els revisi un advocat per assegurar-nos que s’adapten a les circumstàncies concretes del cas i a les necessitats de cada comprador i venedor.
VBB Abogados té àmplia experiència en l’assessorament en el sector immobiliari. També es pot informar sobre la validesa d’un contracte de compravenda immobiliari.
FAQs sobre Contractes d’Arres:
- Què és un contracte d’arres? Un contracte d’arres és un acord preliminar en transaccions immobiliàries que assegura un compromís de compra entre venedor i comprador, sovint acompanyat d’una quantitat de diners com a senyal.
- Què passa si el comprador desisteix de la compra després de signar un contracte d’arres? Si el contracte és d’arres penitencials, el comprador perdrà la quantitat lliurada. Si és el venedor qui desisteix, aquest haurà de tornar el doble de la quantitat rebuda.
- És obligatori signar un contracte d’arres en comprar un habitatge? No és obligatori, però és altament recomanable per assegurar el compromís de les dues parts i minimitzar el risc d’incompliment.
- Quins tipus d’arres existeixen? Existeixen principalment arres confirmatòries i penitencials, cadascuna amb diferents implicacions legals en cas d’incompliment.
- Quina informació ha de contenir un contracte d’arres? Ha d’incloure la identificació de les parts, la descripció de l’immoble, l’import de les arres, el preu de venda total, i les condicions i terminis per a la venda definitiva.
- Pot el venedor cancel·lar un contracte d’arres? Si les arres són penitencials, el venedor pot cancel·lar el contracte, però haurà de tornar el doble de la quantitat rebuda com a arres.
- Què passa amb el contracte d’arres si el comprador no obté finançament hipotecari? Això ha d’estar estipulat en el contracte. Si s’inclou una clàusula de finançament fallit, el comprador pot recuperar les arres; en cas contrari, les perdrà.
- Quina documentació he de revisar abans de signar un contracte d’arres? Has de revisar l’escriptura de propietat, la nota simple del Registre de la Propietat, el certificat d’eficiència energètica, i qualsevol altra documentació rellevant que demostri la legalitat i la llibertat de càrregues de l’immoble.
- És necessari l’assessorament legal en signar un contracte d’arres? Tot i que no és obligatori, es recomana comptar amb l’assessorament d’un advocat especialitzat en béns immobles per revisar el contracte i evitar problemes futurs.
- Com afecten les arres al preu total de l’habitatge? Les arres es consideren part del preu total i es descompten de l’import a pagar en la signatura de l’escriptura de compravenda definitiva.
- Quines diferències hi ha entre les arres confirmatòries i les penitencials? Les arres confirmatòries serveixen com a garantia que les dues parts compliran el contracte, mentre que les penitencials donen l’opció a les dues parts de rescindir el contracte, amb les penalitzacions corresponents.
- Poden les arres ser part de la negociació de la compra d’un habitatge? Sí, la quantitat i les condicions de les arres poden ser objecte de negociació entre comprador i venedor abans de signar el contracte.
- És possible recuperar les arres si el venedor no compleix amb les condicions acordades? En cas d’incompliment per part del venedor, el comprador podria reclamar la devolució de les arres i fins i tot una indemnització si així s’estipula en el contracte.
- Què passa amb les arres si es descobreix que l’habitatge té càrregues o gravàmens? Això dependrà del que s’hagi acordat en el contracte d’arres. Si s’especifica que l’habitatge ha d’estar lliure de càrregues, el comprador podria rescindir el contracte i recuperar les arres.
- És necessari registrar un contracte d’arres? No és necessari registrar el contracte d’arres, però sí és recomanable per proporcionar una prova de l’acord i els seus termes en cas de disputa.
- Quina validesa legal té un contracte d’arres? El contracte d’arres té plena validesa legal i és vinculant per a les dues parts, sempre que compleixi amb els requisits legals i s’hagi signat lliurement.
