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¿Qué es el contrato Leonardo?
El contrato Leonardo, es una modalidad contractual colaborativa, utilizada para aplicar el método Lean IPD (Integrated Project Delivery), a proyectos de edificación de promoción privada, ya sean de nueva construcción o de rehabilitación.
¿Cuáles son las diferencias del Contrato Leonardo con respecto al sistema tradicional de promoción y construcción?
Esta modalidad contractual conlleva un cambio de paradigma en las relaciones internas entre las partes firmantes (promotor, proyectista y constructor), en la medida en que ya no persiguen su beneficio económico en solitario, sino que todas ellas se orientan, conjuntamente, hacia un objetivo empresarial compartido, participando en los riesgos y beneficios del proyecto; dicho llanamente “para que alguien gane más, el proyecto, en su conjunto, ha de costar menos”.
El interés común del proyecto obliga a los partícipes a adaptar su estructura, objetivos y líneas de actuación con respecto a los que presiden los contratos desarrollados mediante el sistema tradicional, en tanto en cuanto requiere un organigrama integrado, un sistema organizativo común, una gestión conjunta y colaborativa, y total transparencia en el flujo de información sobre costes y procesos.
Otra característica fundamental es la intervención temprana del constructor y los subcontratistas especializados en la fase de diseño.
Etapas del Proyecto
Con el método Lean IPD y el contrato Leonardo, el proyecto se desarrolla a través de las siguientes etapas:
- Etapa de validación cuyo objetivo es confirmar el estudio de viabilidad elaborado por el promotor, tanto desde el punto de vista técnico como económico y temporal, la competencia de las empresas y personas asignadas al proyecto y la fijación del objetivo de coste.
El documento final de esta etapa, que plasma el resultado del análisis es el informe de validación.
- La etapa de pre-construcción engloba toda la actividad encaminada a promover la construcción, incluyendo el diseño, la gestión de permisos y licencias y las relaciones con terceros. Su novedad principal radica en la intervención temprana de constructor y subcontratistas especialistas para prestar servicios de pre-construcción (diseño constructivo, análisis de constructibilidad, estimación de costes, etc.).
El resultado de esta fase se concreta en el informe de pre-construcción que incluirá el diseño integral del proyecto, la programación de los hitos temporales y el presupuesto, con fijación del precio máximo estimado.
- Las etapas de construcción y puesta en marcha no difieren de las habituales, con la peculiaridad de que no es necesario terminar las tareas de pre-construcción de todo el proyecto antes de empezar la de construcción, si aquel se divide en fases.
¿Qué cambios introduce el sistema Leonardo IPD con respecto al contrato tradicional?
El principio colaborativo en que se inspira el contrato Leonardo genera particularidades con respecto a la práctica habitual, tanto en el plano formal o contractual, como a nivel de desarrollo del proyecto.
Dichas diferencias se pueden agrupar, a grandes rasgos, en las siguientes:
1.- Diferencias en el proceso de contratación
En el sistema tradicional el proceso de contratación se desarrolla en dos fases, independientes y sucesivas; en primer lugar, se celebra contrato entre promotor y proyectista, cuyo objeto es la redacción del proyecto, dirección facultativa y la solicitud y gestión de licencias y permisos; una vez elaborado el proyecto, se suscribe un segundo contrato entre promotor y contratista para la construcción de lo proyectado en la fase anterior.
Por el contrario, el contrato Leonardo es un acuerdo tripartito suscrito por promotor, proyectista y constructor, en el que se encargan conjuntamente el diseño y la construcción de un proyecto definido genéricamente.
Con posterioridad a la contratación inicial se pueden agregar al acuerdo otras partes, en general subcontratistas especializados, para asesorar en el diseño de partes sustanciales de la obra, que posteriormente ejecutarán.
