Como abogados inmobiliarios, os contamos sobre el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entra en vigor el día 6 de marzo de 2019, retoma el anterior Decreto aprobado en el mes de diciembre de 2018 y derogado en el mes de enero de 2019, si bien introduciendo una serie de modificaciones.
Aunque esta nueva norma está a la espera de convalidación en el Congreso, a partir del día 6 de marzo es de aplicación a los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen a partir de esa fecha.
Será necesario tener en cuenta por tanto distintas normas de aplicación en función de la fecha de firma del contrato de alquiler:
- Los contratos firmados antes del 19 de diciembre de 2018 están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aprobada en 2013.
- A los contratos suscritos entre el 20 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 se aplicará el Real Decreto Ley 21/2018, del que tratábamos en post anterior.
- Los contratos formalizados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019, estarán sujetos de nuevo a la LAU de 2013.
- Y los suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 se regirán por el último real decreto-ley 7/2019 (pendiente de convalidación en el Congreso, si bien vigente desde el día 6 de marzo), que tratamos en este artículo.
Las modificaciones introducidas para los contratos de arrendamiento que se firmen a partir del día 6 de marzo son similares a las contenidas en la breve regulación aprobada en el mes de diciembre de 2018.
Información detallada
Cambios en los contratos de alquiler del Real Decreto-Ley 7/2019
Duración del alquiler
Vuelve la duración mínima de cinco años, cuando el propietario es una persona física, y siete años, si el propietario es una empresa. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.
Renovación del contrato, prórroga tácita
La renovación del contrato por falta de notificación a su finalización (si no lo denuncia ni el arrendador ni el arrendatario), una vez pasados los cinco o siete años de duración mínima obligatoria, será por plazos anuales, hasta un máximo tres años más, tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
Preavisos
Si finalizados los cinco/siete años de duración el contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Por su parte en caso de querer dejar el inmueble el inquilino tiene que dar un preaviso de dos meses de antelación al arrendador
Recuperación del inmueble por el propietario por causa de necesidad
Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda por necesidad para sí o su familia si se indica de forma expresa en el contrato en el momento de la firma.
Inscripción de los contratos en el Registro de la Propiedad
Se suprime la necesidad de inscripción para que los contratos tengan efectos frente a terceros.
Venta de vivienda arrendada
El nuevo propietario tiene que aceptar el plazo pactado.
Subrogación
Si el arrendamiento es superior a cinco (o siete años en caso de persona jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación del familiar correspondiente lo sea solo por dicho plazo mínimo, pues en otro caso, tendrá lugar por el periodo de tiempo que hayan pactado las partes hasta su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a subrogación se encuentren en situaciones de vulnerabilidad, sean menores de edad o discapacitadas o mayores de 65 años.
Fianza
Se limita a una mensualidad más un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza legal. Es decir, un máximo de tres mensualidades.
Actualización de la renta
Se limita durante la vigencia del contrato a lo que suba en ese año el Índice de Precios al Consumo. El propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, si lo acuerda con el inquilino, para el caso de realizar obras de mejora en la vivienda durante el contrato, siempre que la duración del mismo sea superior a 5/7 años.
Gastos generales y de gestión
Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario. Si el arrendador es una empresa deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato, esto da lugar a dudas en cuanto a la comisión de la agencia inmobiliaria, ya que la norma se refiere al coste de gestión del contrato.
