Blog Dret InmobiliariCompravendaContracte CompravendaQuina validesa té un contracte privat en la compravenda d’un immoble?

1 de gener de 2023

La forma habitual i més segura de dur a terme una compravenda d’un immoble és mitjançant escriptura pública davant notari, i posterior inscripció en el Registre de la Propietat. No obstant això, cap d’aquestes formalitats és obligatòria.

Llavors, té validesa un contracte privat per a la compravenda d’un immoble? Tractarem de resoldre totes les dubtes a aquest respecte en aquest article.

Contracte privat de compravenda: En què consisteix?

Un contracte privat de compravenda és un acord bilateral, és a dir, entre dues parts (venedor i comprador), que recull per escrit les dades de les dues parts interessades, així com les condicions de l’operació: el preu, forma de realitzar el pagament, forma i moment de l’entrega del bé, etc.

L’acord queda reflectit en un document que signen ambdues parts, com a reconeixement de les obligacions que per a ells deriven del contracte. Si el contracte no es celebra davant d’un notari per donar-li la forma d’escriptura pública, estarem davant d’un contracte privat.

Validesa d’un contracte privat per a la compravenda d’un immoble.

El contracte privat de compravenda d’un immoble és totalment vàlid a efectes legals, segons disposa l’article 1278 del Codi Civil: “els contractes seran obligatoris, qualsevol que sigui la forma en què s’hagin celebrat, sempre que en ells concorrin les condicions essencials per a la seva validesa”. Això no obstant, no compta amb les mateixes garanties jurídiques per a les parts.

Per exemple, si l’anterior propietari d’un habitatge va acumular deutes, i l’immoble segueix apareixent al seu nom en el Registre de la Propietat, hi ha la possibilitat que aquell sigui embargat per liquidar els deutes.

Amb un contracte privat, el nou propietari podrà demostrar la seva titularitat, però haurà de passar per un procés judicial més llarg i tediós. Per contra, si el contracte s’ha atorgat davant un notari, mitjançant escriptura pública i s’ha inscrit en el Registre de la Propietat, l’embargament no arribaria a produir-se.

Recomanacions en els contractes de compravenda.

És altament recomanable que el contracte de compravenda es faci en escriptura i que aquesta s’inscrigui al Registre, amb la finalitat d’assegurar les posicions de les parts, d’aquesta forma el venedor quedarà lliure de les obligacions que deriven de la propietat sobre un bé (pagament d’impostos, manteniment de la finca, pagament de quotes comunitàries, etc.); i el comprador podrà demostrar de forma fàcil i indiscutible la propietat sobre el bé immoble.

També resulta aconsellable comptar amb un assessorament adequat, per part d’un professional del dret immobiliari, quan es realitza un contracte de compravenda.

La intervenció d’aquest professional garanteix que el document s’ajusti a la legalitat, que les intencions de les parts quedin correctament reflectides, sense ambigüitats ni incoherències, i que es recullin clarament les obligacions i drets que es deriven per al venedor i el comprador.

validez-contrato-privado-sin-notario

Diferències entre un contracte de compravenda privat i un públic

 

Contractes de compravenda privats

Si decideix firmar un contracte privat, totes les parts interessades hauran de signar-lo i seria convenient que ho fes també algun testimoni. És recomanable que es signin totes les fulles i que cada part guardi una còpia.

El contracte privat no té accés al Registre de la Propietat. Això significa que el contracte no es pot inscriure i que la propietat no constarà inscrita al nom del nou propietari, amb la inseguretat jurídica que això comporta.

Contractes de compravenda públics

En el cas d’un contracte públic, a més de signar ambdues parts, també constarà en el document la signatura del notari. Però aquesta vegada, la rubrica només constarà en l’última fulla, i la còpia original queda en poder de la Notaria.

La còpia autèntica és entregada al comprador un cop liquidats els impostos i inscrita en el Registre de la Propietat. Al venedor se li sol entregar una còpia simple del contracte.

Lliurament de possessió de l’immoble

Encara que un contracte privat de compravenda d’un immoble té plena validesa, perquè el comprador pugui considerar-se com a nou propietari, s’ha de produir el lliurament de la possessió d’aquest.

Per això, en el contracte privat és necessari que s’especifiqui la data de lliurament de la possessió. Al contrari, en el cas de contracte notarial, la mateixa escriptura davant notari serveix com a acte de lliurament de la possessió de l’immoble.

Raons de no elevar a rang públic un contracte privat de compravenda

Hi ha diferents raons per les quals algunes persones poden decidir firmar un contracte privat de compravenda d’immobles, sense elevar-lo a públic.

Entre aquestes raons, pot constar la falta d’inscripció del títol del venedor (per exemple, una persona hereta un habitatge i desitja, o necessita, vendre-la abans que s’hagi inscrit l’herència al Registre).

També està el desig – molt perillós – d’evitar el pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials, o el simple desconegut i falta d’experiència. No obstant això, l’absència de les garanties que van vinculades a una escriptura pública, pot comportar més perjudicis que beneficis, anul·lant els avantatges del contracte privat.

contrato-privado-de-compraventa-de-vivienda-entre-particulares

En definitiva, un contracte privat de compravenda d’un immoble té validesa, però és necessari sospesar conciençudament les raons per escollir aquesta forma contractual.

Per això convé comptar amb un adequat assessorament professional, que pot estalviar-li futurs problemes o conflictes derivats d’un contracte inadequat, imprecís o que no s’hagi celebrat amb les garanties necessàries.

En BB Advocats, som especialistes en dret immobiliari. Podeu trobar la nostra informació de contacte en aquest enllaç.