¿Vives en un edificio con varios vecinos? ¿Has tenido algún problema con la comunidad de propietarios? ¿Te preguntas por qué tienes que pagar ciertas derramas o qué decisiones puede tomar la junta sin consultarte?
Si acabas de comprar un piso en Barcelona o simplemente quieres entender mejor cómo funciona tu comunidad, has llegado al lugar correcto. En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla todo lo que necesitas saber sobre la propiedad horizontal: tus derechos, tus obligaciones y qué hacer cuando surgen conflictos.
Información detallada
¿Qué es la propiedad horizontal?
Empecemos por lo básico. La propiedad horizontal es el régimen legal que regula los edificios donde conviven varias viviendas o locales independientes. Es decir, cuando compras un piso en un edificio, no solo compras tu vivienda: también compartes la propiedad de zonas comunes como el portal, la escalera, el ascensor o la azotea.
Imagínalo así: tu piso es tuyo al 100% (elemento privativo), pero el portal, las escaleras y el tejado son de todos los propietarios a la vez (elementos comunes). Todos tenéis derecho a usarlos y todos tenéis la obligación de mantenerlos.
Este régimen está regulado principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es una ley estatal que se aplica en toda España, incluida Cataluña. Aunque en Cataluña tenemos algunas particularidades del derecho civil catalán, la LPH es la norma principal que rige las comunidades de propietarios.
¿Cuándo se constituye un edificio en propiedad horizontal?
Un edificio se constituye en régimen de propiedad horizontal cuando se cumplen dos pasos:
Se otorga escritura pública ante notario: El promotor o el propietario original divide el edificio en diferentes elementos privativos (pisos, locales, plazas de garaje) y les asigna un porcentaje de participación en los elementos comunes.
Se inscribe en el Registro de la Propiedad: Esta inscripción hace que el régimen de propiedad horizontal sea oponible frente a terceros y quede oficialmente constituida la comunidad de propietarios.
A partir de ese momento, cada vez que alguien compre un piso en ese edificio, automáticamente formará parte de la comunidad de propietarios y deberá cumplir con sus normas.
Elementos privativos vs elementos comunes: ¿Qué es tuyo y qué es de todos?
Esta es una de las dudas más frecuentes. Vamos a aclararlo.
Elementos privativos (solo tuyos)
Son las partes del edificio que pertenecen exclusivamente a cada propietario. Normalmente son:
- Tu vivienda o local completo por dentro
- Los acabados interiores: suelos, techos, paredes, pintura
- Las puertas y ventanas que dan al interior
- Las instalaciones propias dentro de tu vivienda (tuberías, cables, etc.)
- Tu plaza de garaje o trastero si los tienes asignados
Importante: Eres tú quien debe mantener y reparar todo lo que está dentro de tu vivienda. Si se te estropea el grifo, la caldera o hay una fuga en tu cocina, los gastos corren de tu cuenta.
Elementos comunes (de todos)
Son las partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación:
Estructurales:
- Cimientos, columnas, vigas, muros de carga
- Fachadas completas (incluidas las ventanas exteriores)
- Cubiertas y azoteas
- Terrazas comunitarias
De uso común:
- Portal, vestíbulo, escaleras, rellanos
- Ascensores
- Patios interiores
- Zonas ajardinadas comunitarias
- Piscina, gimnasio u otras instalaciones comunitarias
Instalaciones generales:
- Sistema de calefacción central
- Antenas colectivas y telecomunicaciones
- Instalación eléctrica general del edificio
- Bajantes generales de agua y saneamiento
- Sistema de portero automático
La comunidad es responsable de mantener y reparar todos estos elementos comunes, y el coste se reparte entre todos los propietarios según su cuota de participación.
Zonas grises: ¿De quién es la fachada de mi terraza?
Aquí viene una pregunta clásica: tienes un balcón o terraza privativa, pero ¿de quién es la barandilla? ¿Puedes cambiar las ventanas que dan a la calle?
Generalmente:
- La estructura de la terraza o balcón es común (aguanta el edificio)
- El interior y el suelo de la terraza son privativos
- Las barandillas y elementos visibles desde el exterior suelen ser comunes porque afectan a la estética del edificio
Por eso, si quieres cambiar las ventanas exteriores, cerrar tu terraza o modificar algo que se vea desde fuera, normalmente necesitarás autorización de la comunidad. No puedes hacerlo por tu cuenta aunque esté en “tu casa”, porque afecta al elemento común que es la fachada.
Cuotas de participación: El porcentaje que determina cuánto pagas
Cuando compras un piso, no solo adquieres los metros cuadrados de tu vivienda. También adquieres una cuota de participación en el edificio. Es un porcentaje que se establece en la escritura de división horizontal y que determina:
- Cuánto pagas de los gastos comunes
- Cuántos votos tienes en la junta de propietarios
- Qué parte te corresponde si algún día se vende o liquida la comunidad
¿Cómo se calcula la cuota de participación?
