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Derecho de Superficie
El derecho de superficie es un concepto legal que otorga a una persona (llamada superficiario) el derecho de utilizar y poseer temporalmente una porción de terreno ajeno, de manera similar a como lo haría el propietario, sin llegar a ser dueño de dicho terreno.
Bajo el derecho de superficie, el superficiario tiene el derecho de construir, poseer y aprovechar los edificios, plantaciones o mejoras que realice en el terreno durante un período determinado, generalmente establecido en un contrato llamado “concesión de superficie”. A cambio de este derecho, el superficiario suele pagar una contraprestación periódica o una suma global al propietario del terreno, conocido como “sujeto pasivo”.
Es importante destacar que, a pesar de que el superficiario tiene un derecho de uso y disfrute del terreno, el propietario del mismo retiene la propiedad del suelo. El derecho de superficie puede establecerse por un plazo fijo, que puede ser renovable o no, o puede ser vitalicio. Además, el superficiario puede transferir o ceder su derecho a un tercero, siempre y cuando no se prohíba expresamente en el contrato.
El derecho de superficie se utiliza comúnmente en situaciones en las que el propietario del terreno no desea venderlo, pero está dispuesto a permitir que otra persona lo utilice y desarrolle en él. Este derecho puede ser utilizado en diversos contextos, como el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la explotación de recursos naturales o la instalación de infraestructuras.
Es importante consultar la legislación específica de cada país, ya que las regulaciones y requisitos para establecer un derecho de superficie pueden variar en una zona u otra.
¿Qué es el derecho de superficie en el ámbito inmobiliario?
El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena, que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En virtud de dicho derecho, se constituye la propiedad separada del suelo y lo construido sobre el mismo.
Se trata de un derecho de carácter limitado, que se establece por un periodo previamente establecido, transcurrido el cual la edificación revierte a favor del propietario del terreno sin que deba satisfacer ninguna indemnización al superficiario.
Ejemplo práctico del derecho de superficie
Imaginemos que Pedro es propietario de un terreno ubicado en las afueras de la ciudad y desea desarrollar un proyecto turístico en ese lugar. Sin embargo, no tiene los recursos financieros para llevar a cabo la construcción de los edificios y las instalaciones necesarias.
En este caso, Pedro decide establecer un contrato de derecho de superficie con Ana, quien tiene los recursos financieros para desarrollar el proyecto. Pedro y Ana acuerdan que Ana tendrá el derecho de utilizar y poseer el terreno durante un período de 30 años para llevar a cabo el desarrollo turístico.
Ana construirá un hotel y diversas instalaciones en el terreno, y durante el plazo acordado, será responsable de su mantenimiento y explotación. A cambio, Ana pagará a Pedro una contraprestación anual por el derecho de superficie.
Durante los 30 años, Ana tendrá el control y los beneficios económicos derivados del uso del terreno, pero Pedro seguirá siendo el propietario legal del mismo. Al finalizar el plazo, el derecho de superficie expirará y el terreno y las construcciones revertirán a la propiedad exclusiva de Pedro.
En este ejemplo, el derecho de superficie permite a Ana utilizar y desarrollar el terreno sin tener que adquirir la propiedad del mismo, mientras que Pedro obtiene beneficios económicos por el uso de su terreno sin tener que invertir en el desarrollo del proyecto. Es una situación beneficiosa para ambas partes y un ejemplo de cómo se puede utilizar el derecho de superficie en el ámbito inmobiliario o turístico.
Uso del derecho de superficie
El uso del derecho de superficie ha sido variable a lo largo de su historia. Si bien ha quedado prácticamente en desuso en diferentes etapas, siempre resurge gracias a su versatilidad y a las soluciones innovadoras que ofrece en el ámbito del Derecho inmobiliario y urbanístico. La menor inversión que requieren los proyectos de promoción inmobiliaria en que se utiliza esta figura favorece la realización de negocios, principalmente los vinculados a la construcción de viviendas. Recientemente también ha experimentado un auge gracias a la instalación de plantas para la producción de energías renovables.
