Blog de Derecho InmobiliarioACTUALIZADO: El Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra

23 de diciembre de 2021

El Contrato de Arrendamiento con opción de compra se halla de actualidad si bien no tiene nada de nuevo, ya que es una fórmula con antecedentes jurisprudenciales bien definidos desde los años 30 y que toma vigencia de nuevo en tiempos de crisis, especialmente entre las personas con mayor dificultad para acceder al mercado hipotecario. Consiste en un contrato que combina el arrendamiento de vivienda con la compraventa con plazo convenido y que se está utilizando sobre todo en supuestos de vivienda habitual.

En el marco del derecho civil catalán tiene algunas singularidades que conviene conocer que trataremos en esta pequeña guía. Es un contrato donde la autonomía de la voluntad tiene amplia discrecionalidad, si bien deben tenerse en cuenta las disposiciones  del Derecho Civil Catalán y español,  lo que aconseja que debido a la importancia económica y vital de la operación sea supervisado por un abogado experto en contratos de arrendamiento con opción a compra, ya que es frecuente que se produzcan casos de incumplimiento complejos de defender judicialmente si no partes de un contrato de arrendamiento con opción a compra bien redactado de acuerdo al Derecho Catalán y el ordenamiento inmobiliario.

Contrato de arrendamiento con opción a compra: ¿Qué es?

El Contrato de arrendamiento o alquiler con opción de compra es un contrato atípico que incluye dos negocios jurídicos unidos formalmente en un único documento. Por un lado, el derecho de opción o a comprar o compraventa futura y por otro el derecho a arrendar.

Este tipo de contrato se define como aquel contrato de arrendamiento en el que se inserta una cláusula mediante la que se fija la facultad exclusiva del arrendatario de prestar su consentimiento, en el plazo contractualmente señalado, para comprar el bien inmueble objeto del mismo.

La doctrina lo define como aquellos contratos que facultan a su titular para, concurriendo ciertos requisitos, convertirse en propietario de la cosa sobre que recaen. Su eficacia radica en conferir a su titular la facultad de convertirse en propietario del bien objeto de su derecho. (Albaladejo, Derecho Civil III. Derecho de Bienes, Madrid, 2004, p. 799)

La STS de 6 julio 2001 y 3 abril 2006, la concibe como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva del arrendatario de prestar su consentimiento en el plazo contractual señalado, para comprar la cosa objeto de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento con opción de compra no tiene una regulación autónoma en nuestro ordenamiento, salvo algunas referencias en el Derecho Catalán para el caso de contratos celebrados sobre viviendas en este territorio. De forma que las dos partes gozan de un amplio margen de negociación. La Jurisprudencia del TS lo entiende como un «contrato atípico complejo» donde el arrendador concede al arrendatario un plus para adquirir la propiedad formando dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente (STS de 15 diciembre 1997).

El derecho de arrendamiento con opción a compra es una modalidad del derecho de opción. El derecho de opción es un tipo de derecho que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico (contrato de constitución del derecho de opción) que lo constituye. En este caso el objeto sería un inmueble, pero no tiene por qué hacer especial referencia a este para ser catalogado como contrato de arrendamiento con opción a compra.

Se suele caracterizar por la onerosidad del contrato, ser un contrato negociado, un contrato inscribible y con la posible inclusión de pagos a cuenta del precio del inmueble, entre otros, que desarrollaremos, con una serie de ventajas e inconvenientes:

Ventajas del contrato de arrendamiento con opción a compra

Para el inquilino o futuro comprador la ventaja del alquiler con opción a compra es que no desperdicia el dinero destinado al alquiler, ya que puede ir a cuenta del precio de compra. En cierta manera es una especie de ahorro para la futura vivienda, a la vez que puede amortizar las reformas o mejoras que haga a la misma sin depender en exceso de una hipoteca bancaria. De otro lado debe tener alguna serie de cautelas con respecto a si se incluyen todas las mensualidades desde la firma, desde un plazo, … Así como cuestiones relacionadas con reformas, vicios, mantenimiento o defectos mientras esté vigente el alquiler y como se va a acordar proceder en relación con las mismas.

