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¿Es posible vender una vivienda arrendada?
La regulación de la venta de vivienda arrendada ha sufrido importantes cambios tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de alquileres de viviendas. Esta nueva regulación sólo se aplica a los contratos de alquiler de vivienda que se han firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013. Los contratos de alquiler firmados con anterioridad a dicha fecha están sujetos a la legislación vigente en la fecha del contrato.
Ley de arrendamiento: Contratos firmados entre 1995 y 2013
A los contratos de alquiler firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que establece (artículo 14) que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Si la duración pactada fuera superior a los cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (es decir tratarse de un adquirente de buena fe). En este caso, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato, que excediendo del plazo de cinco, reste por cumplir.
Ley de arrendamiento: Contratos firmados a partir de 2013
A los contratos de alquiler posteriores al 6 de junio de 2013 se les aplicará la regulación contenida en la Ley 4/2013 que establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, tratarse de un comprador de buena fe), sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el contrato de arrendamiento se halla inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si la finca no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador tiene derecho a que termine el arriendo, y el inquilino a continuar durante 3 meses desde que se le notifique la venta, durante los cuales tendrá que pagar el alquiler y podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Por tanto, para los alquileres posteriores al 6 de junio de 2013, cuando se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo dueño de la vivienda se subrogará en el contrato como arrendador si el contrato de alquiler estaba previamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si el contrato de alquiler no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo dueño podrá recuperar la vivienda si así se lo notifica al inquilino, que podrá permanecer tres meses en la vivienda.
La garantía de poder permanecer en la vivienda en caso de venta de la misma a un tercero es la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, sin embargo comporta una serie de costes (Notario, Registro) que han hecho que esta modificación legislativa haya sido muy criticada
