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Derecho de la construcción y agentes de la edificación

Derecho de la construcción y agentes de la edificación

¿Qué es el derecho de la construcción?

El Derecho de la construcción es el que regula el proceso de la edificación, desde su planificación y estudios previos, hasta la terminación de la obra y las posibles cuestiones que puedan surgir una vez terminada, como consecuencia de la propia construcción. 

La norma básica en esta materia es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

 

¿Quienes son los agentes de la edificación?

La LOE establece quienes son los agentes de la edificación, en base al tipo de función que asumen en el proceso constructivo, y define de manera bastante exhaustiva las obligaciones de cada uno de ellos con el fin de proteger a los adquirentes de las viviendas o edificios.

También delimita sus responsabilidades en caso de existir defectos constructivos y, en particular, por los daños materiales que se ocasionen en el edificio por los referidos vicios o defectos.

 

Promotor:

La LOE atribuye la cualidad de promotor a cualquier persona, física o jurídica, que directamente promueve el proyecto, aportando los recursos financieros necesarios, bien ejecute la obra con sus propios medios o bien contrate su ejecución a un tercero (contratista). Según esta definición, para ser promotor no se requiere ser un profesional del sector de la construcción ni que el destino del proyecto sea la venta a terceros, es decir que puede serlo un particular que contrate la construcción de un edificio para su propio uso.

También tienen la consideración de promotores, aquellas cooperativas de viviendas que se constituyan para la construcción de edificios cuyo destino sea el uso por los mismos miembros de la cooperativa.

Las más relevantes del promotor son la de ser titular de un derecho que le faculte o posibilite para construir en el solar, así como gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.

 

Proyectista

La LOE define el proyectista como “el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto”, pero incluye también en este concepto a quienes complementan el proyecto o redactan parte de éste.

Para ser proyectista se requiere la titulación académica de arquitectos, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Si la elaboración del proyecto se contrata a una persona jurídica, ésta deberá designar como redactor del proyecto a un técnico que tenga la titulación profesional habilitante adecuada.

La obligación principal del proyectista es la de redactar el proyecto de la obra o edificación, con sujeción a la normativa vigente y a lo establecido en el contrato con el promotor.

 

Constructor

Es el agente que asume el compromiso de la ejecución de las obras con medios humanos y materiales propios o ajenos. 

Sus obligaciones vienen enumeradas en el artículo 11 de la LOE, establece las obligaciones propias del constructor, siendo la esencial ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra.

También figuran, entre sus obligaciones, la de ostentar la titulación o capacitación profesional que lo habilita para poder actuar como constructor, y la de subcontratar la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, teniendo en cuenta los límites establecidos en el mismo contrato.

 

Director de obra

El director de la obra es el agente que dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto, la licencia de la edificación y el contrato.

Cabe la posibilidad de que otros técnicos puedan dirigir una parte de las obras, pero siempre bajo la coordinación y supervisión del director de la obra.

Entre sus obligaciones cabe destacar la de poseer la titulación académica y profesional habilitante en función del tipo de obra; y la de elaborar modificaciones del proyecto, cuya necesidad surja como consecuencia de la propia ejecución de las obras.

 

Director de la ejecución de la obra

Es el agente de la edificación que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar la construcción y la calidad de lo edificado.

Entre sus obligaciones más relevantes, además de la de estar en posesión de la titulación habilitante, consta la de elaborar la documentación de la obra ejecutada, incorporando los resultados del control realizado.

 

Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación

Las entidades de control de calidad de la edificación son aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.

Los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación son los encargados prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

La diferencia radica en que, mientras que las entidades tienen por objeto realizar cualquier actividad de verificación de la calidad de la obra, de acuerdo con el proyecto de obra y con la normativa aplicable, los laboratorios de control únicamente tienen por objeto realizar ensayos o pruebas.

 

Suministradores de productos

Cabe definirlos como los proveedores de materiales, incluyendo fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.

Entre sus obligaciones, la LOE establece la de realizar las entregas de los productos de construcción en los términos especificados en los pedidos, así como la de facilitar, cuando sea procedente, las instrucciones de uso y mantenimiento, y las garantías de los mismos.

 

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