Certificado de deudas de la comunidad en la compra de inmuebles.

El certificado de deuda que expide el secretario-administrador de la comunidad de propietarios es un documento de especial importancia en la compra de un inmueble, ya que no sólo tiene por objeto que el comprador tenga un exacto conocimiento del estado de deudas con la comunidad del inmueble que está adquiriendo, sino también va a determinar quién es el responsable de las deudas existentes o pendientes de cobro en el momento de la venta:

 

• En el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa ante Notario, el vendedor deberá declarar si se halla al corriente de pago de los gastos de la comunidad, o especificar los que tiene pendientes, y deberá aportar un certificado relativo al estado de deudas con la comunidad, expedido por el secretario-administrador de la comunidad.
• Sin este certificado no puede otorgarse la escritura pública de compraventa, salvo que el comprador renuncie expresamente a la aportación del certificado.
• Esto último no resulta aconsejable, ya que se debe conocer que, aunque el vendedor responda de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la venta, el comprador responderá con la vivienda adquirida de las cantidades adeudadas por el anterior propietario por las deudas del año en curso y las de los 3 años anteriores (en los territorios en los que se aplica la Ley de Propiedad Horizontal) o de los 4 años anteriores (en los casos de aplicación del Código Civil de Cataluña).

Por ello la relevancia de conocer exactamente en el momento de la compra de una vivienda la posible existencia de deudas del anterior propietario con la comunidad, por las consecuencias que se pueden derivar para el comprador.

¿Qué ocurre con las futuras derramas que están pendientes de ser giradas al momento de la venta y que se refieren a acuerdos adoptados antes de la venta?

Aunque, el administrador no está obligado a incluir en el certificado las deudas futuras respecto a acuerdos aprobados antes de la venta que originan una derrama a girar después de la compraventa, sería recomendable que consten también en el certificado las derramas o gastos ya aprobados que se le exigirán al comprador cuando ya sea propietario, a fin que pueda tener conocimiento de los mismos.

Ya que, lo que debemos tener claro es que el obligado al pago de tales derramas será el nuevo propietario, aunque se hubieran aprobado con anterioridad a la compra, y aunque no hubiera sido informado de los mismos por el vendedor.

Cuestión distinta son las acciones que podrían emprenderse contra el vendedor que de mala fe ha ocultado al comprador la aprobación y la inminente obligación de pago que sobre dicho comprador se va a generar tras la compraventa por cantidades que supongan una especial gravedad económica.

Es recomendable que el futuro adquirente se informe con el administrador de fincas y solicite las actas de las últimas reuniones de la junta de propietarios a fin de conocer la existencia de futuras obras o gastos en la comunidad.

Esperamos haber aclarado en qué consiste y la importancia del certificado de deudas de la comunidad en la compraventa de inmuebles. En caso de duda o consulta, os invitamos a que os pongáis en contacto con nosotros en caso de que estéis interesados en la compra de un inmueble.

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