La crisis sanitaria provocada por la propagación del coronavirus está teniendo un impacto directo en la economía y en la sociedad, en las cadenas productivas y en el día a día de los ciudadanos.
Las medidas sanitarias de contención adoptadas han implicado la reducción de la actividad económica y social, restringiendo la movilidad y paralizando la actividad con las consiguientes pérdidas de rentas para hogares, autónomos y empresas.
Con la finalidad de paliar estos efectos, el gobierno ha aprobado un nuevo paquete de medidas de carácter social para trabajadores y familias y colectivos vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares.
Entre ellas se encuentran las dirigidas al apoyo al alquiler. A primera vista dichas medidas pueden aparecer tibias o insuficientes, pero no se puede perder de vista que, en el 85% de los arrendamientos de vivienda en España, el propietario es una persona física, pequeño propietario, por lo que es necesario impedir que la vulnerabilidad del arrendatario se traslade al arrendador, especialmente aquellos para los que los ingresos arrendaticios pueden ser esenciales.
Las principales medidas aprobadas en relación con el alquiler de vivienda son las siguientes:
- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Una vez levantado el estado de alarma, se suspenderá el lanzamiento o la tramitación del procedimiento de desahucio, hasta un máximo de seis meses, cuando el arrendatario acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional.
En caso de que la suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que se encuentre igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, esta circunstancia deberá tomarse en consideración para la definición del plazo de suspensión extraordinaria y de las medidas de protección social a adoptar.
- Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen entre el día 1 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
- Moratoria de deuda arrendaticia.
El decreto establece diferentes modalidades en función del tipo de arrendador.
A) grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.
Cuando el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, el arrendatario podrá solicitar, el aplazamiento del pago de la renta. El arrendador podrá optar por alguna de las siguientes alternativas:
- La condonación del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente por un período máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, sin intereses.
La solicitud de aplazamiento deberá realizarla el arrendatario en el plazo de un mes, a partir del 1 de abril de 2020 y el arrendador deberá formular su propuesta en el plazo de 7 días laborables desde su recepción.
Paralelamente, los arrendatarios podrán acceder al programa de ayudas de financiación, levantándose la moratoria en el pago y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a su disposición.
B) Pequeños arrendatarios (persona física titular de 10 inmuebles urbanos como máximo)
El arrendatario podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes, desde el día 1 de abril de 2020.
El arrendador no tiene obligación de aceptar la modificación de las condiciones propuesta por el arrendatario, debiendo comunicar su decisión en un plazo máximo de 7 días laborables.
En caso de aceptar una negociación, podrá proponer al arrendatario las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y el arrendatario se encuentre en la situación de vulnerabilidad, este podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
En este punto el decreto plantea algunas dudas de interpretación sobre si el máximo de diez inmuebles titularidad del arrendador se refiere únicamente a los inmuebles arrendados o incluye también aquellos destinados a uso del propio arrendador.
- Aprobación de una línea de avales para arrendatarios en situación de vulnerabilidad
Con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, se autoriza una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Dichas ayudas transitorias de financiación deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
- Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.
Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida.
La finalidad última de este programa es la de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
VBB Abogados
