El contrato de arras es un instrumento legal fundamental en transacciones inmobiliarias que brinda seguridad tanto al comprador como al vendedor. Este tipo de contratos, también conocidos como contratos de señal o de reserva, establecen los términos y condiciones preliminares de una futura compra de bienes raíces, como una casa o un inmueble. A la vez, los contratos de arras proporcionan una sólida base para la transacción al definir el precio, los plazos y las penalizaciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
A continuación, detallamos respuesta a preguntas frecuentes sobre los contratos de arras y su función en el proceso de compra y venta de propiedades. Desde cómo funcionan hasta su importancia en la seguridad y confianza de las partes involucradas, los contratos de arras desempeñan un papel crucial en el mundo inmobiliario y merecen una comprensión detallada.
Información detallada
¿Se puede comprar una vivienda sin antes firmar un contrato de arras?
Si, es posible acudir directamente a la firma de la compra definitiva ante el Notario, si bien, lo habitual es firmar un contrato previo, que es el llamado “contrato de arras” que sirve para dar un pago a cuenta o señal al vendedor a cambio del compromiso de compra-venta. Por lo tanto, sí es posible comprar una vivienda sin antes firmar un contrato de arras, pero hacerlo sin un contrato de arras o algún tipo de acuerdo preliminar similar puede tener sus riesgos. Como hemos comentado anteriormente, el contrato de arras se utiliza comúnmente en transacciones inmobiliarias para establecer los términos y condiciones preliminares de la compra y proporcionar cierta seguridad a ambas partes (comprador y vendedor). Aunque no es obligatorio en todos los lugares, su uso es recomendable para evitar malentendidos y conflictos.
Motivos para firmar un contrato de arras a la hora de comprar un inmueble
- Negociación directa: En algunas ocasiones, las partes involucradas pueden llegar a un acuerdo verbal sobre los términos de la compra y proceder directamente a la firma del contrato de compraventa definitivo sin necesidad de un contrato de arras.
- Confianza entre las partes: Si existe una relación de confianza sólida entre el comprador y el vendedor, es posible que decidan prescindir de un contrato de arras, asumiendo que ambas partes cumplirán con sus compromisos sin problemas.
- Prácticas locales: En algunas regiones o países, las prácticas y regulaciones locales pueden no requerir contratos de arras, y las transacciones inmobiliarias pueden realizarse de manera diferente.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras que existen?
Existen dos tipos principales de contratos de arras: las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Estos tipos de contratos de arras se diferencian en la naturaleza de su compromiso y las consecuencias en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes:
Contrato con Arras confirmatorias
Arras confirmatorias, que se entregan a cuenta del precio de la compraventa, es decir, en señal de conclusión, y en caso de incumplimiento del vendedor se le puede exigir el cumplimiento del contrato y obligar a otorgar la escritura de compra.
Características y particularidades en un contrato de arras confirmatorias
- Compromiso firme: Las arras confirmatorias establecen un compromiso firme de ambas partes para llevar a cabo la transacción. Cuando se utiliza este tipo de contrato, ambas partes están obligadas a completar la venta en los términos acordados.
- Incumplimiento: Si una de las partes no cumple con el contrato, la otra parte puede exigir el cumplimiento del acuerdo o solicitar una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, las arras confirmatorias se consideran un adelanto del precio de la propiedad y no se devuelven a la parte que incumple.
Contrato con Arras penitenciales
Y, arras penitenciales, que deben siempre deben pactarse expresamente, y que permiten al comprador y al vendedor desistir (apartarse) del contrato. En el primer caso el comprador perdería las cantidades entregadas y si quien desiste es el vendedor estaría obligado a devolverlas duplicadas.
Características y particularidades en un contrato de arras penitenciales
- Opción de retirada: Las arras penitenciales permiten a una de las partes (ya sea el comprador o el vendedor) retirarse del acuerdo sin mayores consecuencias o pérdidas financieras, siempre y cuando lo haga dentro de los límites y plazos establecidos en el contrato.
- Devolución de las arras: Si una de las partes se retira conforme a las condiciones especificadas en el contrato de arras penitenciales, generalmente tiene derecho a recuperar el monto de las arras. Sin embargo, en algunos casos, una parte que se retira puede estar obligada a pagar una penalización moderada a la otra parte.