- Puc vendre el meu habitatge a una altra persona després d’haver signat un contracte d’arres? Si has signat un contracte d’arres, estàs compromès a vendre la propietat al comprador de les arres, i vendre-la a una altra persona podria resultar en penalitzacions legals.
- Què passa si el comprador descobreix defectes a l’habitatge després de signar el contracte d’arres? Si es troben defectes no coneguts o no declarats anteriorment, el comprador podria sol·licitar una reducció del preu o la reparació d’aquests, o fins i tot desistir de la compra si així s’estableix en el contracte.
- Pot un contracte d’arres establir un termini per a la venda? Sí, és comú que s’especifiqui un termini dins del qual s’ha de realitzar la venda, després del qual el contracte pot quedar sense efecte o modificar-se segons l’acordat.
- Quina informació ha de proporcionar el venedor al comprador en signar un contracte d’arres? El venedor ha de proporcionar tota la documentació que demostri la titularitat i estat legal de la propietat, incloent possibles càrregues, la cèdula d’habitabilitat, el certificat d’eficiència energètica, i qualsevol altra informació rellevant.
- Què passa si les dues parts acorden ampliar el termini establert en el contracte d’arres? Si les dues parts estan d’acord, poden modificar el contracte per ampliar el termini de forma escrita i signada per ambdós.
- Es poden incloure clàusules especials en un contracte d’arres? Sí, les parts poden acordar i incloure clàusules addicionals que considerin pertinents, sempre que siguin legals i estiguin clarament detallades en el contracte.
- És possible cancel·lar un contracte d’arres una vegada que les dues parts han signat? Cancel·lar un contracte d’arres després de signat pot comportar penalitzacions a la part que desisteix, a menys que hi hagi una clàusula que permeti la cancel·lació sota certes condicions.
- Quines responsabilitats té el comprador després de la signatura d’un contracte d’arres? El comprador es compromet a completar la compra en els termes i terminis acordats i a pagar la resta del preu de venda en el moment de la signatura del contracte de compravenda.
- Pot el comprador inspeccionar l’habitatge abans de signar un contracte d’arres? Sí, és recomanable que el comprador inspeccioni l’habitatge i obtingui un informe.
- Com es determina la quantitat a pagar en concepte d’arres? La quantitat de les arres es negocia entre les parts i sol ser un percentatge del preu total de la propietat, tot i que no hi ha una quantitat fixa establerta per llei.
- Què passa amb les arres si es descobreix una discrepància en la superfície de l’habitatge? Si hi ha diferències significatives entre la superfície real i la declarada, el comprador pot sol·licitar un ajust en el preu o rescindir el contracte si així s’estableix en les arres.
- Pot el contracte d’arres estipular qui paga les despeses associades a la compravenda? Sí, el contracte d’arres pot i ha de detallar qui assumirà els costos com impostos, despeses notarials, i altres despeses associades a la transacció.
- Quines garanties té el comprador que el venedor no vendrà la propietat a una altra persona? Una vegada signat el contracte d’arres, el venedor està legalment compromès a vendre la propietat al comprador que va lliurar les arres, sota pena d’haver de tornar-les duplicades si incompleix.
- El contracte d’arres assegura el preu de venda o pot variar? El contracte d’arres normalment assegura el preu de venda acordat, a menys que les dues parts acordin el contrari en un moment posterior.
- És possible signar un contracte d’arres digitalment? Depenent de la legislació local, els contractes d’arres poden ser signats digitalment si aquesta modalitat és legalment reconeguda.
- Què passa si una de les parts mor després de signar el contracte d’arres? Si alguna de les parts mor, els seus drets i obligacions passen als seus hereus, que han de complir amb els termes establerts en el contracte d’arres.
- Com es pot resoldre una disputa originada per un contracte d’arres? Les disputes es poden resoldre a través de la negociació directa, mediació, arbitratge o, com a últim recurs, als tribunals.