Para el arrendador y futuro vendedor, el contrato de arrendamiento con opción a compra le garantiza una renta de alquiler inmediata y una expectativa real de venta; es una modalidad contractual que funciona bien para viviendas antiguas que requerirían una puesta a punto antes de sacarlas al mercado, ya que ahorra la inversión inicial.

Desventajas del contrato de arrendamiento con opción a compra

El contrato de arrendamiento con opción a compra genera más derechos para el arrendatario o futuro comprador que para el arrendador de forma global, dado que limita el precio de venta y la facultad de disponer, pudiendo ocurrir que finalmente el inquilino no ejercite la opción.

La misma naturaleza del contrato implica renunciar a derechos de propiedad o dominio con respecto a una venta tradicional ya sea por cuenta propia o inmobiliaria. Si bien, con una buena redacción legal por un abogado experto en derecho inmobiliario especializado en contratos de arrendamiento con opción a compra puede abrir una vía para viviendas o inmuebles en general que por su naturaleza o singularidad tenga alguna dificultad temporal para una venta a corto plazo permitiendo obtener ingresos o alguna contraprestación accesoria de forma rápida, hasta que se lleve a cabo la venta y blindando, por otro lado, las singularidades que puedan producirse en caso de incumplimiento por el inquilino y futuro comprador.

Normativa en contratos de arrendamiento con opción a compra

Como hemos indicado anteriormente, no existe una normativa específica en el derecho español para el contrato de arrendamiento con opción de compra, siendo aplicables normas distintas a las diferentes partes del contrato. Sin embargo, si encontramos referencias en los derechos forales y especialmente en el derecho catalán.

Al configurarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, se suele recurrir a la regulación de arrendamientos urbanos contenida en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Principio de autonomía de la voluntad, significa que estará sujeto a la voluntad manifiesta de las partes.

Por lo que respecta a los derechos y obligaciones derivados de la opción de compra, la situación es distinta según el contrato se celebre en Cataluña, Navarra o en el resto del territorio español. Ello se debe a que estas comunidades autónomas tienen normas específicas que regulan el derecho real de opción de compra, mientras que en el resto de España no existe regulación y ha sido definido por la jurisprudencia.

En el caso particular de Cataluña, la legislación aplicable es la que recogen los artículos 568-8 a 568-12 del Libro Quinto del Código Civil Catalán, que conforma la opción de compra como un derecho real sobre un inmueble.

Más allá de estas regulaciones, el contrato de opción de compra se encuentra huérfano de toda regulación concreta, con lo cual, al margen de la proyección registral que le reserva el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, su correcta construcción descansa en los principios de la autonomía de la voluntad (art. 1091 Código Civil) y de libertad de pacto (art. 1255 Código Civil).

Especial referencia al precontrato

La mayoría de problemas los vamos a encontrar en una deficiente redacción del contrato que no tome en cuenta su mecánica y redacte con deficiente técnica sin tomar en cuenta los elementos esenciales y las necesidades complejas que tengan en cuenta las necesidades de ambas partes. Por ejemplo, si todas o solo una parte de las rentas se tomará en cuenta para el precio final de venta o solamente a partir de una fecha.

En el caso de viviendas en Cataluña tiene un papel clave  la Ley 5/2006 del Código Civil de Cataluña.

