El derecho de superficie se encuentra regulado en los artículos 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana:
“El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas”.
Se configura como un derecho real que confiere a su titular el poder de edificar y mantener la edificación sobre el suelo propiedad de otra persona.
En la relación jurídica confluyen tres posiciones:
- Un derecho de propiedad sobre el suelo: derecho de propiedad ordinario que se halla gravado por el derecho de superficie y que corresponde al cedente o superficiante.
- Un derecho de propiedad sobre la edificación, cuyo titular es el superficiario.
- Un derecho real, autónomo, de superficie sobre cosa ajena -el suelo-, que permite a su titular -el superficiario- edificar y mantener la edificación. Además, el superficiario goza de facultad de disposición sobre su derecho, es decir, que puede transmitir o gravar el derecho de superficie; la Ley Hipotecaria permite expresamente la hipoteca sobre el derecho de superficie.
Para quedar válidamente constituido el derecho real debe realizarse mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
La duración del derecho de superficie es la que pacten las partes, si bien el reglamento hipotecario establece una duración máxima de 75 años cuando es concedido por un organismo o administración pública o de 99 años cuando la constitución se realiza entre particulares.
Transcurrido el plazo de duración del contrato el inmueble construido pasa a ser propiedad del titular del suelo, quedando extinguido el derecho del superficiario.
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido
De acuerdo con el artículo 4.uno de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, están sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial de impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Según el artículo 11, apartados Uno y dos 3º de la misma ley, la constitución de un derecho de superficie debe calificarse como prestación de servicios.
Por su parte, el artículo 11, apartados uno y dos 3º del mismo texto, la constitución de un derecho de superficie sobre un bien inmueble situado en territorio de aplicación del IVA español es un servicio que debe entenderse prestado en territorio de aplicación del impuesto.
Es sujeto pasivo de la prestación de servicios el propietario del terreno, tal y como recoge la regla general del artículo 84.1.1º, de la LIVA, cuando dice que serán sujetos pasivos del impuesto las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen
