Los defectos constructivos en una obra se pueden reclamar legalmente y pueden ganarse sí sé realizan de la forma correcta.
Los defectos de construcción pueden dar lugar a una serie de problemas materiales básicos como son seguridad o la habitabilidad, si bien pasamos de largo cuestiones más cotidianas como por ejemplo facturas de energía excesivamente altas por un mal aislamiento o mala elección de los materiales a emplear, fugas de agua o crecimiento de moho por una mala impermeabilización.
No son poco frecuentes los casos que vemos en nuestro despacho de promotores, bancos, cooperativas o comunidades de propietarios que venden inmuebles con todo tipo de defectos constructivos tanto en el interior de la vivienda como en los exteriores o zonas comunes afectando a todo tipo de inmuebles y de forma más dolorosa cuando se trata de la vivienda principal.
Cómo abogados expertos en derecho de la construcción nuestro papel es realizar con éxito las reclamaciones de un defecto constructivo en la búsqueda de mejorar la calidad de la construcción obligando a la empresa a mejorar los acabados o bien a conseguir una indemnización por los daños causados. Si está en un caso de posible vicio o defecto constructivo puede encontrar en los distintos apartados las consultas más frecuentes que nos han hecho llegar nuestros clientes a los largo de nuestros años de trabajo.
Normalmente cuando las buenas palabras del afectado no han sido atendidas o se ha generado un grave problema en la construcción acuden a nuestro despacho con la finalidad de iniciar asesorarse sobre la posibilidad de un acuerdo amistoso o el uso de la vía judicial para obligar a los mismos a solucionar el problema. El motivo de la publicación es explicarle todo lo que necesita saber a la hora de realizar una reclamación por defectos constructivos y su regulación para que conozca las opciones legales de reclamación y sus plazos tanto en vivienda nueva como en vivienda de segunda mano para presentar acciones legales por defectos constructivos en un área de trabajo en el que nuestro despacho de abogados tiene una dilatada experiencia.
Información detallada
Reclamación de vicios ocultos o defectos constructivos: ¿Cómo actuar en estos casos?
Algunos de nuestros clientes no saben tienen opción para reclamar tanto la Comunidad de Propietarios como el dueño o ambos simultáneamente.
Cuando es problema es comunitario cobra especial sentido que se cuente con el apoyo de la comunidad de propietarios, lo cual agilizará y facilitará la tarea de reclamación tanto amistosa como judicial. Ahora bien, lo primero que debemos analizar es el tipo de defecto constructivo que contiene el inmueble, ya que existe un número amplio de normativa específica dependiendo del defecto constructivo, responsables y plazo.
Lo que implica tomar en cuenta las distintas Normas Básicas de la Edificación, el Código Técnico de la Edificación, las normas de Habitabilidad y Diseño… y nos llevará a solicitar los servicios de un perito inmobiliario que acredite la situación de defecto constructivo y posible reclamación.
Tipos de vicios ocultos o defectos constructivos
La casuística a analizar este tipo de vicios ocultos o defectos constructivos, puede ser de todo tipo, así nuestro despacho de abogado puede asesorarle si su inmueble ya sea vivienda o local comercial presenta: Goteras, Humedades y Filtraciones de Agua, Fisuras y Grietas de asentamiento, falsos techos, paredes, suelos, fachadas… Deficiente insonorización acústica, aislamiento térmico, atrancos, olores, inundaciones, Suciedad de obra, Deficiencias de acabado y remate, instalaciones del inmueble, de aire acondicionado, de calefacción, de ascensores, calderas, chimeneas, eléctricas, telecomunicaciones…
E incluso ir más allá por incumplimiento de la Normativa Urbanística en relación con los servicios e instalaciones como iluminación, de seguridad, de accesos, plazas de aparcamiento de difícil accesibilidad, …
Una vez estudiado el supuesto concreto se abre la posibilidad de reclamar el cumplimiento de esa normativa ya sea por vía amistosa o judicial solicitando al responsable la reparación o/y posible indemnización de daños y perjuicios por los defectos de edificación existente. Momento en el que el despacho de abogados valorará el cauce procesal oportuno más recomendable para obtener una indemnización.
¿A quién podemos reclamar los vicios ocultos o defectos constructivos?
