Declaración de “obra nueva antigua”

Declaración de “obra nueva antigua”

Es una situación relativamente habitual, que casas que llevan mucho tiempo construidas, no estén inscritas en el Registro de la Propiedad. Se trataría del caso de personas que inscribieron el Registro de la Propiedad la compra de un solar o terreno, sobre el que posteriormente se construyó una casa que no se llegó a inscribir.

En estos casos es necesario realizar una declaración notarial de obra nueva, si bien en realidad, se trata de una “obra nueva antigua” al tratarse de una edificación que lleva años construida, si bien no se ha declarado ni inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo inscribir una obra antigua en el Registro de la Propiedad?

La normativa puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma, si bien, en general, una vez transcurridos seis años desde la finalización de las obras, nos encontraríamos con una “obra nueva antigua”.

La declaración de obra nueva debe realizarse mediante escritura pública notarial, para su posterior inscripción en el Registro. No es necesario solicitar licencia de obras o de primera ocupación al Ayuntamiento, pero sí que hay que demostrar que han prescrito los plazos que tiene la Administración para controlar la legalidad de la obra (6 años) y los plazos que establece la ley sobre garantías que han de tener las obras (como sería el caso del seguro decenal a partir de 2016).

La documentación para justificar que ha prescrito el derecho de la administración a controlar la legalidad de la obra, puede ser la siguiente:

a) Certificación de un arquitecto o técnico competente sobre la antigüedad de la obra.
b) Certificado catastral descriptivo y gráfico, si es que consta la edificación y su antigüedad.
c) Certificación del Ayuntamiento, acreditativa de la antigüedad de la obra y de que no consta haberse incoado expediente administrativo sobre la finca para a restauración de la legalidad urbanística.

A partir de 2016, la Ley también establece la necesidad de contar con un seguro decenal para el resarcimiento de los daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la estructura del edificio. Este seguro se establece cuando la obra nueva sea una vivienda, excepto en el caso que se trate de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, en el que esta garantía no será exigible.

Inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad será necesario en el momento en que se quiera vender el inmueble o solicitar un préstamo hipotecario al Banco.

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