Nueva regulación de los contratos de alquiler

Nueva regulación de los contratos de alquiler

Aspectos a destacar de la nueva normativa que regula los contratos de alquiler: El Real Decreto Ley 21/2018, que entró en vigor el pasado 19 de diciembre de 2018, ha modificado la normativa de los contratos de alquiler.

Todos aquellos que vayan a firmar un contrato de alquiler durante el presente año 2019 deben conocer que se han introducido una serie de modificaciones importantes en las condiciones y cláusulas que debe contener el contrato de obligado cumplimiento para arrendador y arrendatario y que sin básicas en las relaciones entre ambos: Afectan principalmente a la duración del contrato y la limitación de la cuantía de la fianza.

Nuevas cláusulas y condiciones en el contrato de alquiler

1.- Exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se excluyen de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las viviendas de uso turístico que se comercializan a través de canales de oferta turística o por cualquier otro modo de promoción con finalidad lucrativa. Este tipo de viviendas quedará regulada por lo establecido en la normativa autonómica y/o local que resulte de aplicación.

2.- Extensión de los plazos de duración del contrato

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Hasta el 19/12/2018 el plazo mínimo legal era de 3 años. Con la nueva normativa el plazo mínimo se amplía a 5 años. Es decir que, si el plazo pactado es inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato éste se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

En el caso, que la parte arrendadora fuera una persona jurídica el plazo mínimo de alquiler será de 7 años.

3.- Prórrogas

Llegada la fecha de vencimiento del contrato y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria (es decir, 5 años o 7 años en caso que el arrendador sea una persona jurídica), si no existe comunicación de alguna de las partes (con al menos 30 días de antelación) en la que establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante 3 años más.

4.- Revisión de la renta

El precio del alquiler podrá ser revisado anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, pero debe ser pactado expresamente por las partes en el contrato. Si no se pacta expresamente, no se aplicará revisión de la renta.

El pacto deberá detallar el mecanismo de revisión, por ejemplo, la variación anual del IPC (índice de precios al consumo), que es el que se usa actualmente en la mayoría de los casos. De no detallarse la metodología de referencia, la renta se revisará anualmente por referencia a la variación anual del Indice de Garantía de la Competitividad.

5.- Obras de mejora

La realización de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato (o 7 años en caso de arrendador persona jurídica) darán derecho al arrendador (salvo pacto en contrario) a elevar la renta anual en la cuantía que resulte del capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente.

6.- Fianza y Garantías adicionales

Con la nueva normativa será obligatorio prestar fianza en metálico de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.

Hasta la modificación legal del mes de diciembre las partes podían pactar otras garantías adicionales para el cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias, con la nueva normativa estas garantías adicionales no podrán exceder de dos mensualidades de renta.

Por tanto se limita la fianza y garantías adicionales exigibles en total al inquilino a un máximo del equivalente a 3 mensualidades de fianza.

7.- Gastos repercutibles al arrendatario

Continúan pudiendo repercutirse al inquilino, si así lo acuerdan las partes, las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios o el pago del IBI, pero para su validez deberá constar por escrito el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.

Solo en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

8.- Modificación del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El pago de este impuesto, que ascendía a un 0.5% del importe del alquiler anual) y que hasta a fecha de hoy debía pagar el inquilino ha pasado a estar exento,

9.- Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda en casos de situaciones vulnerables

De apreciarse la posible existencia de una situación de vulnerabilidad, el Juzgado suspenderá el proceso de desahucio  durante el plazo de un mes, hasta que se adopten las medidas oportunas por los Servicios Sociales.

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