- Què passa amb les arres si el venedor incompleix una clàusula no relacionada amb el preu? Si el venedor incompleix qualsevol clàusula, el comprador pot exigir el compliment o la rescissió del contracte i la devolució de les arres, més possibles indemnitzacions si procedeix.
- El comprador pot cedir la seva posició en el contracte d’arres a un tercer? La cessió dels drets i obligacions a un tercer pot realitzar-se si el contracte d’arres no ho prohibeix i les dues parts estan d’acord.
- Què ha de fer el comprador si el venedor retarda la signatura del contracte de compravenda definitiu? El comprador pot exigir el compliment del contracte en els terminis acordats o rescindir el contracte d’arres, recuperant la quantitat lliurada o sol·licitant indemnització.
- Es pot negociar un contracte d’arres estàndard proporcionat per una agència immobiliària? Sí, totes les parts tenen dret a negociar i modificar els termes del contracte proporcionat per una agència immobiliària.
- És el contracte d’arres suficient per sol·licitar un préstec hipotecari? La signatura d’un contracte d’arres pot ser un element favorable per a la sol·licitud d’un préstec, però les entitats financeres requeriran més documentació i garanties.
- Què passa si el venedor ha acceptat arres de diversos compradors? Aquesta pràctica és il·legal i els compradors afectats podrien demandar el venedor per danys i perjudicis i la devolució de les arres.
- Influeix la forma de pagament de les arres en la validesa del contracte? No importa si les arres es paguen en efectiu, xec o transferència, sempre que es documenti correctament en el contracte.
- Què ha d’incloure un rebut de pagament d’arres? El rebut ha d’incloure la data, la quantitat pagada, la signatura de les dues parts i ha de mencionar que es tracta d’un pagament per concepte d’arres per a la compra de la propietat específica.
- És possible modificar un contracte d’arres una vegada signat? Qualsevol modificació al contracte original ha de ser acordada per les dues parts i formalitzada per escrit, signant un annex al contracte d’arres que especifiqui els canvis.
- Quin termini és raonable per passar del contracte d’arres al contracte de compravenda definitiu? El termini és variable i ha de ser raonable per a les dues parts, considerant el temps per realitzar gestions com l’obtenció de finançament, la realització d’inspeccions i el compliment d’altres condicions.
- És possible que el contracte d’arres estipuli el lliurament de l’habitatge abans de la signatura de l’escriptura de compravenda? Això és poc comú i arriscat, ja que la propietat encara no ha canviat de titularitat. No obstant això, es pot acordar si es garanteix adequadament l’interès de les dues parts.
- Com pot un comprador protegir-se si el venedor rep una oferta millor després de signar el contracte d’arres? El contracte d’arres protegeix el comprador davant d’aquesta situació, ja que el venedor ha acordat legalment vendre la propietat al comprador que ha lliurat les arres.
- Quina és la diferència entre un contracte d’arres i una oferta de compra? Una oferta de compra és un acord preliminar que pot no involucrar diners, mentre que un contracte d’arres és un compromís més seriós i vinculant amb un dipòsit monetari.
- Poden les arres ser retornades si les dues parts acorden mútuament acabar el contracte? Sí, si les dues parts acorden acabar el contracte d’arres, les arres poden ser retornades i el contracte anul·lat sense penalitzacions.
- Què passa si es fa malbé la propietat després de signar el contracte d’arres i abans de la venda definitiva? El contracte ha d’estipular qui és responsable dels danys ocorreguts durant aquest període. Si no es especifica, generalment és el venedor fins que es completi la venda.
- És necessari un agent immobiliari per signar un contracte d’arres? No és obligatori, però un agent immobiliari pot proporcionar assessorament i assegurar-se que totes les parts entenguin les seves obligacions.
- Què passa si un dels signants del contracte d’arres no és el propietari registrat de la propietat? Si el signant no té autoritat legal per vendre la propietat, el contracte d’arres podria ser invàlid i el comprador tindria dret a recuperar les arres lliurades.