En una obra participan distintas empresas y profesionales, por lo que es importante reconocer al responsable de la misma, ya que en muchas ocasiones nos encontramos con distintas contratas y responsables que llevan, a que al hacer llegar nuestra queja de forma amistosa no tenga efecto deseado derivándolos de una empresa a otra, de forma que en muchas ocasiones los responsables no se hacen cargo de una indemnización con fin reparador o solo resuelven el problema parcialmente mediante parches o buenas palabras. Motivo que hace que el propietario no vea otra opción que iniciar acciones legales contra las promotoras o empresas constructoras las cuales requieres de un proceso judicial mediante una acción de demanda que tenga como resultado, la obligación de reparar o indemnizar por los daños y molestias ocasionadas.
Responsabilidades de los agentes de construcción
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un sistema de responsabilidades especial y unas acciones particulares para conducir la reclamación por defectos constructivos. Por tanto, dada la gravedad de este tipo de desperfectos nos encontramos con un sistema jurídico particular que permite que aunque el promotor siempre es responsable en forma solidaria, la responsabilidad se puede exigir de manera individualizada. El reparto de responsabilidades de los agentes de edificación, nos permite reconocer al profesional al que reclamar y se define en la Ley de Ordenación de la Edificación:
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Responsabilidad del promotor:
El Promotor responde por toda la edificación y especialmente por los defectos de habitabilidad.
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Responsabilidad de los proyectistas:
Los Proyectistas por la inexactitud de los cálculos propios o de terceros contratados. estudios, dictámenes o informes que hayan encargado a otros profesionales.
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Responsabilidad del constructor:
El Constructor por daños de ejecución por negligencia e incumplimiento de todo el personal que dependa de él y especialmente por los defectos de terminación.
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Responsabilidad del encargado o director de obra:
El Director de obra / ejecución por el certificado final de obra y especialmente por la utilización de materiales inadecuados, omisiones, deficiencias, imperfecciones, daños causados por mala dirección.
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Responsabilidad del seguro de responsabilidad civil:
La misma norma establece la obligación de contar con seguros de responsabilidad civil. De forma que, aunque alguno o algunos de los agentes de la edificación sean insolventes, siempre contaremos con la posibilidad de cobrar de la aseguradora o aseguradoras que obligatoriamente por Ley tienen una vigencia de 10 años.
¿Qué se puede reclamar como defecto constructivo?
Lo primero que tenemos que saber es que reclamamos un comportamiento negligente dentro de las condiciones pactadas en un contrato, lo que implica un derecho de reparación o indemnización, ya sea por las cantidades futuras a abonar o que hayamos abonado por la urgencia de la reparación.
El problema es que no siempre puede acreditarse el grado de negligencia de cada uno de ellos, por lo que esta se exige de forma grupal o solidaria quedando como principal el promotor. Esto hace recomendable que a la hora de reclamar por defectos de la edificación se acuda a despachos de abogados especializados en Derecho de la Construcción con la finalidad de aprovechar la responsabilidad solidaria establecida en la ley. De este modo habrá más posibilidades de obtener una indemnización.
Quienes intervienen en el proceso de edificación deben responder de esta clase de vicios y defectos ante una responsabilidad civil extra contractual, compatible con otros regímenes de responsabilidad, que protege al propietario o adquirente de los inmuebles mediante un sistema de garantías especial se recoja o no en el contrato y de forma independiente a cualquier responsabilidad penal o administrativa que proceda.
Igualmente puede reclamar que se le faculte para encargar las reparaciones a un tercero a costa de los demandados.
Diferencia entre vicios ocultos y defectos de la edificación
Nuestra normativa (Ley de Ordenación de la Edificación) diferencia entre obra nueva y vivienda usada.
En vivienda nueva se denominan defectos constructivos o defectos de edificación y cuenta con una normativa separada, mientras que en el caso de la vivienda usada o de segunda mano se denominan vicios ocultos que se clasifican en tres grupos principales:
- Daños estructurales.
- Defectos que impiden la habitabilidad del edificio.
- Vicios o defectos de acabado o estéticos.
- Vicios o defectos de los elementos constructivos. Desperfectos que no se encuentren dentro de los supuestos de responsabilidad por defectos constructivos.
