El derecho inmobiliario se encarga de la regulación de los bienes inmuebles o, dicho de otra forma, de todo lo relacionado con las transacciones inmobiliarias. Área verdaderamente importante si tenemos en cuenta la relevancia del sector inmobiliario en la actualidad, y de todas las gestiones y actuaciones que se necesitan para la venta o adquisición de una vivienda.
Traspasos, compraventa de viviendas, arrendamientos, gestión de herencias, revisión de cargas en inmuebles, registro de la propiedad, ordenación de la edificación, y un largo etcétera de actuaciones para las que un abogado inmobiliario está plenamente capacitado.
En VBB Abogados, somos abogados especialistas en derecho inmobiliario, y nos gustaría aprovechar nuestra experiencia en el sector para explicarle, ampliamente, en qué consiste el derecho inmobiliario.
Información detallada
¿Qué es un bien inmueble?
Creemos necesario indicar los bienes inmuebles que son objeto del derecho inmobiliario que, según el artículo 334 del Código Civil, son aquellos que por su naturaleza están fijos en el espacio y no pueden moverse de él.
De esta forma, los edificios, fincas, terrenos, locales, parcelas, garajes, cercas, caminos, etc., son bienes inmuebles, o también llamados bienes raíces. Y todos ellos deberían estar registrados en el Registro de la Propiedad, con el fin de garantizar a su propietario el disfrute de los derechos derivados de su posesión.
Derechos derivados de la posesión de un bien inmueble
El propietario de un bien inmueble debe disponer de los siguientes derechos:
Derecho de uso
El derecho de uso de un inmueble es un derecho real que permite a una persona utilizar y disfrutar de un bien inmueble de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley o por un contrato. Este derecho puede ser transferido o cedido a otras personas y su duración está limitada por el tiempo establecido en el contrato o por la ley. En definitiva, el Derecho de uso permite ocupar o utilizar el bien inmueble siempre que el propietario lo desee.
Derecho para el desarrollo de actividades
El derecho al desarrollo de actividades es el derecho de una persona o entidad a realizar una actividad económica o comercial en un inmueble o lugar determinado, siempre y cuando esta actividad sea permitida por la ley y no cause perjuicio a terceros. Este derecho puede ser limitado por regulaciones urbanísticas y de medio ambiente, así como por derechos de terceros. También puede ser regulado mediante contratos y acuerdos entre las partes interesadas.
Derecho de arrendamiento
El derecho de arrendamiento es un derecho real que permite a una persona utilizar y disfrutar de un bien inmueble de forma temporal a cambio de una renta. Este derecho está regulado por un contrato de arrendamiento, en el cual se establecen las condiciones de uso, duración, y pago de la renta. Además, el derecho de arrendamiento puede ser transferido o cedido a otras personas, siempre y cuando se respeten las condiciones establecidas en el contrato. En definitiva, el Derecho de arrendamiento le permite al propietario alquilar dicho inmueble para obtener ingresos.
Derecho de cesión
El derecho de cesión es el derecho de transferir a otra persona los derechos y obligaciones derivados de un contrato o acuerdo, ya sea total o parcialmente. En el contexto de los derechos reales sobre un bien inmueble, la cesión puede referirse a la transferencia de los derechos de uso o arrendamiento a otra persona. Esta transferencia se realiza mediante un acuerdo entre las partes y puede estar sujeta a regulaciones legales y a la aprobación de las partes involucradas. La cesión de derechos reales sobre un bien inmueble requiere formalidades legales para ser válida y efectiva.
Tipos de bienes inmuebles
En el artículo 334 del Código Civil también se establece una clasificación de los bienes inmuebles, en función de cuatro criterios: por naturaleza, por destino, por incorporación y por analogía.
- Por naturaleza: tierras, edificios, caminos y construcciones adheridas al suelo.
- Por incorporación: Los árboles y plantas, así como los elementos ornamentales que estén unidos a un inmueble de manera fija, de tal forma que no puedan separarse de él sin causar un daño al inmueble o al propio elemento.
- Por destino: maquinaria y utensilios pertenecientes al propietario del bien inmueble, así como a los anexos al mismo, que sirven y son necesarios para desarrollar las labores o actividades de explotación que se lleven a cabo en este último.
- Por analogía: Las concesiones administrativas de obras públicas, las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Marco legal del derecho inmobiliario
El derecho inmobiliario, está compuesto por normas incluidas en diferentes cuerpos legales. Por una parte, la Constitución Española recoge el derecho de propiedad, así como el de toda persona a disponer de una vivienda digna.
Por otro lado, el Código Civil y las legislaciones autonómicas, contienen normas relativas a los contratos que regulan la transmisión de la propiedad (compraventa, arras, permuta, opción de compra, herencias, donaciones, etc.); la constitución y transmisión de cargas (hipotecas, censos, servidumbres, usufructos); y el arrendamiento de inmuebles.
Finalmente, existen otras normas que regulan aspectos específicos relacionados con el derecho inmobiliario, tales como: las leyes tributarias, la Ley Hipotecaria, Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Arrendamientos Urbanos, o la Ley del Catastro Inmobiliario, entre otras.
Ámbito de actuación del derecho inmobiliario
Compraventa de inmuebles
En una compraventa, un abogado inmobiliario se encarga de comprobar todos los aspectos jurídicos y técnicos sobre un bien inmueble, desde la comprobación de cargas y gravámenes en el registro, y su eliminación, la recisión de la situación urbanística y técnico constructiva, la averiguación de posibles deudas que afecten al inmueble, asesorando a su cliente para que la transacción se realice con la total garantía legal.
Arrendamientos
Frente al arrendamiento de un inmueble pueden originarse varios escenarios, y en ellos un abogado de derecho inmobiliario será de gran ayuda. Por ejemplo: para la elaboración del contrato, así como en la revisión de los aspectos técnicos de la vivienda, para asegurar que cumple las condiciones necesarias de habitabilidad. También, frente a las reclamaciones de renta u otro tipo incumplimientos derivados del contrato arrendamiento.
Reclamaciones por vicios constructivos
En algunos casos en los que el comprador, tras adquirir la propiedad de un inmueble, se encuentra con problemas constructivos que pueden llegar a ocasionar problemas de habitabilidad, siendo necesario reclamar ante los tribunales de justicia una indemnización por los defectos aparecidos.
Así, el abogado de derecho inmobiliario puede defender a cualquiera de las partes implicadas frente al tribunal, analizando el escenario legal al que se enfrenta, elabora la estrategia más adecuada para defender los intereses de su cliente.
En definitiva, un abogado de derecho inmobiliario garantiza la total seguridad jurídica de las transacciones sobre bienes inmuebles, realizando un análisis de diligencia debida, y redactando adecuadamente los contratos.
También es necesario o, por lo menos, recomendable acudir a un abogado inmobiliario cuando el inmueble sea objeto de un proceso judicial (divorcios, herencias, desahucios, indemnizaciones, etc.).
¿Se encuentra usted en alguna de estas situaciones? De ser así, para tratar de ayudarle, puede ponerse en contacto con nuestro equipo y contarnos su situación. Le garantizamos que nos encargaremos de su caso con la mayor implicación. Y si quiere obtener más información sobre derecho inmobiliario, disponemos de un blog especializado, donde encontrará muchos más artículos
