¿Qué es la subrogación en un préstamo hipotecario?

¿Qué es la subrogación en un préstamo hipotecario?

Básicamente consisten en cambiar el titular de una hipoteca cuando compramos una casa ya hipotecada. Por tanto, es el negocio jurídico por el que el comprador del inmueble se coloca en la posición de deudor en un préstamo hipotecario preexistente.

En la práctica, el comprador retiene del precio de la compraventa la cantidad que el vendedor adeuda al Banco en el momento de la transmisión, subrogándose en la hipoteca, es decir pasando a ser el comprador el nuevo deudor frente al Banco.

El préstamo hipotecario se mantiene en todas sus condiciones y elementos, a excepción de la parte deudora que cambia, pero no supone la concesión de un nuevo préstamo al comprador.

La sustitución del deudor requiere el consentimiento del acreedor, es decir de la entidad bancaria (artículo 1205 del Código Civil). El Banco concede la financiación  en base a la solvencia que ha demostrado el deudor inicial, por tanto no se puede obligar al acreedor a admitir a un nuevo deudor sin tener conocimiento de cual es su capacidad económica para hacer frente a las obligaciones derivadas del préstamo.

Clases de subrogación

Puede se expresa o tácita (artículo 118 de la Ley Hipotecaria):

  • La subrogación expresa es aquélla en la que el acreedor comparece en la Notaría en el momento de la compraventa y acepta al comprador mediante escritura notarial como deudor del préstamo preexistente. Esta modalidad de subrogación ofrece plenas garantías y seguridad jurídica a todas las partes implicadas (comprador, vendedor y entidad financiera).
  • La subrogación tácita es aquélla en la que el deudor original y el nuevo convienen en que el comprador asume la deuda hipotecaria, sin aceptación expresa del acreedor, el cual, no obstante, por actos propios, acepta al nuevo deudor, normalmente, admitiendo que las cuotas hipotecarias que se vayan devengando a partir de ese momento se carguen en una cuenta bancaria del nuevo deudor. En este caso el Banco no otorga escritura notarial de aceptación de la subrogación.  Este tipo de subrogación conlleva una serie de inconvenientes que deben tenerse en cuenta y que analizaremos a continuación.

Las ventajas de la subrogación en un préstamo hipotecario preexistente

  • Al comprador de una vivienda le puede resultar más fácil subrogarse en la hipoteca ya existente y más conveniente si le interesan las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, bonificaciones…), que tener que buscar entre otras entidades ofertas de financiación.
  • En cuanto a los costes derivados del préstamo, se ahorra pagar una nueva tasación, así como el pago de las comisiones de apertura y de estudio.
  • En los costes fiscales, el comprador se ahorra el impuesto de actos jurídicos documentados, exento en los casos de subrogación de deudor en préstamos hipotecarios. Se ahorra, por tanto, el impuesto que conlleva la constitución de una hipoteca nueva. El vendedor se ahorrará los costes aparejados a la cancelación de su hipoteca: comisión bancaria por cancelación anticipada, honorarios notariales y registrales.

Inconvenientes de la subrogación tácita

El comprador debe analizar cuidadosamente los riesgos de aceptar una subrogación tácita, sin aceptación expresa de la entidad financiera.

Al no existir una aceptación mediante escritura notarial del Banco, ni inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay ninguna prueba fehaciente de esta aceptación. Así por ejemplo podrían darse distintas situaciones, entre otras: (i) El comprador (que se ha subrogado tácitamente) tendría problemas para vender el inmueble a un tercero, que, al no existir aceptación del Banco, no podría tampoco subrogarse en el préstamo del primero. (ii) Al Banco (o en el caso la entidad financiera que lo adquiriese) no le consta en su documentación ni registros que el comprador sea el nuevo deudor, por tato el Banco podría reclamarle la deuda al antiguo propietario (vendedor) que es quien consta como deudor oficial.

Por otro lado, da lugar a una inseguridad para el adquirente: el comprador del inmueble hipotecado acepta subrogarse en la hipoteca, pero en el momento de firmarse la escritura notarial de compraventa el Banco no aparece para realizar la aceptación ante notario ¿en qué situación queda el comprador si el Banco no acepta cargar en la cuenta bancaria del nuevo deudor las cuotas de la hipoteca? El comprador tendría que ingresar mes a mes el importe de las cuotas en la cuenta del vendedor para que éste las abonase al banco. Obviamente que el comprador “dependa” de que el vendedor destine el importe a satisfacer las cuotas del préstamo hipotecario es un riesgo excesivo. ¿Qué sucedería si no lo hace? Pues ejecución de la hipoteca y el comprador en riesgo de perder su vivienda. Riesgo a nuestro entender que no vale la pena asumir.

Para concluir la subrogación del comprador en la hipoteca existente puede ser ventajosa para las partes del negocio jurídico, siempre que exista la correspondiente aceptación expresa y notarial de la entidad financiera y que se conozcan por parte del comprador exhaustivamente las condiciones del préstamo en el que va a subrogarse.

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