El derecho de superficie es una figura jurídica que presenta ventajas para el propietario del terreno, que recuperará su posesión haciendo suyo el incremento de valor derivado de la construcción o instalación, sin haber realizado ninguna inversión ni asumido las complicaciones de la construcción. Por su parte, el superficiario (promotor) verá reducidos sus costes al no tener que adquirir el terreno para su instalación y gozará de total seguridad jurídica ante terceros, ya que es preceptiva la constitución de derecho mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Aplicación del derecho de superficie
El derecho de superficie es una herramienta óptima para el desarrollo de negocios inmobiliarios como residencias, hoteles, centros comerciales, etc., en zonas preferentes de núcleos urbanos, donde el elevado precio del suelo dificulta la compraventa o el arrendamiento.
Ámbitos de aplicación del derecho de superficie
También se suele utilizar para la construcción de promociones de viviendas en régimen de protección oficial, como herramienta para favorecer el acceso a una vivienda con un coste más asequible para el superficiario del que implicaría la adquisición de una vivienda en régimen de propiedad.
Finalmente, también se está extendiendo el uso del derecho de superficie en el sector energético, para la instalación de parques de generación de energías renovables (parques eólicos y fotovoltaica), confiriendo al titular la facultad de instalar y explotar una planta solar o eólica conectada a la red, sobre suelo ajeno.
Regulación y características del derecho de Superficie
Naturaleza jurídica y características básicas del derecho de superficie
- Su constitución determina la separación entre la propiedad del suelo y lo construido sobre él. Siendo eso último el objeto del derecho de superficie.
- La legislación civil lo configura como un derecho temporal con una duración máxima de 99 años si se constituye entre particulares. El plazo determinado se reduce a 75 años para negocios con las Administraciones Públicas. No obstante, pueden pactarse tiempos inferiores.
- El derecho se extingue al concluir el plazo establecido o su prórroga, generando la obligación del superficiario de restituir el dominio de lo edificado al propietario del suelo, sin indemnización alguna.
- Formalización en escritura: Su constitución requiere formalización en escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. Es importante hacerlo para probar su existencia frente a terceros.
- Naturaleza real del derecho: El derecho de superficie otorga al titular un poder inmediato y directo sobre el bien superficie, que puede hacer valer frente a terceros. En consecuencia, el derecho puede ser transmitido por herencia, vendido, hipotecado, arrendado, etc.
- El superficiario es el propietario de lo edificado y tiene la obligación de construir en el plazo convenido y, si así se ha acordado, pagar al dueño del terreno un canon o precio si bien también puede constituirse a título gratuito.
Dada la importancia económica de la constitución de un derecho de superficie, es aconsejable que la redacción de las cláusulas contractuales sea realizada por abogados expertos en la materia.
Derecho de superficie en España: Regulación
El derecho de superficie se encuentra reconocido en el artículo 1.611 del Código Civil, que se limita a citarlo, prescindiendo de cualquier tipo de regulación.
Ante esta falta de regulación en el marco civil, el contenido del derecho se ha ido configurando a través de la normativa urbanística tanto de ámbito estatal como autonómico, desembocando en un régimen jurídico un tanto confuso.
A nivel estatal, el marco normativo básico del derecho de superficie lo constituyen los artículos 53 y 54 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en los que se establecen sus características principales.
En el ámbito urbanístico será de aplicación la normativa de cada comunidad autónoma.
Derecho de Superficie en Cataluña: Regulación
En Cataluña, el derecho de superficie se encuentra definido en el Artículo 564, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, como: “el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace”.
Por su parte, el artículo 564-3 establece los criterios para la constitución del derecho de superficie, configurando un régimen jurídico voluntario, en el que superficiario y propietario ostentan plena libertad de pactos para acordar la duración del derecho, la delimitación concreta del suelo afectado por el derecho, las características de la construcción, el plazo para su ejecución, el precio y el canon.
Tratamiento tributario del derecho de superficie en la legislación española
Según el artículo 53.2 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la constitución del derecho de superficie requiere de una escritura pública y su inscripción en el registro de propiedad. Como consecuencia de ello, se devengarán algunos tributos que se encuentran regulados en la legislación española. Estos son el Impuesto de Valor Agregado (IVA), el Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
IVA en el derecho de superficie
El derecho de superficie, a efectos del IVA, contiene dos prestaciones importantes. La primera es la constitución del derecho, a través de la cual el superficiario recibe el derecho de uso y disfrute de un inmueble determinado. La segunda prestación corresponde al acto de transmitir al propietario de la finca la titularidad de las construcciones o edificaciones realizadas, al momento de la extinción del derecho.