- Vicios o defectos de las instalaciones. Afectan las instalaciones generales como gas, calefacción, agua, electricidad.
- Vicios ocultos. Son los defectos constructivos detectados al comprar una vivienda usada.
Tipos de defectos constructivos
- Los defectos estructurales constructivos reclamables afectan a la resistencia y estabilidad como pueden ser cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales relacionados con la seguridad en distintos aspectos.
- Los defectos de habitabilidad reclamables están relacionados tanto con elementos materiales como de instalación en lo relativo a higiene, medio ambiente, energía, ruido y otros aspectos para un uso satisfactorio.
- Los defectos estéticos, de terminación o de acabado, no afectan a estabilidad, seguridad o usabilidad pero son igualmente importantes y reclamables, además de ser relativamente comunes y que en numerosas ocasiones pueden ser reparados de forma amistosa. Igualmente tienen un plazo de garantía de un año para la reclamación por lo que conviene estar atentos a los mismos.
¿Cómo es el procedimiento legal de reclamación?: Proceso judicial
Podemos reclamar como adquirentes de viviendas e inmuebles en general de forma individual o bien a través de las Comunidades de Propietarios con plazos de plazos de garantía de 1, 3 y 10 años atendiendo al tipo de defecto de que se trate, permitiendo ejercitar las acciones en un plazo que prescribe en los 2 años siguientes al momento de la aparición de los defectos. El artículo 1.591 establece un plazo de garantía de 10 años para todo tipo de defectos y la prescripción de la acción es de 15 años desde la aparición de los defectos.
Las acciones contempladas en la Legislación de Defensa de Consumidores y Usuarios y, concretamente, en la especifica de viviendas.
Acercamiento amistoso
A la hora de cuantificar el daño se tomará en cuenta la magnitud del problema tanto en la estabilidad, habitabilidad o estética. Siendo clave el dictamen pericial y la determinación del alcance, causa, responsables y una propuesta de solución. Así, al notificar los daños, daremos opción al promotor o constructor para que los repare o abone la reparación.
A la hora de valorar una reclamación por vicios en la construcción tendremos que estar atentos a si estamos en el plazo de reclamación que por norma general es de dos años desde que se conozca.
Sin embargo, el plazo de prescripción puede ser interrumpido si queda plasmado en forma fehaciente que se efectuó o se inició una reclamación, por ejemplo, mediante una carta documento o un burofax.
Demanda Civil por reclamación sobre defectos constructivos
Si la promotora o constructora no reparara las irregularidades notificadas, es el momento de acudir a un especialista. El abogado estudiará una estrategia procesal para redactar una demanda por defectos constructivos tanto en obra nueva, como en reformas en los que se detalle los defectos constructivos y justificación de la exigencia de reparación o indemnización económica suficiente designando a los responsables de la misma. Con los datos analizados enviará un burofax, si el mismo no ha sido enviado por el propietario o este escrito manifiesta errores singulares.
Esta reclamaciones pueden realizarse desde el mismo momento que detectamos los daños en la edificación nueva o construcción tomando en cuenta el plazo de reclamación (Garantía y prescripción) junto con el informe pericial para los casos más complejos que vallan más allá de pequeños defectos estéticos de baja cuantía y que documente las pruebas necesarias para aportar en sede judicial.
Generalmente un proceso de reclamación por defectos constructivos se conducirá el juicio por la vía civil, salvo casos fragantes de incumplimiento de normativas administrativas o tipos penales. Salvo casos muy graves, lo normal es solicitar una compensación económica u obligación de reparar.
El tiempo de tramitación, va a depender de la carga de trabajo que tenga cada juzgado en concreto.
Plazos para la reclamación legal de defectos constructivos y garantía
El plazo de la garantía no comienzan a contar desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda, sino desde comienza a computarse desde que se suscribe el acta de recepción de la obra. Esta acta se firma por promotor y constructor y en ocasiones consta una copia en el Libro del Edificio, si bien en otros muchos casos esto no es así y los propietarios desconocen la fecha exacta de terminación de la obra. Y debemos tenerlo muy presente en el caso de compra de segunda mano o promociones vacías, lo cual es frecuente en el caso de promotoras quebradas, ya que la reparación correrá a cargo del comprador.
