La compra y venta de inmuebles sujetos a régimen matrimonial extranjero: problemática

La compra y venta de inmuebles sujetos a régimen matrimonial extranjero: problemática

Compra de bienes por personas casadas bajo régimen económico matrimonial sometido a ley extranjera

Al comprar un bien por personas casadas cuyo matrimonio está sujeto a un régimen económico extranjero, es importante analizar y hacer constar el régimen concreto que se aplica a dicha adquisición, para evitar problemas de futuro en la validez de la compra o en su posterior venta.

El Notario, aunque desconozca el contenido de la ley extranjera, deberá hacer constar en la escritura cual es la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges.

  • Así cuando los esposos extranjeros adquirentes tengan la misma nacionalidad, su régimen económico matrimonial, a falta de pacto, será el régimen legal correspondiente a su ley nacional común. Por ejemplo, será de aplicación la ley nacional china, francesa, o de la nacionalidad que corresponda.

Es conveniente, no solo hacer constar la ley aplicable, si no también el contenido de la misma, si nos encontramos ante un régimen de separación de bienes, de comunidad de bienes, de gananciales, participación en ganancias, Y por supuesto si los esposos han firmado acuerdos o pactos que modifiquen el régimen legal de aplicación supletoria.

  • En el caso de esposos de distinta nacionalidad deberán aplicarse los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español, para conocer la legislación aplicable a la compra. La norma general es que se aplicará la ley del lugar de residencia habitual común posterior a la celebración del matrimonio.
  • Para el caso de cónyuges extranjeros casados en régimen de comunidad de bienes, gananciales o equivalentes, se puede realizar una confesión de que el inmueble ha sido adquirido de forma privada (con medios propios y privados) por uno de los cónyuges. Pero, cuidado, llegado el caso deberá probarse que el derecho o ley extranjera de aplicación permite la adquisición de bienes de forma privativa por uno de los cónyuges.

Nueva normativa la Unión Europea

A los matrimonios celebrados A PARTIR DEL 29 DE ENERO DE 2019 se aplicará el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, que determina la ley aplicable en materia de regímenes económico-matrimoniales.

En defecto de elección de los esposos (mediante pactos o capítulos matrimoniales) la ley aplicable al matrimonio será: (1) la de la residencia habitual común de los cónyuges inmediatamente después del matrimonio; (2) en su defecto, la de la nacionalidad común en el momento de la celebración del matrimonio; (3) a falta delas dos anteriores, la ley aplicable será la del Estado con el que los cónyuges presenten una relación más próxima, teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes.

La venta de los bienes sujetos a régimen matrimonial extranjero

  • Si en el momento de inscribir la compra NO se hizo constar la ley aplicable, será necesario acreditar la legislación extranjera aplicable al caso y que esa ley permite que la venta la realice por ejemplo uno sólo de los esposos o bien, tendrán que comparecer los dos esposos ante el Notario a consentir la venta.
  • Si en la compra SI se indicó el régimen económico aplicable, podrá procederse a la venta con el consentimiento de ambos cónyuges o bien si el con el consentimiento de uno solo de ellos, cuando la legislación extranjera permita que un bien adquirido durante el matrimonio sea vendido tan sólo por uno de los esposos, lo cual deberá ser acreditado. Especialmente cuando lo que se trate sea de vender la vivienda familiar.

Para evitar futuros problemas en caso de compras y ventas de inmuebles en España por matrimonios extranjeros es recomendable analizar cuidadosamente la ley aplicable a dicha compraventa.

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