El Derecho de Opción en el Derecho Catalán, recogido en los arts. 568.8 a 12 de dicha ley,  establece lo siguiente:

  • Duración: El derecho de opción puede constituirse por un tiempo máximo de 10 años con posibles prórrogas sucesivas que no pueden exceder dicho plazo. La normativa hipotecaria, especialmente el Art.14 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción en el registro de la propiedad del derecho de opción, condicionada a que se trate de un pacto con precio y que el plazo para el ejercicio de la opción no exceda los 4 años. Si bien, en el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del alquiler. De forma que podemos encontrarnos con cierta inseguridad jurídica en determinadas operaciones, que hace imprescindible acudir a un abogado experto que bien redacte o bien explique a las partes como afectan estas cuestiones a su negocio jurídico.
  • La contraprestación al derecho de opción puede ser dineraria o no dineraria.
  • Se permite la venta del inmueble por los propietarios sin consentimiento de los optantes, pero el comprador se subroga en las obligaciones de los mismos.
  • El contrato de opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad, siempre que esté pactado en el contrato, y conste el precio estipulado para la compra o para ejercer la opción.

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento con opción a compra

Sin ánimo de convertir esta guía en un estudio jurídico complejo de la naturaleza del contrato de arrendamiento con opción a compra, debemos tener en cuenta algunos conceptos esenciales antes de iniciar un negocio jurídico o contrato de este tipo.

Ventajas del contrato de arrendamiento con opción a compra

Para el inquilino o futuro comprador la ventaja del alquiler con opción a compra es que no desperdicia el dinero destinado al alquiler, ya que puede ir a cuenta del precio de compra. En cierta manera es una especie de ahorro para la futura vivienda, a la vez que puede amortizar las reformas o mejoras que haga a la misma sin depender en exceso de una hipoteca bancaria. De otro lado debe tener alguna serie de cautelas con respecto a si se incluyen todas las mensualidades desde la firma, desde un plazo,… Así como cuestiones relacionadas con reformas, vicios, mantenimiento o defectos mientras esté vigente el alquiler y como se va a acordar proceder en relación con las mismas.

Para el arrendador y futuro vendedor, el contrato de arrendamiento con opción a compra le garantiza una renta de alquiler inmediata y una expectativa real de venta; es una modalidad contractual que funciona bien para viviendas antiguas que requerirían una puesta a punto antes de sacarlas al mercado, ya que ahorra la inversión inicial.

El Derecho de opción puede implicar obligaciones personales y/o/u cargas para el inmueble

El derecho de opción puede ser regulado como un tipo de derecho real o personal.

Esto es así porque ninguna limitación existe en cuanto a imponer obligaciones a una de las partes o sobre el inmueble en todo el ordenamiento, con la singularidad de que el derecho catalán es el único que hace alguna referencia en cuanto a los inmuebles y por ello debe tenerse en cuenta. El derecho de opción en el Derecho Español se entiende como personal. El Derecho Catalán también lo permite, pero además le atribuye expresamente una referencia como real o inmueble. Y en ese extraño marco, tenemos una referencia en la legislación hipotecaria. Por tanto, es un contrato que exige tener claro el margen discrecional que rige para los contratos generales en el código civil, las limitaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las particularidades del Código Civil Catalán para los bienes inmuebles radicados en Cataluña y como no puede ser de otra manera los derechos para inscribir de forma pública los derechos y obligaciones de cualquier propiedad dentro del Registro de la Propiedad, ya que es el que permite dar fe, de las limitaciones, derechos y obligaciones con respecto a una propiedad.

Es decir, puede redactarse como una limitación para el inmueble (y, por tanto, inscribirse en el Registro de la Propiedad) o puede configurarse como una obligación o derecho personal para una de las partes. Si eres profano al derecho, puede ser chocante, pero no debemos perder de vista, que opera la plena libertad de contratación y voluntad entre las partes.

El Precio

El precio de la opción de compra.

El contrato de arrendamiento con opción de compra puede ser de constitución onerosa o gratuita, según se haya contemplado o no un precio o primacomo contraprestación por la adquisición del derecho, y caso de que fuera onerosa, si laprima se imputa o no a cuenta del precio de la compraventa.

También es preciso determinar si la renta que abone el arrendatario durante la vigencia del arrendamiento hasta el ejercicio de la opción de compra, se imputará o no a cuenta del precio de compraventa, o solo una parte.

