Los contratos de arrendamiento, a pesar de su gran trascendencia social, no tienen, a fecha de hoy, previstas moratorias de pago (salvo la suspensión del pago de la renta de la vivienda social en algunos municipios). Los sucesivos decretos que han venido establecido medidas urgentes para paliar los efectos derivados del coronavirus no han contemplado la afectación que la pandemia pueda tener en el cumplimiento, suspensión o extinción de los contratos privados, por lo que, de entrada, resulta de aplicación el principio general de los contratos “pacta sunt servanda” (los pactos son para ser cumplidos).
Sin embargo, las medidas de contención del virus decretadas por el Gobierno como consecuencia del estado de alarma consistentes en la suspensión de actividades y suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, aboca a un incumplimiento masivo de los contratos de arrendamiento, por la imposibilidad de una multitud de arrendatarios de afrontar el pago de la renta.
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Suspensión del contrato de alquiler: ¿En qué situaciones es posible?
Si bien Ley de Arrendamientos Urbanos, no ofrece en este punto ninguna solución, al no prever la posibilidad de la suspensión del contrato de alquiler en base a circunstancias extraordinarias, existe en Derecho, como limitación al principio de cumplimiento obligatorio de los contratos, la denominada cláusula “rebus sic stantibus”. El Tribunal Supremo, que tradicionalmente ha venido aplicando esta cláusula de forma restrictiva, desde 2014 se ha mostrado más abierto a su aplicación, siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:
- Cambio de circunstancias con respecto a la situación existente en el momento de celebrar el contrato.
- Imprevisibilidad del suceso que impide o dificulta el cumplimiento.
- Desequilibrio de las prestaciones de las partes que genera una excesiva onerosidad para una de ellas.
- Subsidiaridad.
Cláusula “rebus sic stantibus”: ¿Qué es y para qué sirve?
En la actual situación económica, derivada de la crisis sanitaria por el coronavirus, la utilidad de la cláusula “rebus sic stantibus” radica en que permite a las partes del contrato de arrendamiento la modificación de los acuerdos contenidos en el mismo, para adecuarlo a las nuevas circunstancias, pudiéndose interpretar los requisitos exigidos por el Tribunal Supremo de la siguiente forma:
- ¡La suspensión de actividades y cierre de locales al público supone una alteración sustancial del escenario existente en el momento inicial del contrato.
- La aparición y desarrollo de la pandemia que ha dado lugar a la suspensión y cierre no pudo ser prevista en el momento de celebración del contrato.
- La limitación o suspensión del ejercicio de la actividad y consiguiente reducción de la facturación e ingresos del negocio del arrendatario conlleva que el pago de la renta resulte excesivamente gravoso para el arrendatario en relación con la prestación del arrendador.
- La aplicación de la cláusula se contempla como alternativa al cumplimiento estricto de los pactos contractuales.
Sentado lo anterior, cada contrato deberá ser analizado individualmente para comprobar si concurren los indicados requisitos y, en caso afirmativo buscar soluciones alternativas, con el mutuo acuerdo de las partes.
Estas soluciones alternativas pueden consistir en una disminución proporcional de la renta, la condonación total o parcial, el aplazamiento o fraccionamiento de ésta durante el estado de alarma, su prorrateo en los meses posteriores a la finalización de la situación excepcional, etc.
Es aconsejable redactar un documento que refleje las nuevas condiciones provisionales pactadas por las partes, para evitar malentendidos y reclamaciones futuras.
