Comprar una vivienda nueva trae, en algunas ocasiones, algo más que ilusiones; no son infrecuentes las sorpresas por defectos en la construcción: grietas, humedades, goteras, instalaciones que no funcionan adecuadamente …En estos casos, es muy importante contactar con un experto lo antes posible, a fin de poder realizar la reclamación a los responsables, dentro de los plazos legales, si no queremos tener que realizar la reparación a nuestra costa.
Lo primero que debemos saber es que las leyes protegen al comprador de una vivienda nueva, clasificando los defectos de la construcción en función de su gravedad, determinando quienes son responsables de su reparación y los plazos para la reclamación.
Información detallada
Responsables de los defectos de construcción
- El promotor de la obra es la persona que decide, impulsa, programa y financia la obra y responde directamente ante el comprador por cualquier vicio o defecto. Cualquier reclamación, debe dirigirse al mismo en primer lugar.
- El proyectista es quien, por encargo del promotor, redacta el proyecto, y responde de su corrección técnica, por lo que las reclamaciones por defectos que tengan su origen en una deficiencia del proyecto deberán dirigirse también a él.
- El constructor es quien realiza materialmente las obras, ya sea en su totalidad o parte de ellas, por lo que debe responder cuando existen deficiencias en la ejecución de los trabajos.
- El director de obra y el director de ejecución son los profesionales encargados de la supervisión y control durante el desarrollo de las obras, y deben asegurarse de que se desarrollen según el proyecto y cuidar de los aspectos técnicos, estéticos urbanísticos y de calidad.
Cuando se detecta un desperfecto, además de notificarlo al promotor, es conveniente reclamar también ante el profesional responsable del fallo: si el problema está en la carpintería, o en las instalaciones, o en el pavimento, etc. hay que cursar una queja ante la empresa que se encargó de ponerlos. En caso de duda, el promotor de la obra puede informar de modo detallado acerca de quién se encargó de qué.
Clases de problemas
La ley distingue tres tipos de elementos de elementos constructivos en los que puede haber defectos y les asigna un plazo de garantía:
- Los defectos en elementos de acabado de las obras tienen 1 año de garantía
- Los defectos que impiden alcanzar condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el interior de la vivienda o en el edificio y los defectos que causan deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una gestión adecuada de residuos (tuberías, desagües, instalaciones, impermeabilización, etc., tienen 3 años de garantía
- Los elementos estructurales del edificio (cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro que afecte de modo directo a la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, tienen 10 años de garantía
Los períodos de garantía comienzan a contar cuando el constructor entrega la obra al promotor y ambos firman el acta correspondiente, habitualmente un mes después de haberse firmado el certificado final de obra. Estos papeles, con sus fechas, forman parte de la carpeta de documentos relacionados con el edificio.
A diferencia de las garantías, que varían, las reclamaciones tienen un plazo único. No importa cuál sea el tipo de avería. En todos los casos, el propietario de la vivienda dispone de dos años para reclamar por ella. De esta manera, si al año y medio de estrenar el piso descubre una filtración de agua desde el exterior, tendrá un plazo de 24 meses para reclamar la reparación, aunque el plazo de la garantía haya vencido.
Un consejo: asesórate con un experto
Contar con la opinión y el asesoramiento de un experto independiente, ajeno a la obra, es crucial. Una vez que se descubren los defectos en la construcción, el abogado encargado deber contratar a un arquitecto para evaluarlos, y elaborar un dictamen en el que deberá constar, al menos.
- Una enumeración de los defectos.
- Sus causas y, si es posible, los profesionales responsables.
- Las posibles soluciones técnicas.
- Un presupuesto orientativo para llevarlas a cabo.
Es preferible que el arquitecto determine, si es posible, quién o quiénes son los profesionales responsables directos del problema.
Una vez contamos con el dictamen, ya podemos presentar la reclamación por escrito ante el promotor y demás personas responsables, por un medio que permita dejar constancia de la recepción, por ejemplo, por burofax.
En caso de que la reclamación no sea atendida, no quedará otro remedio que presentar una demanda judicial.
