L’objecte d’aquest article és exposar, d’una manera clara i senzilla, què és una condició en els contractes de compravenda d’immobles i, concretament, la diferència entre condició suspensiva i resolutòria.
Información detallada
Compravenda d’immobles: Diferència entre condició suspensiva i condició resolutòria
Les condicions estan admeses en Dret, però la seva inclusió en el contracte requereix que totes dues parts, compradora i venedora, estiguin d’acord. No obstant això, no totes les condicions són admissibles i, per ser vàlides, han de complir una sèrie de requisits legals:
- El fet contemplat com a condició ha de ser possible (una condició impossible implicaria la inviabilitat permanent que el contracte produís efectes, per la qual cosa seria nul).
- No pot ser contrari a les lleis ni als bons costums.
- No pot dependre de la voluntat d’una de les parts, ja que això suposaria deixar exclusivament a les seves mans la possibilitat que el contracte es compleixi.
El Codi Civil contempla dos tipus de condicions: la condició resolutòria i la suspensiva, les conseqüències de les quals són totalment divergents. La diferència entre la condició suspensiva i resolutòria és que la suspensiva és aquella de la qual el compliment depèn de l’eficàcia de l’acte, mentre que la resolutòria implica l’extinció dels efectes jurídics.
Condició resolutòria
La condició resolutòria és una garantia de pagament quan en la compravenda s’acorda que el preu es pagarà de forma ajornada i el venedor el que pretén és assegurar-se el cobrament del preu.
En cas d’incompliment de pagament del preu o d’un dels seus terminis per part de la part compradora, té lloc la resolució de la compravenda, amb la conseqüent recuperació per part del venedor de l’immoble que hagués transmès.
L’entrada en vigor recent del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya ha introduït una reforma en la regulació del pacte de condició resolutòria inclòs en el contracte de compravenda.
Quins efectes té la condició resolutòria?
Continuant amb les diferències entre condició suspensiva i resolutòria, el compliment d’una condició resolutòria implica que el contracte esdevé ineficaç; dit d’una altra manera, la producció del fet que constitueix la condició extingeix l’eficàcia d’un contracte ja nascut, d’acord amb l’esdeveniment d’un fet també futur o probable.
Això implica que, en cas de complir-se la condició resolutòria, hauran de restituir-se les prestacions completes per cadascuna de les parts en virtut del contracte: el venedor recuperarà la propietat i haurà de restituir el preu pagat pel comprador.
Normalment, una condició resolutòria es configura com una garantia de pagament en la compravenda amb pagament ajornat del preu, de manera que l’incompliment del pagament o d’algun termini d’aquesta porta aparellada, com a conseqüència, la resolució d’aquesta compravenda, recuperant el venedor l’immoble objecte de la transacció.
En aquest cas, el contracte arriba a produir els seus efectes: entrega del local i pagament de part del preu, però deixarà de fer-ho si es compleix la condició (falta de pagament del ressò), de manera que el venedor recupera la propietat de l’immoble i es restitueix la part del preu ja pagat.
Condició suspensiva
La condició suspensiva és un esdeveniment futur o eventual, que determina l’eficàcia del contracte de compravenda, de tal manera que les obligacions queden paralitzades o suspeses fins al compliment de la condició.
Dit d’una altra manera, és aquella que fa dependre l’efectivitat del contracte i l’exigibilitat de les obligacions nascudes d’aquest, d’un esdeveniment eventual o futur.
En un contracte de compravenda sotmès a condició suspensiva, consistent en el fet que el comprador obtingui una hipoteca, els efectes jurídics del contracte no es produiran fins que aquell obtingui una resposta positiva definitiva per part d’una entitat bancària, atorgant-li el finançament sol·licitat.
Quins efectes té la condició suspensiva?
La principal diferència entre condició suspensiva i resolutòria és la conseqüència del compliment del fet constitutiu de la condició. L’efecte de la condició suspensiva consisteix, precisament, a deixar en suspens o paralitzar els efectes del contracte fins que es produeixi el fet constitutiu de la condició. Però un cop que es produeixi aquest fet condicional, el contracte desplegarà tots els seus efectes i les parts hauran de complir les seves respectives obligacions.
Així, en una compravenda subjecta a condició suspensiva, quan es compleix la condició, esdevé exigible l’obligació de lliurar el bé immoble per part del venedor, i l’obligació de pagar el preu acordat per part del comprador.
Diferència entre condició suspensiva i resolutòria: cas pràctic
Cada vegada és més freqüent trobar condicions que limiten l’eficàcia del contracte de compravenda d’immobles, vinculant-lo a la producció d’un determinat fet jurídic, amb la finalitat d’afirmar o donar major seguretat a la posició d’una de les parts contractants. Els següents exemples il·lustren les diferències entre condició suspensiva i resolutòria.
- Condició suspensiva: imaginem, per exemple, un cas de compravenda d’una porció d’un terreny que, prèviament, ha de segregarse d’una finca més gran. La condició suspensiva del contracte de compravenda seria, en aquest cas, que es dugui a terme l’acte jurídic de la segregació. Un cop complerta la condició (segregació de la parcel·la), el contracte de compravenda de la porció segregada s’activa, i neixen les obligacions de lliurar la finca i pagar el preu.
- Condició resolutòria: per exemple, en un contracte de compravenda a terminis amb condició resolutòria per impagament del preu ajornat, la signatura del contracte determina que les parts han de complir les seves obligacions: el venedor ha de lliurar la finca i el comprador ha de fer el primer pagament. Si el comprador incompleix algun dels terminis pactats, el contracte deixarà de ser eficaç i el venedor recuperarà la propietat de l’immoble.
La compravenda d’immobles és una operació complexa i el contracte ofereix diferents possibilitats per adaptar-se a les necessitats de les parts que, però, no resulten accessibles o comprensibles per a qualsevol persona.
Per això, és necessari buscar l’assessorament d’un advocat expert en dret immobiliari. BB Advocats li ofereix un assessorament especialitzat, ajudant-lo a entendre les clàusules del contracte de compravenda d’immobles i preparar el que millor encaixi amb la seva situació.