La nueva redacción del Libro VI del Código Civil de Cataluña, que ha entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2018, regula de nuevo el contrato de compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña, incorporando importantes novedades que habrá que tener en cuenta al tratarse de una de las operaciones más frecuentes y habituales en el tráfico jurídico.
Una de las principales novedades introducidas con esta nueva regulación hace referencia al PACTO DE ARRAS:
- En principio, y salvo pacto en contrario, las arras son confirmatorias. Por tanto se entiende que toda entrega de dinero previa a un contrato de compraventa por el futuro comprador al futuro vendedor se entiende dada a cuenta del precio y como señal de conclusión del contrato. Por tanto las partes, ya no pueden desistir del compromiso de compraventa y en caso de incumplimiento de una de ellas, la otra puede compeler a la primera al cumplimiento del contrato y otorgamiento de la compraventa.
- Las arras penitenciales deben pactarse expresamente y son aquellas que no obligan directamente a la compraventa misma, sino que consisten en imponer una pena para aquella de las partes que no la concluya. Si el comprador desiste del contrato pierde lo entregado en concepto de arras. Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador lo percibido en concepto de arras más otra cantidad igual, es decir que deberá devolverlas “duplicadas”. Desistir del contrato no exige una declaración formal de manifestación de voluntad en tal sentido, basta con no concluir la compraventa, incumpliendo lo pactado en el documento de arras.
- Una novedad importante que se introduce en la compraventa de inmuebles es la posibilidad de otorgamiento notarial de las arras ( si la finalización de la compraventa se prevé en un plazo no superior a seis meses) con depósito notarial de la cantidad entregada e inscripción en el Registro de la Propiedad. De este modo la finca queda afecta a la devolución de las arras en caso de incumplimiento. Si se produce un desistimiento el notario entregará las arras a quien corresponda (en la práctica si existe controversia deberá igualmente acudirse a los Juzgados). La afección registral se extingue de oficio por el Registrador transcurridos 60 días después del plazo pactado, cuando se acredita fehacientemente el desistimiento o por inscripción de la compraventa definitiva.
- El Libro VI del Código Civil Catalán también prevé como novedad a tener en cuenta, la posibilidad de desistir del contrato si se ha hecho constar que el comprador espera financiarse mediante entidad de crédito (obtener una hipoteca) y justifica documentalmente la negativa del Banco a conceder la hipoteca, sin negligencia por su parte (la acreditación de esta negligencia puede resultar problemática en la práctica).
- El pacto de arras para que sea eficaz debe contener: Una perfecta concreción del bien vendido, sus características y elementos (cabida, situación urbanística, destino o uso que hará el comprador), los plazos de pago del precio y como acabamos de decir si se espera o necesita financiación de entidad de crédito.
En siguientes posts trataremos de las novedades que a partir de este 1 de enero de 2018 afectaran a las compraventas inmobiliarias que se celebren en Cataluña con relación a las obligaciones del vendedor, las obligaciones del comprador y los remedios y acciones del comprador y vendedor en caso de incumplimiento contractual.
