En la compra y venta de inmuebles en España por personas extranjeras casadas es aconsejable y deben analizarse detenidamente los problemas y consecuencias que pueden presentarse derivados de la aplicación de los distintos regímenes matrimoniales extranjeros a dicha adquisición o venta.
En primer lugar, deberá acreditarse el régimen matrimonial extranjero aplicable y por tanto sus consecuencias prácticas sobre el negocio jurídico concreto, sea en el momento de la compra o de la venta del inmueble:
a).-En el momento de la adquisición: Únicamente hay que hacer constar el régimen económico matrimonial de los españoles, sin perjuicio de hacer constar el de los extranjeros si lo manifiestan o lo conoce el propio notario. En el Reino Unido, y en general en el Common Law, existe una ausencia de régimen, razón por la cual el notario puede aseverar conocer por notoriedad tal circunstancia.
b).-En el momento de la venta: Para el supuesto de enajenaciones por personas extranjeras casadas con alguien de la misma nacionalidad, se requiere acreditar el régimen matrimonial de conformidad con su ley nacional común.
En el supuesto de matrimonios formados por personas de distinta nacionalidad para determinar el régimen habrá que estar a sus manifestaciones y a las normas de conexión españolas.
Así bien resultará aplicable el régimen previsto por una ley extranjera, en cuyo caso bastará con especificar cuál es la ley, o bien resultará aplicable la ley española, en cuyo caso habrá que acudir a las reglas generales para españoles. El pacto o capitulaciones matrimoniales por extranjeros ante notario español es plenamente válido y dota de seguridad jurídica a las relaciones entre ambos.
c).-Es importante destacar que será innecesario acreditar el régimen económico matrimonial si tanto a la adquisición como a la enajenación comparecen personalmente ambos cónyuges. Ahora bien, si en el momento de la venta sólo comparece uno de los cónyuges sí que será necesario que se acredite que en efecto puede disponer el cónyuge compareciente por sí solo conforme a su régimen económico matrimonial legal o si es pactado conforme a sus capítulos matrimoniales, y ello a los efectos de salvaguardar los derechos del otro cónyuge.
Otras singularidades relativas a los regímenes económicos extranjeros es que hay casos (por ejemplo México y otros países) en que en el acta de matrimonio ya se tiene que optar por un régimen concreto (separación de bienes, gananciales, partición de ganancias..).
En los países del Common Law no existe propiamente un régimen económico matrimonial supletorio, sino que la separación de bienes resulta de que la celebración del matrimonio no afecta a la atribución de los bienes, sean adquiridos antes o durante el matrimonio.
Por último, comentar los problemas de acreditación de la personalidad de los cónyuges extranjeros por cambio de numeración de pasaportes o carnets de identidad, cambio de apellidos por matrimonio, etc.
Problemático aparece muchas veces identificar a los cónyuges extranjeros, cuando sus documentos de identidad no constan en el Registro de la Propiedad o cuando no coincide el número del nuevo pasaporte con el anterior (lo que sucede en numerosos países) o se ha alterado el orden de los apellidos o incluso se ha cambiado de apellido al haber adoptado el del esposo. En estos casos corresponde al notario dar fe de que, no obstante dichos cambios, la persona compareciente para vender el inmueble es la misma.
El problema se produce dado que a diferencia de España, donde aunque se renueve el pasaporte o DNI siempre se conserva el mismo número, y no se cambia el apellido por matrimonio, no en todos los países se conserva la numeración siempre que se renueva, por ello es conveniente para evitar ulteriores problemas el protocolizar en la escritura pública de compra un testimonio del documento de identidad exhibido en ese momento por el ciudadano extranjero.
