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¿Qué es un condominio?
El condominio, también conocido como copropiedad o comunidad de propietarios, es aquella situación en la que varias personas, sean físicas o jurídicas, son propietarios, de manera conjunta, de un determinado bien, atribuyéndoseles a cada uno una parte indivisa del mismo o cuotas.
Los elementos necesarios para que exista un condómino son:
- Más de un propietario: no hay límite del máximo de titulares, tanto personas físicas o jurídicas.
- Una sola cosa o bien, objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.
- Una división jurídica en cuotas, que son asignadas a sus respectivos titulares.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales entre los copropietarios, el condominio se regirá:
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- Por lo pactado por las partes.
- Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad hereditaria, etc.)
- A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil (artículo 392 y siguientes), que establecen las normas sobre:
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- El uso de las cosas comunes por cada condómino.
- La administración y disposición de la cosa común
- La libre disposición de su cuota: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el consentimiento de los restantes condóminos, si bien, hay que tener en cuenta que el resto de copropietarios podrán usar del retracto (derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago) en el caso de enajenarse a un extraño.
- Contribución de cada propietario en los beneficios y en las cargas.
- Alteraciones en la cosa común
El Condominio en Cataluña
Como abogados expertos en condominios en Barcelona, para los bienes situados en Cataluña, debe tenerse en cuenta que esta Comunidad Autónoma tiene su propio régimen jurídico, en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales.
Causas de la extinción del condominio
El condominio se extingue por la consolidación de todas las cuotas en un único propietario, por destrucción del bien sujeto a la copropiedad, por renuncia de todos los comuneros en favor de uno de ellos, y finalmente, el supuesto más habitual y que mayores controversias jurídicas suele conllevar, por la división de la cosa común, por la cual los condóminos acuden al juez para que sea este quien divida la cosa.
Procedimientos para realizar la división
La división de la cosa común es la causa más habitual de extinción de una comunidad. Los copropietarios pasarán a convertirse en propietarios exclusivos de la cuota que les corresponde del bien. Cuando el bien es divisible se procede a adjudicar una parte del mismo a cada copropietario. Si la cosa no es susceptible de dividirse, el bien se adjudica a uno de los comuneros y éste paga al resto el precio correspondiente a su cuota. Otra solución es la regulada en el artículo 404 del C.C. español: vender la cosa y repartir la cantidad obtenida entre todos, también en función de la aportación de cada uno. Cuando no ha sido posible llegar a un acuerdo debe acudirse a la vía judicial que puede concluir con la venta de la cosa en pública subasta.
La división en el derecho catalán
El Código Civil de Cataluña regula la división de la cosa común. El artículo 552-10 señala que los copropietarios pueden exigir, en cualquier momento, la división del bien. Además, también se recoge la posibilidad de pactar la conservación indivisa de la cosa durante un período de hasta diez años.
Los procedimientos de división son tres: acuerdo de las partes, intervención de árbitros y, en última instancia, la vía judicial. Si el bien es un inmueble susceptible de constituirse en régimen de propiedad horizontal, puede optarse por esa vía.
Otra de las opciones que se contempla es la adjudicación del derecho de usufructo sobre la cosa a uno o varios partícipes y de la nuda propiedad al resto de copropietarios. Por otro lado, los cotitulares con al menos cuatro quintas partes de las cuotas de la comunidad pueden exigir la adjudicación del bien, pagando el valor pericial de la participación del resto.
Cuando el bien es indivisible, la adjudicación se otorga al condueño que posea interés en el mismo. Si existe más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de intereses y participaciones iguales, decide la suerte.
¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?
Salvo pacto, siempre paga el que se queda la propiedad como si fuera un comprador. Esto es, deberá hacerse cargo de los gastos de notaria, registro de la propiedad y gestoría.
¿Qué impuestos tengo que pagar para extinguir un condominio?
Las extinciones de condominio tributan por AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) , no por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
La Sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018 de fecha 9 de octubre, ha señalado que, ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible es la parte del valor real actual del bien que correspondía al comunero y, no el valor total actual del bien, es decir, solo la parte que se adquiere como consecuencia de la disolución.
El tipo impositivo de ADJ depende de cada Comunidad Autónoma, y será aproximadamente sobre el 1% y el 1,5% (ésta última en el caso de Cataluña).
El adjudicatario del bien será el encargado de pagar el impuesto de AJD.
En caso de que esta operación se llevara a cabo a través de un contrato de compraventa, estaría sujeta a TPO y no a ADJ, lo que implicaría una tributación de la parte transmitida al tipo del 10% (en el caso de Cataluña).
¿Hay que pagar (IIVTNU) Plusvalía Municipal?
Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado por este impuesto.
Este impuesto si habría que pagarlo en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.
¿Hay que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF?
En principio no habría que pagar, por cuanto la normativa del impuesto establece que no se produce variación patrimonial en la división de la cosa común. Sin embargo, no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el valor que tenía el inmueble cuando lo adquirió. En estos casos habría que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación.
En cualquier caso, es conveniente revisar la fiscalidad de las operaciones de extinción de condominio.
¿Buscas un abogado especialista en extinción de condominios en Barcelona?
Si forma parte de una comunidad y desea solicitar la división de la cosa común, o lo ha hecho cualquiera de los otros copropietarios, puede contactar con nuestras oficinas en Pg. de Gràcia, 8, 08007 Barcelona.