¿Qué pasa si firmo el contrato de arras, pago el porcentaje correspondiente y luego me echo para atrás y ya no quiero comprar el piso?
Perderías las cantidades entregadas a cuenta.
A no ser que se haya pactado en el contrato que el comprador espera obtener una hipoteca y justifica que el Banco no se la ha concedido. En este caso, el comprador podría desistir del contrato y recuperar las cantidades entregadas, siempre y cuando no haya existido negligencia del comprador por ejemplo a la hora de presentar la documentación en el Banco.
¿Qué tipo de documentación necesito para firmar un contrato de arras?
El vendedor tiene el “deber de información” y está obligado a facilitar al comprador toda la documentación que contiene la Ley del Derecho a la Vivienda.
Varía si se trata de vivienda nueva o usada: En ambos casos: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, nota del registro de la propiedad actualizada (para comprobar si la finca tiene cargas), certificado de hallarse al corriente de pago de los gastos de la comunidad de propietarios, últimos recibos de IBI.
En los casos de vivienda usada de más de 45 años de antigüedad: certificado de aptitud e informe de inspección técnica del edificio.
Y en los casos de vivienda de obra nueva: aval bancario todas las cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores, plano de la vivienda, memoria de calidades, garantías de la vivienda (seguro decenal), libro del edificio, documentación necesaria para contratar los suministros de la vivienda y los estatutos de la comunidad de propietarios.
Es importante informarse muy bien sobre las cargas que afecten al inmueble que consten el Registro de la Propiedad y como cancelarlas: Hipotecas vigentes, embargos judiciales, derechos de tanteo y retracto, servidumbres, censos o si se trata de viviendas de protección oficial con las limitaciones de disposición que conllevan.
También informarse sobre la descripción catastral (si coinciden catastro y registro) y las afectaciones urbanísticas que en su caso pueda haber.
Lista de documentos a la hora de firmar un contrato de arras
A continuación, te proporcionamos una lista de la documentación y los elementos clave necesarios para firmar un contrato de arras en España:
Documentación de identificación
Documentos de identificación de ambas partes: El comprador y el vendedor deben presentar sus documentos de identificación, como el DNI (Documento Nacional de Identidad) o el NIE (Número de Identificación de Extranjero), para verificar su identidad y capacidad legal para firmar el contrato.
Descripción de la propiedad
Escritura de la propiedad: El vendedor debe proporcionar una copia de la escritura de propiedad de la vivienda que detalla su título de propiedad. Esta escritura debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Información fiscal
Certificado de situación catastral: Se debe obtener un certificado de situación catastral que verifica los datos de ubicación y propiedad de la vivienda.
Certificado de deudas: El vendedor debe proporcionar un certificado de deudas de la propiedad, que incluye información sobre si la vivienda tiene cargas o deudas pendientes, como hipotecas o impuestos.
Certificado energético
Certificado de eficiencia energética: La vivienda debe tener un certificado de eficiencia energética válido, que califica la eficiencia energética de la propiedad.
Nota simple
Nota simple del Registro de la Propiedad: Es aconsejable obtener una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y las cargas de la propiedad.
Información financiera
Detalles sobre la financiación: Si el comprador planea obtener financiación hipotecaria, debe presentar la documentación requerida por la entidad financiera, como comprobantes de ingresos y solvencia.
Contrato de arras
El propio contrato de arras: Este documento debe incluir los detalles acordados entre las partes, como el precio de venta, el plazo de firma del contrato de compraventa definitivo, las arras (si son confirmatorias o penitenciales), las condiciones y cualquier otra cláusula relevante.
Cheque o transferencia bancaria
En el caso de las arras, se suele requerir un pago inicial al vendedor. Este pago debe hacerse generalmente mediante cheque bancario o transferencia bancaria y quedar registrado adecuadamente.
Al momento de firmar el contrato de arras, ¿tengo ya que tener solicitada la hipoteca? ¿Qué se hace primero?
Es altamente recomendable al menos haber ya confirmado con alguna entidad bancaria que la situación económica del comprador le va a permitir obtener financiación por el importe que se necesita.
¿Qué facilidades existen para el comprador a la hora de firmar el contrato? ¿Hay cosas negociables, o las condiciones las pone el vendedor?
