¿Se puede comprar una vivienda sin antes firmar un contrato de arras?
Si, es posible acudir directamente a la firma de la compra definitiva ante el Notario, si bien, lo habitual es firmar un contrato previo, que es el llamado “contrato de arras” que sirve para dar un pago a cuenta o señal al vendedor a cambio del compromiso de compra-venta.
Es un contrato muy importante y hay que dejar “bien atados” todos los pasos que se darán después, para evitar problemas.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras que existen?
Existen dos tipos:
Arras confirmatorias, que se entregan a cuenta del precio de la compraventa, es decir, en señal de conclusión, y en caso de incumplimiento del vendedor se le puede exigir el cumplimiento del contrato y obligar a otorgar la escritura de compra.
Y, arras penitenciales, que deben siempre deben pactarse expresamente, y que permiten al comprador y al vendedor desistir (apartarse) del contrato. En el primer caso el comprador perdería las cantidades entregadas y si quien desiste es el vendedor estaría obligado a devolverlas duplicadas.
¿Qué pasa si firmo el contrato de arras, pago el porcentaje correspondiente y luego me echo para atrás y ya no quiero comprar el piso?
Perderías las cantidades entregadas a cuenta.
A no ser que se haya pactado en el contrato que el comprador espera obtener una hipoteca y justifica que el Banco no se la ha concedido. En este caso, el comprador podría desistir del contrato y recuperar las cantidades entregadas, siempre y cuando no haya existido negligencia del comprador por ejemplo a la hora de presentar la documentación en el Banco.
¿Qué tipo de documentación necesito para firmar un contrato de arras?
El vendedor tiene el “deber de información” y está obligado a facilitar al comprador toda la documentación que contiene la Ley del Derecho a la Vivienda.
Varía si se trata de vivienda nueva o usada: En ambos casos: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, nota del registro de la propiedad actualizada (para comprobar si la finca tiene cargas), certificado de hallarse al corriente de pago de los gastos de la comunidad de propietarios, últimos recibos de IBI.
En los casos de vivienda usada de más de 45 años de antigüedad: certificado de aptitud e informe de inspección técnica del edificio.
Y en los casos de vivienda de obra nueva: aval bancario todas las cantidades que reciba a cuenta de los futuros compradores, plano de la vivienda, memoria de calidades, garantías de la vivienda (seguro decenal), libro del edificio, documentación necesaria para contratar los suministros de la vivienda y los estatutos de la comunidad de propietarios.
Es importante informarse muy bien sobre las cargas que afecten al inmueble que consten el Registro de la Propiedad y como cancelarlas: Hipotecas vigentes, embargos judiciales, derechos de tanteo y retracto, servidumbres, censos o si se trata de viviendas de protección oficial con las limitaciones de disposición que conllevan.
También informarse sobre la descripción catastral (si coinciden catastro y registro) y las afectaciones urbanísticas que en su caso pueda haber.
Al momento de firmar el contrato de arras, ¿tengo ya que tener solicitada la hipoteca? ¿Qué se hace primero?
Es altamente recomendable al menos haber ya confirmado con alguna entidad bancaria que la situación económica del comprador le va a permitir obtener financiación por el importe que se necesita.
¿Qué facilidades existen para el comprador a la hora de firmar el contrato? ¿Hay cosas negociables, o las condiciones las pone el vendedor?
Hay cláusulas del contrato de compraventa que son innegociables y que deben hacerse constar por ley como son las relativas a que el vendedor debe aportar la cédula de habitabilidad de la vivienda y el certificado de eficiencia energética, o que los gastos del otorgamiento de la escritura de compra y de la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al comprador y el impuesto de plusvalía municipal al vendedor.
Por lo que hace al precio, forma de pago, plazos de escrituración, entrega de la posesión, reparaciones a realizar en el inmueble, si se incluyen muebles o electrodomésticos, … pueden negociarse libremente entre las partes. Si bien en ciudades o zonas de las mismas con alta demanda, ya dependerá de la situación del mercado, la posibilidad de negociar el precio a la baja.
¿Por qué es importante el papel del abogado en el momento de comprar un piso?
Tratándose la compra de una vivienda de la inversión más importante que se van normalmente a realizar en la vida, conviene no firmar contratos estándar y que los revise un abogado para asegurarnos que se adaptan a las circunstancias concretas del caso y a las necesidades de cada comprador y vendedor.
VBB Abogados tiene amplia experiencia en el asesoramiento en el sector inmobiliario.