La condició resolutòria és una garantia de pagament quan en la compravenda s’acorda que el preu es pagarà de forma ajornada i el venedor el que pretén és assegurar-se el cobrament del preu.
En cas d’incompliment de pagament del preu o d’algun dels seus terminis, per part de la part compradora, té lloc la resolució de la compravenda, amb la consegüent recuperació per part del venedor de l’immoble que hagués transmès.
La recent entrada en vigor del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya ha introduït una reforma en la regulació del pacte de condició resolutòria inclòs en el contracte de compravenda.
Les novetats introduïdes són les següents:
- El venedor, en cas d’impagament del comprador, podrà resoldre el contracte i recuperar l’immoble sempre que de forma prèvia a la resolució efectuï un requisit notarial al comprador, concedint-li un termini màxim de 20 dies per pagar i advertint-lo que en cas de no fer-ho tindrà lloc la resolució de la compravenda.
- Les compravendes amb pactes de condició resolutòria es poden inscriure al Registre de la Propietat. En aquests casos, el pacte ha de preveure expressament que perquè procedeixi la resolució contractual, la part impagada, inclosos els interessos, haurà de ser superior al 15% del preu íntegre de la compravenda, més els interessos corresponents.
La finalitat d’aquesta previsió és impedir que es pugui procedir a la resolució de la compravenda per l’impagament de petites quantitats amb relació al preu total de venda.
- També per evitar situacions d’abús, s’estableix que en cas d’impagament, la part venedora no podrà fer seves més del 50% de les quantitats que s’haguessin devengat fins al moment en què s’insta la resolució.
- La llei fixa uns interessos màxims en cas d’ajornament de pagament amb condició resolutòria, establint el límit en l’interès legal dels diners vigent en el moment d’atorgar l’escriptura pública, incrementat en el 50%.
L’interès ha de ser fix i s’ha d’incorporar a l’escriptura un quadre d’amortització.
- En cas que el comprador deixi de pagar les quantitats ajornades, el procediment que ha de seguir el venedor per fer efectiva la resolució del contracte i recuperar el bé immoble (posar-lo de nou al seu nom en el Registre de la Propietat) es tramitarà notarialment: el notari notificarà al comprador (en cas d’habitatge familiar també al seu cònjuge) la voluntat del venedor de resoldre el contracte. Aquest últim en el termini de 15 dies, pot pagar el deute o oposar-se a la resolució per les causes que s’hagin establert en el contracte.
- En cas d’oposició del comprador, caldrà acudir als tribunals. Si no hi ha oposició a la resolució, l’acta notarial serà suficient per tornar a inscriure el domini a favor del venedor.
- Això no obstant, la finca quedarà afecta al pagament de les quantitats que el venedor, com hem mencionat anteriorment, hagi de retornar al comprador.
- Es pot pactar que els pagaments ajornats es facin al compte del notari.
És important destacar que el mer ajornament del pagament no està subjecte a condició resolutòria, d’aquí la importància de la seva previsió expressa i la seva inclusió a l’escriptura per posteriorment ser inscrita al Registre de la Propietat; la qual cosa suposarà una càrrega sobre el bé immoble adquirit per la referida compravenda i que la mateixa tingui efectes davant de qualsevol tercer que posteriorment pugui adquirir el mateix. Així, el venedor queda protegit davant de possibles transmissions del bé immoble efectuades pel comprador, així com de la constitució de qualsevol gravamen o dret sobre el mateix.
La compravenda d’un bé immoble amb pagament ajornat pot ser una solució en cas que el comprador no pugui obtenir finançament en el moment de formalitzar la compravenda, si bé, és molt important que el venedor disposi de totes les garanties jurídiques per assegurar-se del compliment de l’obligació de pagament per part del comprador, per la qual cosa és recomanable assessorar-se degudament per a la redacció del pacte que tractem en aquest article.