Hay cláusulas del contrato de compraventa que son innegociables y que deben hacerse constar por ley como son las relativas a que el vendedor debe aportar la cédula de habitabilidad de la vivienda y el certificado de eficiencia energética, o que los gastos del otorgamiento de la escritura de compra y de la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al comprador y el impuesto de plusvalía municipal al vendedor.
Por lo que hace al precio, forma de pago, plazos de escrituración, entrega de la posesión, reparaciones a realizar en el inmueble, si se incluyen muebles o electrodomésticos, … pueden negociarse libremente entre las partes. Si bien en ciudades o zonas de las mismas con alta demanda, ya dependerá de la situación del mercado, la posibilidad de negociar el precio a la baja.
¿Por qué es importante el papel del abogado inmobiliario en el momento de comprar un piso?
Tratándose la compra de una vivienda de la inversión más importante que se van normalmente a realizar en la vida, conviene no firmar contratos estándar y que los revise un abogado para asegurarnos que se adaptan a las circunstancias concretas del caso y a las necesidades de cada comprador y vendedor.
VBB Abogados tiene amplia experiencia en el asesoramiento en el sector inmobiliario. También puede informarse sobre la validez de un contrato de compraventa inmobiliario.
FAQs sobre Contratos de Arras:
- ¿Qué es un contrato de arras? Un contrato de arras es un acuerdo preliminar en transacciones inmobiliarias que asegura un compromiso de compra entre vendedor y comprador, a menudo acompañado de una cantidad de dinero como señal.
- ¿Qué ocurre si el comprador desiste de la compra después de firmar un contrato de arras? Si el contrato es de arras penitenciales, el comprador perderá la cantidad entregada. Si es el vendedor quien desiste, este deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
- ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras al comprar una vivienda? No es obligatorio, pero es altamente recomendable para asegurar el compromiso de ambas partes y minimizar el riesgo de incumplimiento.
- ¿Qué tipos de arras existen? Existen principalmente arras confirmatorias y penitenciales, cada una con diferentes implicaciones legales en caso de incumplimiento.
- ¿Qué información debe contener un contrato de arras? Debe incluir la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el monto de las arras, el precio de venta total, y las condiciones y plazos para la venta definitiva.
- ¿Puede el vendedor cancelar un contrato de arras? Si las arras son penitenciales, el vendedor puede cancelar el contrato, pero estará sujeto a devolver el doble de la cantidad recibida como arras.
- ¿Qué sucede con el contrato de arras si el comprador no obtiene financiación hipotecaria? Esto debe estar estipulado en el contrato. Si se incluye una cláusula de financiación fallida, el comprador puede recuperar las arras; de lo contrario, las perderá.
- ¿Qué documentación debo revisar antes de firmar un contrato de arras? Debes revisar la escritura de propiedad, la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, y cualquier otra documentación relevante que demuestre la legalidad y la libertad de cargas del inmueble.
- ¿Es necesario el asesoramiento legal al firmar un contrato de arras? Si bien no es obligatorio, se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado especializado en bienes raíces para revisar el contrato y evitar problemas futuros.
- ¿Cómo afectan las arras al precio total de la vivienda? Las arras se consideran parte del precio total y se descuentan del monto a pagar en la firma de la escritura de compraventa definitiva.
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- ¿Qué diferencias hay entre las arras confirmatorias y las penitenciales? Las arras confirmatorias sirven como garantía de que ambas partes cumplirán el contrato, mientras que las penitenciales dan la opción a ambas partes de rescindir el contrato, con las penalizaciones correspondientes.
- ¿Pueden las arras ser parte de la negociación de la compra de una vivienda? Sí, la cantidad y las condiciones de las arras pueden ser objeto de negociación entre comprador y vendedor antes de firmar el contrato.
- ¿Es posible recuperar las arras si el vendedor no cumple con las condiciones acordadas? En caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador podría reclamar la devolución de las arras e incluso una indemnización si así se estipula en el contrato.
- ¿Qué ocurre con las arras si se descubre que la vivienda tiene cargas o gravámenes? Esto dependerá de lo que se haya acordado en el contrato de arras. Si se especifica que la vivienda debe estar libre de cargas, el comprador podría rescindir el contrato y recuperar las arras.
- ¿Es necesario registrar un contrato de arras? No es necesario registrar el contrato de arras, pero sí es recomendable para proporcionar una prueba del acuerdo y sus términos en caso de disputa.
- ¿Qué validez legal tiene un contrato de arras? El contrato de arras tiene plena validez legal y es vinculante para ambas partes, siempre y cuando cumpla con los requisitos legales y se haya firmado libremente.
- ¿Puedo vender mi vivienda a otra persona después de haber firmado un contrato de arras? Si has firmado un contrato de arras, estás comprometido a vender la propiedad al comprador de las arras, y venderla a otra persona podría resultar en penalizaciones legales.
- ¿Qué pasa si el comprador descubre defectos en la vivienda después de firmar el contrato de arras? Si se encuentran defectos no conocidos o no declarados anteriormente, el comprador podría solicitar una reducción del precio o la reparación de estos, o incluso desistir de la compra si así se establece en el contrato.
- ¿Puede un contrato de arras establecer un plazo para la venta? Sí, es común que se especifique un plazo dentro del cual se debe realizar la venta, tras el cual el contrato puede quedar sin efecto o modificarse según lo acordado.
- ¿Qué información debe proporcionar el vendedor al comprador al firmar un contrato de arras? El vendedor debe proporcionar toda la documentación que demuestre la titularidad y estado legal de la propiedad, incluyendo posibles cargas, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, y cualquier otra información relevante.
- ¿Qué sucede si ambas partes acuerdan extender el plazo establecido en el contrato de arras? Si ambas partes están de acuerdo, pueden modificar el contrato para extender el plazo de forma escrita y firmada por ambos.
- ¿Se pueden incluir cláusulas especiales en un contrato de arras? Sí, las partes pueden acordar e incluir cláusulas adicionales que consideren pertinentes, siempre y cuando sean legales y estén claramente detalladas en el contrato.
- ¿Es posible cancelar un contrato de arras una vez que ambas partes han firmado? Cancelar un contrato de arras después de firmado puede acarrear penalizaciones a la parte que desiste, a menos que exista una cláusula que permita la cancelación bajo ciertas condiciones.
- ¿Qué responsabilidades tiene el comprador tras la firma de un contrato de arras? El comprador se compromete a completar la compra en los términos y plazos acordados y a pagar el resto del precio de venta en el momento de la firma del contrato de compraventa.
- ¿Puede el comprador inspeccionar la vivienda antes de firmar un contrato de arras? Sí, es recomendable que el comprador inspeccione la vivienda y obtenga un informe.
- ¿Cómo se determina la cantidad a pagar en concepto de arras? La cantidad de las arras se negocia entre las partes y suele ser un porcentaje del precio total de la propiedad, aunque no hay una cantidad fija establecida por ley.
- ¿Qué sucede con las arras si se descubre una discrepancia en la superficie de la vivienda? Si hay diferencias significativas entre la superficie real y la declarada, el comprador puede solicitar un ajuste en el precio o rescindir el contrato si así se establece en las arras.
- ¿Puede el contrato de arras estipular quién paga los gastos asociados a la compraventa? Sí, el contrato de arras puede y debe detallar quién asumirá los costos como impuestos, gastos notariales, y otros gastos asociados a la transacción.
- ¿Qué garantías tiene el comprador de que el vendedor no venderá la propiedad a otra persona? Una vez firmado el contrato de arras, el vendedor está legalmente comprometido a vender la propiedad al comprador que entregó las arras, bajo pena de tener que devolverlas duplicadas si incumple.
- ¿El contrato de arras asegura el precio de venta o puede variar? El contrato de arras normalmente asegura el precio de venta acordado, a menos que ambas partes acuerden lo contrario en un momento posterior.
- ¿Es posible firmar un contrato de arras digitalmente? Dependiendo de la legislación local, los contratos de arras pueden ser firmados digitalmente si esta modalidad es legalmente reconocida.
- ¿Qué sucede si una de las partes fallece después de firmar el contrato de arras? Si alguna de las partes fallece, sus derechos y obligaciones pasan a sus herederos, quienes deben cumplir con los términos establecidos en el contrato de arras.
