Blog Dret InmobiliariFora d'ordenacióImmobles fora d'ordenació:Regulació aplicable als immobles en situació de “fora d’ordenació” i de “volum disconforme”

20 de març de 2023

La situació denominada com “fora d’ordenació” d’un immoble es produeix quan de forma sobrevinguda, per efecte de l’aprovació definitiva d’un planejament urbanístic, passa a ser “disconforme” allò que era “conforme” amb les normes del planejament anterior.

A conseqüència de l’anterior, l’edificació afectada no serà demolida i podrà continuar sent utilitzada, tot i que la finalitat d’aquesta qualificació és que l’edificació o ús disconforme no es prolongui en el temps més enllà de la seva vida útil.

RèGIM JURÍDIC APLICABLE

A Catalunya es regula a l’article 108 del text refós de la Llei d’Urbanisme , (Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, sent les seves principals característiques les següents:

Distinció entre situació de fora d’ordenació i situació de volum disconforme.

Queden fora d’ordenació les construccions, les instal·lacions i els usos que, per l’aprovació del nou planejament urbanístic, queden sotmesos a expropiació, cessió obligatòria i gratuïta, enderrocament o cessament.

El volum disconforme té lloc quan l’edificació, a causa d’un nou planejament, incompleix els nous paràmetres imperatius, però no queda en situació de fora d’ordenació.

Obres i usos autoritzables en situació de fora d’ordenació

Atès que la seva finalitat és desaparèixer, admet l’autorització de certes obres de reparació que són necessàries per raons de salubritat pública, seguretat de les persones o la bona conservació de les construccions i instal·lacions. Es prohibeix expressament les obres de consolidació de volum i augment de volum.

Obres i usos autoritzables en edificacions i instal·lacions amb volum desafavorit

Es refereix als que quedin amb volum desafavorit amb els paràmetres d’un nou planejament, sempre que no quedin en situació de fora d’ordenació. En aquests casos, s’admet la realització d’obres de consolidació i rehabilitació i els nous canvis d’ús “sempre d’acord amb les condicions bàsiques del nou planejament”.

Usos preexistents

Es mantenen els usos preexistents mentre no siguin incompatibles amb el nou planejament.

Actuacions que vulnerin l’ordenament urbanístic

Les construccions i les instal·lacions a les quals no es puguin aplicar les mesures de restauració de la realitat física alterada i de l’ordre jurídic vulnerat i que no s’ajustin al planejament queden en situació de fora d’ordenació o de desafavoriment, i se’ls aplicarà el règim legal corresponent.

Així mateix, el Reglament d’Urbanisme (Decret 305/2006, de 18 de juliol), desenvolupa el que es disposa en els punts anteriors:

  1. a) Amb relació als usos preexistents en casos de “fora d’ordenació”, la normativa autoritza els següents canvis d’ús:
    • Establir oficines i activitats comercials
    • Emmagatzematge o dipòsit de mercaderies o altres béns mobles que no comportin activitats de comercialització o distribució.
    • Prestació de serveis particulars a la ciutadania.
    • Activitats del sector primari i les comercials relacionades amb aquest sector.
    • Activitats d’oci, esportives, recreatives i culturals.

    Autorització sotmesa a les següents condicions: Es tracta d’usos provisionals, les obres han de ser les imprescindibles per permetre unes instal·lacions desmuntables i no poden comportar una desfiguració definitiva del terreny.

    b) Volum disconforme

    El Reglament recull el concepte de gran rehabilitació, que inclou:

    • Obres d’actuació global sobre un edifici que comportin un augment de volum o sostre, increment del nombre de departaments, redistribució general d’espais i canvi d’ús principal de l’edifici.
    • Substitució de l’edifici, amb manteniment de la façana o un altre element estructural.
    • Execució successiva d’obres de reforma amb valor igual o superior al 50 % del valor de construcció de nova planta.

    Aquesta previsió excedeix la continguda en el text refós de la Llei d’Urbanisme. Serà el nou planejament el que determinarà quina obra de gran rehabilitació es permet.

    c) Usos preexistents

    Es diferencia entre,

    Usos amb autorització sotmesa a termini: no admeten canvi de titularitat, renovació de llicències d’ús o altres autoritzacions, i, s’ha d’acordar el cessament immediat. Usos sense la limitació anterior: es procedeix a la revocació de les autoritzacions amb les corresponents indemnitzacions.