La nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. En otras palabras, la nuda propiedad se refiere al derecho de propiedad en sí mismo, sin la usufructo o el derecho de disfrute asociado a él.
Por ejemplo, una persona puede ser propietaria de un apartamento en la playa, pero puede haber cedido el derecho de uso y disfrute del mismo a otra persona a través de un contrato de arrendamiento. En este caso, la persona que tiene el derecho de uso y disfrute tiene el usufructo de la propiedad, mientras que el propietario conserva la nuda propiedad.
Información detallada
Derecho Nuda Propiedad
Como hemos visto, la nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario.
Cuando una persona adquiere una propiedad inmobiliaria, normalmente obtiene lo que se conoce como pleno domino de la misma. El pleno domino se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Y es que como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión que corresponde a un tercero a través de un usufructo.
Nudo propietario
El nudo propietario es el propietario, pero sus facultades son muy limitadas mientras dura el usufructo, así que prácticamente no tiene nada salvo el derecho a disfrutar plenamente de su propiedad cuando se extinga el usufructo.
Una situación bastante común se produce cuando en una herencia se atribuye con relación al domicilio familiar, el usufructo universal al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos.
El esposo o esposa sobreviviente se podrá comportar como si fuera el dueño real (aunque no lo sea) de la vivienda, usándola, viviendo en la misma, arrendándola o percibiendo las rentas que se obtengan de ella. Lo único que no podrá hacer es venderla. Para esto último se necesitaría el consentimiento de usufructuario y nudo propietario.
Usufructo y nuda propiedad
El usufructo y la nuda propiedad son dos conceptos diferentes dentro del derecho inmobiliario y presentan algunas diferencias importantes como son:
- Derecho de uso: El usufructuario tiene el derecho de utilizar el bien y disfrutar de sus beneficios, mientras que el propietario con nuda propiedad no tiene ese derecho.
- Obligaciones: El usufructuario tiene la obligación de mantener el bien y realizar reparaciones menores, mientras que el propietario con nuda propiedad no tiene esa obligación.
- Venta: El usufructuario no puede vender el bien, ya que solo tiene el derecho de uso, mientras que el propietario con nuda propiedad puede vender su derecho de propiedad.
- Duración: El usufructo es por un período específico, después del cual el bien vuelve al propietario con nuda propiedad. En cambio, la nuda propiedad dura mientras el propietario tenga el derecho de propiedad.
- Beneficios económicos: El usufructuario tiene derecho a los beneficios económicos del bien, como la renta de una propiedad, mientras que el propietario con nuda propiedad no tiene derecho a esos beneficios.
En definitiva, podríamos resumir en que mientras el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de un bien y está obligado a mantenerlo en buenas condiciones, el propietario con nuda propiedad solo tiene el derecho de propiedad pero no el derecho a utilizar el bien o recibir sus beneficios.
¿Se puede vender nuda propiedad con usufructo vitalicio?
En la escritura notarial de compraventa debe constar claramente la reserva del usufructo, lo que además deberá registrarse en el Registro de la Propiedad. Esta opción puede ser ventajosa, ya que el vendedor podrá seguir haciendo uso de la vivienda mientras viva, así como percibirá el dinero de la venta en el instante de la venta de la nuda propiedad, de una sola vez o mediante una renta periódica vitalicia.
Si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá pactarse que podrá alquilarla y obtener íntegramente esa renta. Eso sí, el arrendamiento se extingue en el momento del fallecimiento del usufructuario. El nudo propietario no podrá disfrutar de la vivienda hasta la extinción del usufructo.
En cuanto a los gastos, el usufructuario se hará cargo de los de mantenimiento de la vivienda (consumos, por ejemplo) y el nudo propietario del IBI y de las cuotas de la comunidad.
¿Es embargable la nuda propiedad?
Un inmueble sobre el que recae un usufructo puede ser embargado. Pero el usufructuario podrá continuar viviendo y disfrutando de la vivienda.
¿Qué valor tiene la nuda propiedad?
Desde un punto de vista tributario, las normas fiscales fijan unos criterios de valoración que no tienen por qué coincidir con los valores de mercado.
Así, el usufructo vitalicio corresponde al 70% del valor total cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, restándose a medida que aumente la edad, un 1% por cada año más 19 con el límite mínimo de 10% del valor total. Que sería lo mismo que decir: 89 menos la edad de usufructuario = % a aplicar con un máximo de 70% y mínimo de 10% .
El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del Usufructo y el Valor total de los bienes.