- ¿Cómo se puede resolver una disputa originada por un contrato de arras? Las disputas se pueden resolver a través de la negociación directa, mediación, arbitraje o, como último recurso, en los tribunales.
- ¿Qué ocurre con las arras si el vendedor incumple una cláusula no relacionada con el precio? Si el vendedor incumple cualquier cláusula, el comprador puede exigir el cumplimiento o la rescisión del contrato y la devolución de las arras, más posibles indemnizaciones si procede.
- ¿El comprador puede ceder su posición en el contrato de arras a un tercero? La cesión de los derechos y obligaciones a un tercero puede realizarse si el contrato de arras no lo prohíbe y ambas partes están de acuerdo.
- ¿Qué debe hacer el comprador si el vendedor retrasa la firma del contrato de compraventa definitivo? El comprador puede exigir el cumplimiento del contrato en los plazos acordados o rescindir el contrato de arras, recuperando la cantidad entregada o solicitando indemnización.
- ¿Se puede negociar un contrato de arras estándar proporcionado por una agencia inmobiliaria? Sí, todas las partes tienen derecho a negociar y modificar los términos del contrato proporcionado por una agencia inmobiliaria.
- ¿Es el contrato de arras suficiente para solicitar un préstamo hipotecario? La firma de un contrato de arras puede ser un elemento favorable para la solicitud de un préstamo, pero las entidades financieras requerirán más documentación y garantías.
- ¿Qué pasa si el vendedor ha aceptado arras de varios compradores? Esta práctica es ilegal y los compradores afectados podrían demandar al vendedor por daños y perjuicios y la devolución de las arras.
- ¿Influye la forma de pago de las arras en la validez del contrato? No importa si las arras se pagan en efectivo, cheque o transferencia, siempre y cuando se documente correctamente en el contrato.
- ¿Qué debe incluir un recibo de pago de arras? El recibo debe incluir la fecha, la cantidad pagada, la firma de ambas partes y debe mencionar que se trata de un pago por concepto de arras para la compra de la propiedad específica.
- ¿Es posible modificar un contrato de arras una vez firmado? Cualquier modificación al contrato original debe ser acordada por ambas partes y formalizada por escrito, firmando un anexo al contrato de arras que especifique los cambios.
- ¿Qué plazo es razonable para pasar del contrato de arras al contrato de compraventa definitivo? El plazo es variable y debe ser razonable para ambas partes, considerando el tiempo para realizar gestiones como la obtención de financiación, la realización de inspecciones y el cumplimiento de otras condiciones.
- ¿Es posible que el contrato de arras estipule la entrega de la vivienda antes de la firma de la escritura de compraventa? Esto es poco común y riesgoso, ya que la propiedad aún no ha cambiado de titularidad. No obstante, se puede acordar si se garantiza adecuadamente el interés de ambas partes.
- ¿Cómo puede un comprador protegerse si el vendedor recibe una oferta mejor después de firmar el contrato de arras? El contrato de arras protege al comprador frente a esta situación, ya que el vendedor ha acordado legalmente vender la propiedad al comprador que ha entregado las arras.
- ¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y una oferta de compra? Una oferta de compra es un acuerdo preliminar que puede no involucrar dinero, mientras que un contrato de arras es un compromiso más serio y vinculante con un depósito monetario.
- ¿Pueden las arras ser devueltas si ambas partes acuerdan mutuamente terminar el contrato? Sí, si ambas partes acuerdan terminar el contrato de arras, las arras pueden ser devueltas y el contrato anulado sin penalizaciones.
- ¿Qué ocurre si se daña la propiedad después de firmar el contrato de arras y antes de la venta definitiva? El contrato debe estipular quién es responsable de los daños ocurridos durante este período. Si no se especifica, generalmente es el vendedor hasta que se complete la venta.
- ¿Es necesario un agente inmobiliario para firmar un contrato de arras? No es obligatorio, pero un agente inmobiliario puede proporcionar asesoramiento y asegurarse de que todas las partes entiendan sus obligaciones.
- ¿Qué pasa si uno de los firmantes del contrato de arras no es el propietario registrado de la propiedad? Si el firmante no tiene autoridad legal para vender la propiedad, el contrato de arras podría ser inválido y el comprador tendría derecho a recuperar las arras entregadas.