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La condición suspensiva en la compraventa de un inmueble

La condición suspensiva en la compraventa de un inmueble

La compraventa de inmuebles es un tipo de operación cada vez más habitual en nuestros días. El incremento de transacciones supone que los contratos vayan evolucionando, detallándose y perfilando cada vez más su contenido, para adaptarse a las concretas necesidades de vendedor y comprador.

Entre las cláusulas o pactos que pueden introducirse en un contrato de compraventa de inmuebles está la condición suspensiva, que permite supeditar la eficacia del contrato al cumplimiento de un determinado acontecimiento.

¿Qué es una obligación condicional?

Según el código civil, una obligación condicional es aquella cuyo cumplimiento depende de un acontecimiento futuro (que ocurrirá con seguridad), o incierto (se desconoce si va a producirse o no).

Las obligaciones condicionales están definidas en el artículo 1114, según el cual: “En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición”.

De dicha definición se desprende que existen dos tipos de condiciones que pueden afectar a un contrato: la condición suspensiva y la condición resolutoria, cuyas consecuencias, en caso de producirse, son radicalmente opuestas.

Mientras el cumplimiento de una condición resolutoria implica que el contrato devenga ineficaz, la producción del hecho que constituye la condición suspensiva determina que el contrato empiece a desplegar todos sus efectos.

Así, en una compraventa sujeta a condición suspensiva, cuando la condición se cumple, devienen exigibles las obligaciones que surgen del contrato, es decir, la obligación de entregar el inmueble por parte del vendedor, y la obligación de pagar el precio acordado, por parte del comprador.

En uno u otro caso, es preciso indicar que la condición no puede consistir en un hecho o suceso cuya producción dependa de la exclusiva voluntad de cualquiera de las partes, ya que ello implicaría dejar la eficacia del contrato en sus manos, alterando el principio de equidad implícito en las obligaciones contractuales.

¿Qué es la condición suspensiva?

Como hemos explicado, una condición suspensiva es un suceso futuro o eventual, que determina la eficacia del contrato de compraventa, de tal forma que las obligaciones quedan paralizadas o suspendidas hasta el cumplimiento de la condición.

Dicho de otro modo, es aquélla que hace depender la efectividad del contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo, de un suceso eventual o futuro.

Ejemplos de condición suspensiva típicas, que solemos encontrar en contratos de compraventa de inmuebles, son: que el vendedor complete los trámites de la herencia de la finca que pretende transmitir; que al comprador se le conceda un préstamo hipotecario para poder pagar el precio pactado; que se otorgue una licencia de edificación para construir una vivienda en el solar que se quiere adquirir, etc.

Así, en un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, consistente en que el comprador obtenga una hipoteca, los efectos jurídicos del contrato no se producirán hasta que aquél obtenga una respuesta positiva definitiva por parte de una entidad bancaria, otorgándole la financiación solicitada.

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¿Cuál es la diferencia entre la condición suspensiva y la resolutoria?

A diferencia de la condición suspensiva, en que los efectos obligacionales del contrato no se despliegan hasta que se aquélla se cumple, la condición resolutoria extingue la eficacia de un contrato ya nacido, en base al acaecimiento de un hecho también futuro o probable.

Ello implica que, en caso de cumplirse la condición resolutoria, tendrán que restituirse las prestaciones cumplidas por cada una de las partes en virtud del contrato: el vendedor recuperará la propiedad y tendrá que restituir el precio pagado por el comprador.

Un ejemplo de condición resolutoria lo constituye la falta de pago del precio aplazado dentro del plazo establecido: se celebra un contrato de compraventa de un local por un importe de 200.000 €, entregando el comprador 100.000 € en el acto de firma de la escritura, y pactando que el resto del precio será entregado en un plazo de seis meses, con la condición de que el vendedor puede resolver la compra y recuperar el local si el comprador no abona la cantidad pendiente en el plazo acordado.

En este caso, el contrato llega a producir sus efectos: entrega del local y pago de parte del precio, pero dejará de hacerlo si se cumple la condición (falta de pago del resto), de forma que el vendedor recupera la propiedad del inmueble y se restituye la parte del precio ya pagado.

Contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva

El acreedor en una obligación condicional, en nuestro caso el comprador, no es titular de un derecho propiamente dicho a que le sea transmitido el inmueble, sino que tiene una expectativa de derecho respecto de la que existe incertidumbre sobre si la prestación llegará a ser exigible.

Sin embargo, su posición está jurídicamente protegida en nuestro ordenamiento, mediante el reconocimiento de algunos derechos en orden a conservar dicha expectativa: “El acreedor puede, antes del cumplimiento de las condiciones, ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho” (art. 1121 del Código Civil).

De acuerdo con este artículo, se admite que el comprador, a pesar de no haber adquirido aún la propiedad, pueda solicitar medidas para evitar el deterioro del inmueble, la interrupción de la usucapión de un tercero, etc.

Por la misma razón de protección del comprador, cabe exigir al vendedor un comportamiento diligente respecto al inmueble, pues responderá de la pérdida o deterioro de este, si ha tenido lugar por culpa suya.

Por otra parte, en el contrato de compraventa con condición suspensiva, cabe una doble posibilidad: que sea el propio contrato lo que se sujeta a la condición suspensiva, o bien que lo que se sujete a condición sea el pago del precio. Son dos cosas distintas:

  1. El sujetar la venta a condición suspensiva, (en cuyo caso todo el negocio queda sujeto al cumplimiento o no de la condición).
  2. Sujetar a condición suspensiva el pago del precio, pero no la venta como tal.

Si es la compraventa como tal la que se limita con una condición, la transmisión del dominio no se produce hasta que aquélla se cumpla. Es decir, el comprador no adquirirá la propiedad, que retiene el vendedor hasta que ocurra el suceso condicional. Por ejemplo, el contrato no es eficaz hasta que el vendedor elimine las cargas registrales que pesan sobre la finca, o hasta que al comprador se le conceda la hipoteca.

Si, por el contrario, es el pago del precio lo que se condiciona, la compraventa es plenamente eficaz y se transmite el dominio sobre el bien inmueble, que pasa a manos del comprador, pero este no tendrá obligación de pagar el precio hasta que se cumpla la condición.

En cualquiera de los dos supuestos, el contrato de compraventa con condición suspensiva no produce efectos fiscales hasta el cumplimiento de la condición, es decir, no se genera la obligación de pagar los impuestos vinculados a la compraventa.

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Supuesto de condición suspensiva

Un supuesto habitual es el contrato de compraventa de inmueble sujeto a condición suspensiva de obtención de licencia de edificación, cuando el objeto es un solar que carece de licencia de edificación.

El comprador, futuro promotor, únicamente tiene interés en la compra del solar si puede construir en el mismo y, por ello, se condiciona la eficacia del contrato a una condición suspensiva consistente en la obtención de la oportuna licencia.

El contrato de compraventa es plenamente válido y obligatorio para las partes, pero la eficacia de las prestaciones (entrega del inmueble y pago del precio) queda supeditada a la obtención de la oportuna licencia municipal.

Si está interesado en la compra o venta de un inmueble y le interesa que el contrato quede subordinado a una determinada condición, que garantice o asegure su posición contractual, contacte con nuestro despacho y le ofreceremos asesoramiento especializado.

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