En la compraventa de inmuebles que se encuentran en fase de construcción o sobre plano es importante para el comprador conocer las garantías que la ley establece a su favor para los casos de paralización de las obras y que no lleguen a finalizarse, incluso para el caso en que ni siquiera lleguen a iniciarse, situaciones que se produjeron durante la última crisis inmobiliaria.
Al firmar el contrato de compraventa, el comprador hace entrega de una parte del precio (o señal o pago a cuenta), cuya devolución debe estar garantizada para el caso que la construcción no se inicie o no se finalice. Esta garantía debe instrumentalizarse mediante un aval bancario o mediante un seguro.
Así lo establece la normativa vigente: La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación de fecha 5 de noviembre (disposición adicional 1ª) dispone que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato. Y la Ley 57/19. Y la Ley 57/1968, de 27 de julio, garantiza a los compradores de viviendas futuras la devolución de las cantidades que hubieran anticipado, tanto si la construcción no se hubiera iniciado como si no hubiera llegado a buen fin, la garantía cabe prestarla por medio de aval, como por contrato de seguro.
Estas obligaciones son imperativas para el vendedor-promotor, así como un derecho irrenunciable para el comprador.
Además, en la entrega de cantidades debe exigirse comprobante que la cantidad aportada se ha depositado en una cuenta bancaria especial que sólo puede ser utilizada para la construcción del proyecto en cuestión.
Otros aspectos relevantes que hay que tener en cuenta al comprar un piso sobre plano son los siguientes:
- Información sobre el vendedor: Comprobar que la promotora es la titular del solar sobre el que se va a construir la vivienda; que el promotor tiene la licencia de obras del Ayuntamiento; y comprobar que la sociedad promotora está inscrita en el Registro Mercantil, los datos de sus apoderados y administradores, domicilio social y CIF.
- Solicitar los planos de la futura vivienda, emplazamiento exacto dentro de la promoción, la superficie útil y la memoria de calidades que debe detallar los materiales empleados.
- El contrato ha de especificar el precio final de la vivienda, especificando si incluye 10% de IVA que grava las primeras transmisiones o bien si hay que sumarlo.
- El contrato debe incluir también, la forma de pago y plazo de entrega de la vivienda. Normalmente se establece un sistema de cuotas antes de la entrega de llaves (se suele adelantar un 20% del precio total y el restante se entrega a la firma de la escritura pública de compra).
- También debe preverse que ocurre con la reserva si nos arrepentimos y decidimos no comprar la casa o que sucede si se retrasa la entrega de la vivienda, si tenemos derecho a algún tipo de indemnización o compensación, o que derechos tenemos si la casa finalmente no llega a construirse.
- Los contratos pueden incluir la posibilidad de introducir modificaciones en la vivienda, que dependiendo de su entidad o importancia deberán pactarse con el futuro propietario.
A la finalización de la obra y antes entrega de las llaves debe comprobarse que la vivienda está en las condiciones acordadas y revisar con cuidado los acabados del inmueble y que todo se ajusta a la memoria de calidades pactada. Así como asegurarse que la vivienda tiene licencia de primera ocupación, que debe entregarse al comprador.
Finalmente resaltar que hay que analizar detenidamente cualquier documento privado que se firme, asegurándose que los contratos no contengan cláusulas abusivas que puedan perjudicar al comprador.