Devengo del IVA en la constitución del derecho de superficie
El devengo consiste en el momento donde se efectúa el hecho imponible que genera una obligación tributaria. En el marco del IVA, existen algunas operaciones que están sujetas al devengo. Estas se encuentran definidas en el apartado IV.5 en la sección de Exposición de motivos.
La Ley 37/1992, de 28 de diciembre ha determinado las operaciones de constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute. Esto se puede comprobar en el apartado IV.5 de la mencionada ley.
“En relación con las entregas de bienes, se modifica la ley anterior para disponer que la constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute sobre bienes inmuebles constituyen prestaciones de servicios. El objetivo es dar a estas operaciones el mismo tratamiento fiscal que corresponde al arrendamiento de bienes inmuebles”.
Para analizar el devengo de la operación, se tiene que acudir al artículo 75, apartado uno. Este indica que el devengo del IVA se producirá el 31 de diciembre de cada año, cuando no se ha pactado un precio o cuando, habiéndose pactado, no se ha determinado el momento de su exigibilidad.
Así pues, si se pacta un pago inicial en el momento de la constitución del derecho de superficie, el IVA sobre este pago se devengará en ese mismo instante. Por otro lado, si se pacta que tenga lugar el pago de un canon periódico, el IVA se devengará en el momento en que el pago sea exigible.
IVA en la reversión de la construcción o edificaciones realizadas por el superficiario
La reversión de un bien inmueble es una operación a través de la cual el superficiario entrega al propietario de la finca una construcción o edificación. Cuando esta transmisión la ejecuta un empresario, la operación queda sujeta al IVA.
La primera entrega se hace por el superficiario que tenga por objeto una edificación terminada. Se considera que no es primera entrega la edificación hecha por el superficiario, después del uso ininterrumpido del inmueble por un plazo igual o superior a dos años. Por lo tanto, si el derecho de superficie se ha constituido por un periodo igual o superior a dos años, se tratará de una transmisión exenta.
El devengo de esta transmisión está regulado en el artículo 75 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre. Este artículo menciona lo siguiente:
“Se devengará el Impuesto en las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable”.
Impuesto sobre Sociedades en el derecho de superficie
El derecho de superficie genera ingresos para el propietario de la finca sobre la que se construirá o edificará. Este ingreso deberá distribuirse conforme a un criterio económico, durante todo el periodo del derecho de superficie constituido. Asimismo, el importe del ingreso consistirá en el valor actual de la construcción o edición, más cualquier pago inicial o canon periódico.
Para el superficiario, se contará como gasto el importe satisfecho en la constitución del derecho. Así se distribuye el mismo ingreso a lo largo de la duración del derecho, a través de las correspondientes periodificaciones.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el derecho de superficie
Si el titular de la finca es una persona física, la constitución del derecho genera rendimientos del capital inmobiliario. En estos casos, no es relevante que se pacte un pago inicial, un canon periódico o la reversión del inmueble.
La base imponible viene determinada por la suma de las retribuciones que perciba el propietario. A esto se le añade el valor de la construcción o edificación, salvo que el valor fuera inferior al del mercado.En cuanto a la imputación del impuesto, se efectuará en el periodo impositivo en que sea exigible por su perceptor. Esto es en el periodo en que se extinga el derecho de superficie.
Conclusiones sobre el derecho de superficie
El derecho de superficie es un instrumento jurídico versátil, que puede ser utilizado para la configuración de múltiples operaciones y con gran potencialidad económica, ya que la inversión que exige es considerablemente inferior a la requerida en caso de compraventa del suelo.
Teniendo en cuenta la extensión temporal del derecho que se constituye, la relevancia económica del negocio o instalación que se establece sobre suelo ajeno y la trascendencia de los pactos contractuales, es recomendable que las partes -propietarios y superficiarios- que pacten la constitución de un derecho de superficie sobre determinados terrenos, sean debidamente asesoradas por un abogado experto en la materia.
Nuestro despacho de abogados en Barcelona es experto en Derecho Inmobiliario y en derecho de superficie.