Por otra parte, la responsabilidad del promotor de la vivienda, cuyas funciones se explicaron más arriba, se extiende hasta 15 años después de la venta de la vivienda.
Un aspecto procesal desconocido es que no solemos saber que una vez obtenida sentencia donde se acredite el daño, tenemos dos años para dirigirnos a otros agentes de edificación.
- Por lo establecido en contrato durante 15 años.
- Garantía por defectos estructurales en obra nueva. Se aplica a obras nueva con licencias de construcción otorgadas después del 6 de mayo del año 2000 por el plazo de 10 años. Para obras anteriores a esa fecha tiene vigencia lo determinado por el artículo 1.591 del Código Civil que aplica para casos de ruina por vicios de la construcción.
- Defectos estructurales. Implican la ruina física del inmueble. Los defectos afectan elementos estructurales fundamentales como soportes, vigas, muros de carga u otros. Amenazan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Tienen una garantía de 10 años.
- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Este tipo de defectos constructivos solamente pueden detectarse una vez que se ha comenzado a utilizar el inmueble y se manifiestan como goteras, humedad, malos olores o ruidos. Su garantía es de 3 años.
- Garantía en remates, terminación o acabado que no imposibilitan la habitabilidad, pero no se ajustan a la calidad de la obra prometida: 1 año.
¿Cuál es el plazo máximo para presentar la reclamación por defectos constructivos?
Es recomendable reclamar los defectos constructivos desde que se conocen, pues pueden agravarse y darse un caso de culpa o negligencia compartida que llegue a que sea el propietario el que tenga que asumir el coste de reparación en lugar de sus verdaderos responsables.
Los plazos de prescripción varían desde supuestos de 1 año, a 2 años para vicios constructivos y que en algunos que puede llegar a 15 años. Por tanto, en el mismo instante en que se detecte el defecto se debería contactar con un abogado especialista en Derecho de la Construcción.
Remarcamos que estos plazos son de garantía, porque desde el momento en que se descubra el daño se deberá reclamar en tan solo dos años. Transcurridos esos dos años, la única acción que se podría promover para obtener una indemnización sería la que subsistiera a nivel contractual, en su caso.
Este estudiará el caso y, si es necesario, contactará con un perito para que analice la causa y alcance del daño. Con su dictamen se podrá tratar de individualizar la responsabilidad para iniciar las reclamaciones.
Régimen legal para los defectos constructivos
Si desea profundizar más en el conocimiento de la materia va a encontrar la regulación principal se recoge en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación que establece un sistema de responsabilidades y plazos. Otras normativas que debemos tomar en cuenta son el Artículo 1.591 del Código Civil sobre responsabilidad del contratista. La Ley de Propiedad Horizontal los Códigos de edificación locales y otras más específicas dependiendo del tipo de vicio.
¿Está en un supuesto de vicio / defecto constructivo? Abogados especialistas en reclamación de defectos constructivos
Si has llegado a esta página buscando un abogado especialista en reclamación de defectos constructivos y tiene algún tipo de problema con su propiedad, podemos ayudarle. Aunque crea que el plazo para poder reclamar ya ha finalizado, le informaremos si aún cuenta con la posibilidad de reclamar.
Somos un despacho de abogados sólido que cuenta con expertos en Derecho de la Construcción dentro de nuestras áreas habituales de trabajo con un expertise acreditable qué nos permitirá asesorarle en la viabilidad de su caso y de sus derechos de forma previa a la demanda, estudian la viabilidad de misma a la hora presentar una posible reclamación por vicios y defectos de la edificación.
Estudiado el caso, le ofreceremos los detalles de cómo podemos orientarle para conseguir una indemnización justa que le permita la reparación de los desperfectos con un presupuesto cerrado con todos los profesionales intervinientes como son Abogado, procurador y peritos.
El proceso de reclamación debe seguir estas fases:
- Revisar si está en garantía.
- Revisar el plazo de prescripción de 2 años.
- Solicitar un informe de un perito inmobiliario.
- Realizar la reclamación extrajudicial.
- Optar por la vía judicial, exigiendo la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación.
