Blog de Derecho InmobiliarioDerecho de SuperficieEl Derecho de Superficie: Características y Regulación

18 de febrero de 2022

El Derecho de Superficie: Introducción

Nuestro despacho de abogados en Barcelona elabora unas guías legales de derecho inmobiliario con el objeto de informar sobre diferentes cuestiones relacionadas con este ámbito del derecho. En esta guía realizamos un repaso sobre el derecho de superficie por las numerosas dudas que suscita esta figura.

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena, que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En virtud de dicho derecho, se constituye la propiedad separada del suelo y lo construido sobre el mismo.

Se trata de un derecho de carácter limitado, que se establece por un periodo previamente establecido, transcurrido el cual la edificación revierte a favor del propietario del terreno sin que deba satisfacer ninguna indemnización al superficiario.

Uso del derecho de superficie

El uso del derecho de superficie ha sido variable a lo largo de su historia. Si bien ha quedado prácticamente en desuso en diferentes etapas, siempre resurge gracias a su versatilidad y a las soluciones innovadoras que ofrece en el ámbito del Derecho inmobiliario y urbanístico. La menor inversión que requieren los proyectos de promoción inmobiliaria en que se utiliza esta figura favorece la realización de negocios, principalmente los vinculados a la construcción de viviendas. Recientemente también ha experimentado un auge gracias a la instalación de plantas para la producción de energías renovables.

El derecho de superficie es una figura jurídica que presenta ventajas para el propietario del terreno, que recuperará su posesión haciendo suyo el incremento de valor derivado de la construcción o instalación, sin haber realizado ninguna inversión ni asumido las complicaciones de la construcción. Por su parte, el superficiario (promotor) verá reducidos sus costes al no tener que adquirir el terreno para su instalación y gozará de total seguridad jurídica ante terceros, ya que es preceptiva la constitución de derecho mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aplicación del derecho de superficie

El derecho de superficie es una herramienta óptima para el desarrollo de negocios inmobiliarios como residencias, hoteles, centros comerciales, etc., en zonas preferentes de núcleos urbanos, donde el elevado precio del suelo dificulta la compraventa o el arrendamiento.

Ámbitos de aplicación del derecho de superficie

También se suele utilizar para la construcción de promociones de viviendas en régimen de protección oficial, como herramienta para favorecer el acceso a una vivienda con un coste más asequible para el superficiario del que implicaría la adquisición de una vivienda en régimen de propiedad.

Finalmente, también se está extendiendo el uso del derecho de superficie en el sector energético, para la instalación de parques de generación de energías renovables (parques eólicos y fotovoltaica), confiriendo al titular la facultad de instalar y explotar una planta solar o eólica conectada a la red, sobre suelo ajeno.

 

Regulación y características del derecho de Superficie

Naturaleza jurídica y características básicas del derecho de superficie

  • Su constitución determina la separación entre la propiedad del suelo y lo construido sobre él. Siendo eso último el objeto del derecho de superficie.
  • La legislación civil lo configura como un derecho temporal con una duración máxima de 99 años si se constituye entre particulares. El plazo determinado se reduce a 75 años para negocios con las Administraciones Públicas. No obstante, pueden pactarse tiempos inferiores.
  • El derecho se extingue al concluir el plazo establecido o su prórroga, generando la obligación del superficiario de restituir el dominio de lo edificado al propietario del suelo, sin indemnización alguna.
  • Formalización en escritura: Su constitución requiere formalización en escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. Es importante hacerlo para probar su existencia frente a terceros.
  • Naturaleza real del derecho: El derecho de superficie otorga al titular un poder inmediato y directo sobre el bien superficie, que puede hacer valer frente a terceros. En consecuencia, el derecho puede ser transmitido por herencia, vendido, hipotecado, arrendado, etc.
  • El superficiario es el propietario de lo edificado y tiene la obligación de construir en el plazo convenido y, si así se ha acordado, pagar al dueño del terreno un canon o precio si bien también puede constituirse a título gratuito.

Dada la importancia económica de la constitución de un derecho de superficie, es aconsejable que la redacción de las cláusulas contractuales sea realizada por abogados expertos en la materia.

Derecho de superficie en España: Regulación

El derecho de superficie se encuentra reconocido en el artículo 1.611 del Código Civil, que se limita a citarlo, prescindiendo de cualquier tipo de regulación.

Ante esta falta de regulación en el marco civil, el contenido del derecho se ha ido configurando a través de la normativa urbanística tanto de ámbito estatal como autonómico, desembocando en un régimen jurídico un tanto confuso.

A nivel estatal, el marco normativo básico del derecho de superficie lo constituyen los artículos 53 y 54 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en los que se establecen sus características principales.

En el ámbito urbanístico será de aplicación la normativa de cada comunidad autónoma.

Derecho de Superficie en Cataluña: Regulación

En Cataluña, el derecho de superficie se encuentra definido en el Artículo 564, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, como: “el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace”.

Por su parte, el artículo 564-3 establece los criterios para la constitución del derecho de superficie, configurando un régimen jurídico voluntario, en el que superficiario y propietario ostentan plena libertad de pactos para acordar la duración del derecho, la delimitación concreta del suelo afectado por el derecho, las características de la construcción, el plazo para su ejecución, el precio y el canon.

Conclusiones sobre el derecho de superficie

El derecho de superficie es un instrumento jurídico versátil, que puede ser utilizado para la configuración de múltiples operaciones y con gran potencialidad económica, ya que la inversión que exige es considerablemente inferior a la requerida en caso de compraventa del suelo.

Teniendo en cuenta la extensión temporal del derecho que se constituye, la relevancia económica del negocio o instalación que se establece sobre suelo ajeno y la trascendencia de los pactos contractuales, es recomendable que las partes -propietarios y superficiarios- que pacten la constitución de un derecho de superficie sobre determinados terrenos, sean debidamente asesoradas por un abogado experto en la materia.

Nuestro despacho de abogados en Barcelona es experto en Derecho Inmobiliario y en derecho de superficie.

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