En los últimos artículos hemos analizado la nueva redacción del Libro VI del Código Civil de Cataluña, que ha entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2018, y que regula el contrato de compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña. El Código Civil de Cataluña busca la necesaria protección de los compradores en un contrato como el de compraventa en que los vendedores suelen disponer de más información que los compradores.
El bien entregado al comprador debe corresponderse a lo pactado (a lo especificado en el contrato respecto a la calidad, prestaciones, tipo..) y a los criterios establecidos por la Ley para valorar si se da esta correspondencia. Por tanto, la conformidad del bien pasa a ser un elemento esencial en los contratos de compraventa:
Concretamente el bien debe ser idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo o sea apto para el uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato, en el caso de un bien inmueble, que se destine a vivienda, local comercial u oficina, por ejemplo.
Para apreciar falta de conformidad y responsabilidad del vendedor por ello se integrarán en el contrato las manifestaciones previas del vendedor y las públicas de tercero que actúen por cuenta del vendedor sobre las características o prestaciones del bien: empleados de la promotora, agencia inmobiliaria, comercializadora…
El vendedor no responderá de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de la conclusión del contrato, pero sí responderá en los casos de ocultación dolosa (conocía la falta de conformidad y no la reveló), negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.
¿Cuáles son los remedios o acciones que el Código Civil de Cataluña reconoce a las partes del contrato de compraventa inmobiliaria en caso de incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes?
- Exigir el cumplimiento
- La resolución contractual
- La suspensión del pago del precio
- La solicitud de reducción del precio por pate del comprador
- Y en cualquiera de los casos y de forma acumulada, la parte cumplidora podrá reclamarlos daños y perjuicios sufridos.
En el caso que se exija el cumplimiento, el vendedor deberá corregir los defectos observados en un plazo razonable, debiendo hacerse cargo de los daños y perjuicios que se causen, incluidos los trabajos necesarios para la reparación. El comprador estará obligado a permitir la ejecución de los trabajos y podrá suspender el cumplimiento de sus obligaciones hasta que no se repare la cosa.
En cuanto a la resolución contractual sigue considerándose un remedio excepcional que se aplicará en los casos de incumplimiento esencial. El retraso no será de por sí causa de resolución contractual salvo que el plazo indicado en el contrato fuera esencial para alguna de las partes. No obstante, lo anterior, si transcurrido el plazo no se hubiera cumplido la obligación, la parte cumplidora deberá conceder un nuevo plazo razonable y adecuado a las circunstancias para que sé de cumplimiento al contrato y si esto no sucede ya se podrá instar la resolución del contrato.
Otro posible remedio en los casos de no conformidad del bien recibido es solicitar la reducción del precio, por ejemplo, en casos de diferencias en la superficie, calidad y prestaciones de los inmuebles. La reducción del precio debe ser proporcional a la pérdida de valor que sufre el bien por las deficiencias o desajustes observados.
Las anteriores reclamaciones son compatibles con la reclamación de otros daños y perjuicios que se hallan causado a la parte compradora.
Plazos de prescripción de acciones
El vendedor no responde de la falta de conformidad que se manifieste DOS AÑOS después de la entrega del bien, salvo pacto en contrario. Es decir que no responde de los defectos que surjan transcurridos 2 años desde la compraventa.
El comprador debe notificar y describir al vendedor cualquier falta de conformidad del bien sin dilación indebida.
Las acciones derivadas de los remedios que acabamos de relacionar se extinguen en el plazo de TRES AÑOS desde el momento en que el comprador conoce la falta de conformidad.
Es también obligación del vendedor transmitir el bien libre de derechos y pretensiones de terceros, en el caso que por acción de ese tercero se pierda la posesión o la propiedad del bien, el remedio a utilizar por el comprador será la resolución del contrato y la reclamación de daños y perjuicios, a computar desde la firmeza de la resolución que prive al comprador de sus derechos.