2.- Peculiaridades en torno a la definición del objeto contractual
En los contratos clásicos, el objeto de cada contrato está perfectamente definido desde el momento inicial: la redacción del proyecto, por un lado y la ejecución de la obra proyectada, por otro. A este último se incorporan los documentos en los que se concreta el resultado esperado, principalmente el proyecto, el presupuesto y el planning de obra, que definen detalladamente el objeto del proyecto y las condiciones básicas para su ejecución.
Por el contrario, en el sistema IPD el objeto contractual queda parcialmente indeterminado en un primer momento y se va concretando progresivamente, tanto a nivel de diseño como constructivo, con posterioridad a la firma del contrato, mediante la colaboración entre las partes firmantes.
En consecuencia, se trata de un sistema más flexible en que el contratista no se ciñe a la ejecución de un proyecto diseñado por un tercero ajeno a su estructura – el proyectista-, sino que participa en su definición desde el principio, aportando su pericia y experiencia.
El objeto queda fijado, por consenso de las partes al terminar la fase de validación del proyecto, concretándose asimismo el precio, el calendario y los requerimientos técnicos y de calidad. Ello permite evitar los problemas técnicos y económicos derivados de cambios de proyecto durante la etapa constructiva.
3.- Especialidades en la forma de determinación del precio de la obra
La forma habitual de establecer el precio de la obra en los contratos comunes de construcción es a través del presupuesto, bien sea precio alzado o por partidas o unidades de obra, concretando los conceptos incluidos y los excluidos.
En el contrato Leonardo no se define el precio sino un método de determinación del mismo a lo largo de las diferentes etapas del proyecto, partiendo del coste máximo permisible fijado el promotor. No obstante, los honorarios de proyectista y constructor, sí son ser fijos y deben quedar claramente determinados al principio.
4.- Diferencias en relación con el plazo de ejecución
Frente a la rigidez del contrato tradicional, en el que se establece un plazo de ejecución con fecha límite de entrega y un régimen de penalizaciones para caso de demora, el método IPD crea un sistema más elástico en que el promotor puede establecerlo como condición esencial o no; las partes fijan, de forma consensuada, el calendario de ejecución, pasando a ser una de las variables del plan de riesgos, sin perjuicio de que un retraso o paralización sustancial pueda ser causa de resolución del contrato.
5.- Causas de resolución contractual
Además de las causas legales de resolución, y como consecuencia de la indeterminación inicial del objeto del contrato y su coste, se permite, como causa de extinción del contrato el desistimiento del promotor, con la especialidad de que solo puede llevarse a cabo en los dos momentos en que las partes revisan conjuntamente el proyecto y su viabilidad, es decir al final de las etapas de validación y de pre-construcción. En caso de desistimiento el promotor únicamente tendrá que abonar los honorarios y costes incurridos por las otras partes firmantes.
A pesar de los cambios indicados, el contrato Leonardo no determina la alteración de la normativa aplicable con respecto a los contratos de construcción tradicionales; siguen siendo de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación y la de Subcontratación, las disposiciones mínimas de Seguridad y Salud y el Código Técnico de la Edificación, por lo que no varía el régimen jurídico de obligaciones y responsabilidades de las partes con respecto a terceros, el sistema y requisitos de subcontratación, los requerimientos técnicos, ni en materia de seguridad y salud en el trabajo.
En consecuencia, el proyectista sigue ostentando la responsabilidad del Proyecto durante la etapa de preconstrucción, donde el diseño es el protagonista, y se mantiene la obligación de proporcionar los servicios de ingeniería para la ejecución y la dirección de obra, durante la fase de construcción.
Y el constructor mantiene la responsabilidad principal en la fase de ejecución material de la obra y de gestión de la mano de obra, compra de materiales, alquiler de equipos, etc.
En suma, existe una mayor fluidez en la participación de las partes en las diferentes etapas del proyecto y en sus relaciones, pero no se modifican sus obligaciones con respecto al mismo ni frente a terceros (trabajadores, destinatarios, usuarios de los edificios).
Por otra parte, este tipo de contratación no implica la creación de una sociedad, ni una UTE ni Joint Venture, simplemente aúna una serie de compromisos entre las partes, para un proyecto en particular.
