La compravenda d’habitatge sobre plànol és una modalitat molt utilitzada a Espanya, especialment en promocions immobiliàries de nova construcció. Es tracta d’un contracte que permet al comprador reservar un immoble abans que estigui acabat, generalment mitjançant un contracte d’arres i el posterior contracte de compravenda. Tot i que ofereix avantatges com l’elecció d’acabats o un preu més competitiu, també implica riscos si el promotor no compleix el que s’ha pactat.
En aquest article analitzem els incompliments més habituals, què pot reclamar el comprador i quines mesures legals es poden adoptar per protegir els drets d’ambdues parts.
Información detallada
1. Què és un contracte de compravenda sobre plànol?
El contracte de compravenda sobre plànol és aquell pel qual una persona adquireix un habitatge en construcció o fins i tot abans d’iniciar-se les obres. Es formalitza amb un promotor o empresa constructora que es compromet a lliurar l’habitatge en unes condicions determinades de termini, qualitats, superfície i preu.
Aquest contracte sol anar precedit d’un contracte d’arres:
-
Arres penitencials: permeten desistir del contracte, amb l’obligació de retornar el doble de la quantitat lliurada si incompleix el promotor.
-
Arres confirmatòries: obliguen a complir el contracte i permeten exigir judicialment el compliment o la resolució amb indemnització.
Conèixer la naturalesa de les arres signades és essencial, ja que determina les opcions en cas de reclamació per incompliment.
2. Incompliments més freqüents en la compravenda sobre plànol
L’incompliment per part del promotor pot donar-se en diferents fases del contracte. Els supòsits més comuns són:
a) Retard en el lliurament de l’habitatge
El termini de lliurament sol ser una de les principals preocupacions del comprador. El retard pot deure’s a problemes de llicències, finançament o execució de l’obra.
En funció del temps de demora i del que s’ha pactat en el contracte, el comprador pot exigir el compliment forçós o fins i tot la resolució del contracte amb devolució de quantitats.
b) Canvis en qualitats o modificacions del projecte
Un altre motiu habitual de reclamació és que l’habitatge lliurat no compleixi les especificacions recollides en la memòria de qualitats, en la superfície construïda o en la distribució.
Aquests canvis, si no han estat acceptats expressament, suposen un incompliment contractual.
c) Defectes constructius
Els vicis ocults o defectes en la construcció (humitats, instal·lacions defectuoses, problemes estructurals) també són reclamables. Aquí resulta aplicable la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que estableix diferents terminis de garantia:
-
1 any per defectes d’acabat.
-
3 anys per defectes d’habitabilitat.
-
10 anys per defectes estructurals.
d) Manca de documentació o càrregues ocultes
En ocasions, l’habitatge no es lliura amb les llicències corresponents, o apareix amb càrregues hipotecàries no comunicades. Aquests supòsits també constitueixen un incompliment greu.
3. Drets del comprador davant l’incompliment del promotor
Quan es produeix un incompliment del contracte de compravenda sobre plànol, el comprador té diferents vies d’actuació:
a) Exigir el compliment forçós
En el cas d’arres confirmatòries o contractes sense clàusula de desistiment, el comprador pot reclamar judicialment que el promotor compleixi amb el lliurament en les condicions pactades.
b) Resolució del contracte
Si el retard o l’alteració de qualitats és greu, el comprador pot sol·licitar la resolució del contracte i la devolució de les quantitats lliurades, més interessos.
c) Indemnització per danys i perjudicis
A més de resoldre el contracte, el comprador pot exigir una indemnització que compensi els perjudicis patits: lloguers pagats durant l’espera, despeses de finançament, o fins i tot la pèrdua d’una oportunitat de compra alternativa.
d) Devolució doblada de les arres
Quan s’han pactat arres penitencials, el promotor haurà de retornar el doble del que ha rebut com a senyal en cas d’incompliment.
4. El paper de la jurisprudència en la protecció del comprador
Els tribunals espanyols han consolidat una doctrina que protegeix especialment el comprador en aquest tipus de contractes. Algunes sentències rellevants han establert que:
-
Els retards superiors al raonable donen dret a resoldre el contracte.
-
Les modificacions substancials de qualitats, superfície o disseny sense consentiment del comprador constitueixen incompliment.
-
El comprador té dret a reclamar fins i tot abans del lliurament si es constata que el promotor no podrà complir els terminis.
Això reforça la posició de l’adquirent davant l’incompliment promotor.
5. Recomanacions pràctiques per a compradors
Per evitar conflictes i estar en una posició sòlida en cas de reclamació, convé:
-
Revisar el contracte abans de signar: incloure clàusules clares sobre terminis, penalitzacions i interessos.
-
Exigir garanties: la Llei obliga que les quantitats lliurades a compte estiguin assegurades mitjançant aval bancari o assegurança.
-
Guardar tota la documentació i comunicacions amb el promotor.
-
Consultar un advocat especialitzat en dret immobiliari abans d’iniciar qualsevol reclamació.
6. Recomanacions per a promotors i constructors
No només els compradors s’han de protegir. Per als promotors, evitar reclamacions passa per:
-
Redactar contractes clars i equilibrats.
-
Informar amb transparència sobre terminis, qualitats i possibles modificacions.
-
Complir estrictament amb les garanties legals.
-
Comptar amb assessorament legal que els permeti prevenir litigis.
7. La importància de comptar amb un despatx especialitzat
Un despatx d’advocats especialitzat en promoció i construcció pot marcar la diferència en aquest tipus de conflictes.
-
Per al comprador, permet articular una reclamació sòlida i amb altes probabilitats d’èxit.
-
Per al promotor, garanteix que els contractes estiguin correctament redactats i que es gestionin els riscos legals de cada projecte.
A VBB Advocats, amb àmplia experiència en el sector immobiliari i de la construcció, assessorem tant particulars com promotors en la defensa dels seus drets i prevenció de litigis.
Opcions legals davant l’incompliment del promotor en un contracte de compravenda sobre plànol
| Opció legal | Quan procedeix | Què pot reclamar el comprador | Paraules clau relacionades |
|---|---|---|---|
| Compliment forçós del contracte | Quan el comprador vol que es lliuri l’habitatge en les condicions pactades. | Lliurament de l’habitatge, aplicació de clàusules de penalització per retard. | compliment contracte sobre plànol, lliurament habitatge promotor |
| Resolució del contracte | Davant retards greus, incompliments en qualitats o modificacions substancials no acceptades. | Devolució de quantitats lliurades + interessos legals. | resolució contracte promotor, incompliment contracte immobiliari |
| Indemnització per danys i perjudicis | Si l’incompliment genera despeses addicionals (lloguers, hipoteca, pèrdua d’oportunitat). | Compensació econòmica addicional a la resolució o compliment. | indemnització compravenda sobre plànol, danys per incompliment promotor |
| Devolució doblada de les arres | Quan s’han signat arres penitencials i l’incompliment és del promotor. | Recuperació del doble de la senyal lliurada. | arres penitencials incompliment, devolució doble arres |
Conclusió
L’incompliment del promotor en un contracte de compravenda sobre plànol pot tenir conseqüències greus per al comprador, que inverteix temps i recursos en un habitatge que no rep en termini o en condicions. No obstant això, la legislació i la jurisprudència ofereixen eines eficaces per reclamar el compliment, resoldre el contracte o exigir indemnitzacions.
Tant compradors com promotors necessiten assessorament jurídic especialitzat per protegir els seus interessos en un sector tan complex com l’immobiliari. La clau és anticipar-se als riscos, redactar contractes sòlids i actuar amb rapidesa quan es detecta un incompliment.