Se debe tener mucho cuidado con redactar correctamente los casos de incumplimiento en este punto. Pues el impago de los arrendamientos no anula por defecto la opción de compra a falta de pacto, a no ser que haya pactado lo contrario. Cuestión muy polémica y que ha llevado a varios pronunciamientos judiciales que han acabado en sentencia en el Tribunal Supremo.

El Plazo

La cláusula de plazo en el contrato de opción a compra

El elemento configurador esencial del contrato de arrendamiento con opción a compra es la inserción de una cláusula mediante la cual se establece la facultad del arrendatario de comprar la cosa objeto de arriendo dentro de un plazo determinado; por tanto, es imprescindible establecer cuál va a ser la duración de este derecho y el momento o periodo temporal de su ejercicio (que acostumbra a coincidir con el de la duración del derecho).

Fondo de reserva o prima

El fondo de reserva o prima es el elemento clave en un contrato de arrendamiento con opción a compra

La desigualdad que sufre el propietario en torno al contrato de arrendamiento con opción a compra conlleva que en la práctica se solicite una prima de tal manera que si finalmente el arrendatario no compra la vivienda, el arrendador pueda hacerla suya.

La desigualdad no es un criterio solo nuestro. Distintas sentencias del Tribunal Supremo entre la que destacamos la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 104, de 19 de febrero de 2020 entienden que El contrato de arrendamiento con opción de compra comporta más obligaciones para el arrendador que para el arrendatario. El arrendador, mientras se mantiene la opción, queda obligado a mantener el precio de compraventa estipulado con el arrendatario y, por lo tanto, a abstenerse de llevar a cabo actos de disposición sobre el inmueble durante el plazo de vigencia del derecho, incompatibles con éste o que pongan en peligro su eficacia. Por ello normalmente se pacta una prima con el arrendatario, que le da derecho a bloquear el inmueble durante el tiempo acordado en el contrato.

Esto hace que en la práctica sea una fórmula que tiene poco uso, aplicándose principalmente a viviendas singulares que no tienen una alta demanda de venta como las situadas en zonas rurales, viviendas antiguas, viviendas en barrios con poco interés o cuando las partes están relacionadas por vínculos de amistad o parentesco. Aisladamente, pueden aparecer algunos “chollos” en casos de viviendas antiguas en buenas zonas donde, tanto para vender como para alquilar, el propietario tiene que hacer una fuerte inversión que no está seguro de amortizar a corto plazo.

La duda de qué pasa con la prima se plantea cuando el arrendatario desiste del contrato de alquiler antes de expirar el plazo de duración del arrendamiento, pero no se ha estipulado nada sobre si la opción se mantiene o no en este supuesto.

El TS entiende que de las cláusulas del contrato de arrendamiento se deduce que si el arrendatario no ejercitaba la opción de compra en el plazo establecido en el contrato, comportaba como consecuencia que perdía la prima satisfecha, a pesar de que el contrato no dijera nada al respeto.

A criterio del TS, es indiferente que los arrendatarios desistieran antes de alcanzarse el plazo de finalización del arrendamiento. La prima no deja de ser una contraprestación que juega en perjuicio del arrendador al bloquear la venta del inmueble y en beneficio del arrendatario al mantener a su favor un derecho de adquisición preferente. Esta contraprestación llamada prima, la entrega el arrendatario para que el arrendador no promueva la venta del inmueble. Mientras tanto el arrendatario, durante la vigencia del arrendamiento con opción de compra, puede renunciar expresamente al derecho de opción, y si es de su interés, puede dejar de ejercer el derecho y que el mismo quede extinguido por caducidad. Pero a pesar de todas estas facultades, inherentes a su derecho, lo que no le es dable hacer al arrendatario, si no es con la aquiescencia y conformidad del arrendador, es, como acaba indicando el TS en estos supuestos, eludir la pérdida de la prima satisfecha en su momento como contraprestación por la adquisición del derecho de opción.

La inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato arrendamiento con opción a compra?

El contrato de opción a compra es inscribible en el Registro de la Propiedad que recaiga sobre bien inmueble y se haya otorgado ante notario mediante escritura pública.

Los impuestos en los contratos de alquiler con opción de compra

El vendedor o comprador puede tener dudas sobre el que momento debe ingresar los impuestos relacionados con la operación de venta. Si al firmar el contrato o al formalizar la venta.

Esta cuestión no está exenta de polémica y acabó en Sentencia del TSJ de Cataluña a fecha 13 de julio de 2018, ya que la Administración Tributaria, entendía que la fecha de devengo era el contrato, ya que en él se marca el precio. De otro lado el contribuyente solicitada que debía tributar solo por el concepto final aportado, y no por aquello que había recibido en concepto de alquiler, que no tributa en el AJD o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El TSJ de Cataluña da la razón al contribuyente señalando que la base imponible es el valor declarado en la escritura, sin que opere la regla del derecho de opción de compra, ya que aquello que se grava, no es la transmisión en sí misma, sino el documento, tal y como resulta del art. 31 de la LTPOAJD. Es por ello que al determinar la base imponible del impuesto hay que tomar en consideración el valor del acto o negocio jurídico que se documenta en la escritura.

El abogado ante los casos de incumplimiento del contrato con opción a compra

Nos gustaría cerrar mencionando algunos posibles Supuestos de incumplimiento en relación con el contrato de alquiler con opción a compra.

Como hemos intentado transmitiros, aparentemente parece sencillo realizar un contrato de arrendamiento con opción a compra. El problema principal es el incumplimiento.

De otra, mientras dure el arrendamiento está obligado a mantener el bien en perfectas condiciones, algo que suelen olvidar muchos arrendadores, dando por hecho que a partir de ahora todo corresponder al inquilino, lo cual no es cierto. Pues mientras el arrendamiento subsista se aplica la LAU o Ley de Arrendamiento Urbanos. Eso puede dar lugar a incumplimientos grave de contrato que haga anulable la operación, además de generar un derecho de indemnización.

También puede ocurrir que llegado el momento de venta, el vendedor dificulte la operación. Sin mala fe, se me ocurre mencionar un caso de herencia intestada donde los herederos no se ponen de acuerdo y el precio que van a percibir es inferior a los impuestos a abonar, por razones tan sencillas como que el arrendador utilizó estas rentas para su subsistencia.

En el peor de los casos puede ocurrir un caso de ruina sobrevenida sobre el inmueble o incluso una servidumbre administrativa que lleve a que todo el negocio sea un desastre.

A modo de conclusión, y cono iniciamos esta guía, la casuística de razones para optar por este contrato en cuestiones muy concretas es muy útil. Pero también indicar que hay que tener especial cuidado en procurar una redacción clara y precisa de este tipo de contratos, pues solo de este modo evitaremos encontrarnos litigando durante años en los tribunales de justicia, con la incertidumbre de resultado y los elevados costes que ello supone.

Casos como hacer un favor a un familiar o amigo, una operación difícil por precio o zona, etc. Pero es por estas singularidades entre otras por la que la mejor opción va a ser realizar la gestión acompañado de profesionales del derecho especializados en la materia como nuestro despacho de abogados experto en contratos de arrendamiento de contrato con opción a compra.

Puede publicar un comentario o ponerse en contacto con nuestro despacho de abogados para atender cualquier duda de la operación, negociar o redactar un contrato a medida de sus necesidades. Pues en los casos de vivienda, estamos ante quizás la operación más importante de nuestra vida en los casos en lo que se pretenda formar un hogar en torno a la vivienda.

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Trabaje con nosotros y obtendrá asesoramiento tanto como arrendatario y futuro comprador como del vendedor y actual arrendador.

Fuentes: