El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía una limitación en cuanto a la inscripción de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, al determinar que, no surtirían efectos frente a terceros, hasta que no hubieran pasado dos años desde la muerte del causante, con la excepción, de aquellos casos en los que la inscripción era a favor de los herederos forzosos.
Esta limitación, causaba inseguridad al posible comprador de un inmueble, además los Bancos denegaban la concesión de la hipoteca en estos casos, lo que dificultaba la venta de los inmuebles afectados.
La Ley 8/2021, de 2 de junio, suprimió el artículo 28 LH con efectos a partir del 3 de septiembre de 2021, si bien, no establecía nada sobre los posibles efectos retroactivos de la supresión, para aquellas herencias inscritas con anterioridad al 3 de septiembre de 2021, y si era posible o no cancelar las limitaciones que constaban sobre los inmuebles cuando, en el momento en que entra en vigor la supresión del artículo 28 LH, todavía no habían transcurrido los dos años desde la fecha de fallecimiento del causante.
Finalmente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, en Resolución de 5 de enero de 2022, ha establecido al respecto:
1.- A efectos de la aplicación del artículo 28 LH, la fecha del fallecimiento del causante no es lo determinante, sino que lo será la fecha de inscripción de los títulos relativos a la sucesión hereditaria, lo que implica, que, si los títulos son presentados después del 3 de septiembre de 2021, no será de aplicación el art. 28 LH, aunque la herencia se hubiera causado anteriormente.
2.- La cuestión relativa a qué ocurre con las inscripciones practicadas con anterioridad a la supresión del artículo 28 LH y en las que se había hecho constar la limitación, considera que, si a una herencia causada antes del 3 de septiembre de 2021 y que se presenta a inscripción después, no le es de aplicación un precepto que ya está derogado, no tiene lógica que, a las que estén presentadas antes y sobre las que conste registralmente esa limitación, esta se haya de mantener hasta que pasen dos años desde la muerte del causante. Por ello, determina que, en este supuesto, no es de aplicación al asiento registral practicado, el principio sobre la salvaguardia de los tribunales, de modo que no quepa cancelar la limitación hasta pasados dos años desde el fallecimiento, pues por encima de esa teórica salvaguardia, está y prevalece, la imperatividad de la Ley.
