Analizamos en este artículo las obras que puede realizar un propietario y que afecten a un elemento común del inmueble:
Así, en las fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal el propietario de un piso o local puede realizar las obras o modificaciones de su elemento privativo, sin causar menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, es decir sin afectar a la seguridad, la estructura y la configuración del estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrían la consideración de ilegales. Por ello si algún copropietario tiene que acometer una obra de reparación urgente en algún elemento común deberá comunicarlo al administrador correspondiendo la decisión definitiva a la Junta de propietarios o finalmente, en caso que la Junta deniegue la autorización para realizar las obras, deberá acudir a los tribunales para que sea el juez quien determine en atención a las circunstancias concretas del caso, si las obra realizada es o no ilegal ( conforme a los artºs 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).
La decisión de la Comunidad de Propietarios de denegar o prohibir la realización de obras a un copropietario de una obra a un copropietario no puede tomarse en abuso de derecho.
Algunos supuestos de actuación comunitaria en abuso de derecho contra las obras realizadas por un copropietario:
a) Cuando existe una gran desproporción entre el fin pretendido y la actuación de la comunidad siendo esta irracional, sin que le cause ningún beneficio a la comunidad y con perjuicio para el vecino.
Así, podría ser abusivo que una comunidad se niegue a la realización de obras en los elementos comunes injustificadamente, con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la comunidad. Como sería el caso de la instalación de chimeneas y tubos de extracción de humos en la fachada cuando es necesaria para la explotación de locales comerciales y no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la comunidad o a otro comunero.
b) En el caso de obras previamente admitidas (expresa o tácitamente) en los exteriores de pisos y locales (como por ejemplo cerramientos) no pueden darse agravios comparativos entre comuneros.
Se trataría del caso en que la comunidad insta la retirada de toldos o cerramientos de fachada o interiores habiendo tolerado anteriormente la presencia de otros en la misma finca. La comunidad tiene derecho a preservar y conservar el aspecto externo del edificio cuando el ejercicio de ese derecho no implique un abuso, tal y como sería por ejemplo el caso de cierre de una terraza que no suponga alteración de la fachada y obligar al propietario a retirarlo al haber otros pisos cerrados de la misma forma, lo que supondría un ataque al principio de igualdad entre comuneros.
c) El ejercicio selectivo de la acción con abuso de derecho y mala fe. En el caso de una comunidad que acciona contra un copropietario de un local, pero no contra los del local contiguo, autores de la misma infracción, lo que evidencia una desigualdad de trato entre comuneros, que resulta discriminatorio, contrario a la buena fe y constitutivo de un abuso de derecho.
d) La irrelevancia de la obra realizada (escasa dimensión y efectos inocuos) también es un dato a considerar. Por ejemplo, la apertura de un pequeño hueco en la pared para dar salida al tubo de extracción de humos no es obra que modifique la configuración del edificio o la colocación de una rejilla para que sirva de respiradero a un sótano, pueden considerarse obras menores, carentes de entidad suficiente para que con ellas pueda considerarse alterada la configuración o estructura de los elementos comunes del inmueble. Si la afectación de los elementos comunes es mínima, la comunidad no puede oponerse a su realización. En todo caso será el Juez quien analizará caso por caso.
e) Que la obra esté justificada por razones técnicas, de salubridad y de seguridad. Por ejemplo, procedería la perforación de un muro para la canalización de agua obligatoria para la habitabilidad y disfrute de la vivienda.
f) Y por último, no debe impedirse el uso racional y solidario de los elementos comunes.