Normalmente se calcula en función de:
- Los metros cuadrados de tu vivienda
- La ubicación dentro del edificio (plantas altas suelen tener mayor coeficiente)
- Los anexos que tengas (garajes, trasteros)
- La calidad o características especiales (áticos, bajos con jardín)
Por ejemplo, imagina un edificio de 10 pisos. Un ático de 100 m² podría tener una cuota del 12%, mientras que un bajo de 70 m² podría tener un 8%. Los 10 pisos suman entre todos el 100% del edificio.
Importante: Esta cuota se fija cuando se constituye la propiedad horizontal y es muy difícil de cambiar. Solo se puede modificar con el acuerdo unánime de todos los propietarios o mediante un procedimiento judicial complejo.
¿Para qué sirve mi cuota en el día a día?
Tu cuota de participación determina:
Gastos ordinarios: Si tu cuota es del 10% y los gastos del edificio son 10.000 € al año, pagarás 1.000 €.
Derramas extraordinarias: Si se aprueba una derrama de 50.000 € para arreglar la fachada, pagarás el 10% (5.000 €).
Votos en la junta: Si tu cuota es del 10%, tienes el 10% de los votos. En edificios pequeños esto puede ser decisivo.
No puedes decidir pagar menos porque “uses menos el ascensor” o porque “tu piso es más pequeño”. La cuota está fijada y es obligatoria para todos.
Derechos que tienes como propietario
Formar parte de una comunidad de propietarios te da una serie de derechos reconocidos por la ley. Vamos a verlos.
Derecho a usar los elementos comunes
Puedes usar todas las zonas comunes del edificio según su destino y sin perjudicar a los demás:
- Entrar y salir por el portal
- Usar el ascensor
- Acceder a las escaleras
- Utilizar las instalaciones comunitarias (piscina, gimnasio, jardín)
Nadie puede impedirte el acceso ni establecer restricciones arbitrarias, salvo que estén justificadas (por ejemplo, por obras o seguridad).
Derecho a participar en las juntas y votar
Tienes derecho a:
- Ser convocado a todas las juntas de propietarios
- Asistir personalmente o delegar tu voto
- Votar en todas las decisiones según tu cuota de participación
- Presentar propuestas y solicitar puntos en el orden del día
- Recibir información sobre la situación económica de la comunidad
Si no te convocan adecuadamente a una junta, los acuerdos que se tomen pueden ser nulos.
Derecho a acceder a la documentación
Puedes solicitar y consultar:
- Las cuentas anuales de la comunidad
- Los estatutos y normas internas
- El libro de actas de las juntas
- Los contratos firmados por la comunidad (seguro, mantenimiento, etc.)
- Los recibos y justificantes de gastos
El administrador de fincas está obligado a facilitarte esta información. Si te la niegan, puedes reclamarlo.
Derecho a impugnar acuerdos
Si consideras que un acuerdo de la junta es ilegal, contrario a los estatutos o perjudica injustamente tus intereses, puedes impugnarlo judicialmente en el plazo de 3 meses desde que se aprobó.
Obligaciones que debes cumplir
Pero vivir en comunidad también implica responsabilidades. Estas son las principales obligaciones de todo propietario:
Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias
Es tu obligación principal y es ineludible:
Cuotas ordinarias: Son los gastos mensuales o trimestrales habituales (mantenimiento, limpieza, ascensor, luz del portal, administrador, seguro del edificio, etc.).
Derramas extraordinarias: Gastos excepcionales aprobados en junta para obras o reparaciones importantes (arreglar la fachada, cambiar el ascensor, impermeabilizar la cubierta).
Si no pagas, la comunidad puede:
- Reclamarte los impagados con intereses
- Iniciar un proceso judicial de reclamación (monitorio)
- Llegar incluso a embargar tu vivienda en casos extremos
No vale decir “no pago porque no estoy de acuerdo con las obras” o “no uso el ascensor”. Las cuotas son obligatorias según tu cuota de participación.
Respetar las normas de convivencia
Debes:
- No hacer ruidos molestos (especialmente en horario de descanso)
- No realizar actividades insalubres o peligrosas
- Mantener tu vivienda en buen estado para no causar daños al edificio
- Respetar el uso de los elementos comunes
- No alterar la fachada ni los elementos comunes sin autorización
Si incumples reiteradamente estas normas, la comunidad puede sancionarte e incluso llegar a demandarte.
Tolerar las obras necesarias en los elementos comunes
Si la comunidad aprueba obras necesarias en elementos comunes, debes permitirlas aunque te causen molestias temporales:
- Acceso a tu vivienda para reparar bajantes generales
- Obras en tu terraza si afectan a la fachada común
- Instalación de andamios en tu balcón
Obviamente, estas obras deben ser necesarias y aprobadas correctamente en junta. No pueden ser caprichos de un vecino.
Informar sobre cambios y cesiones
Debes comunicar a la comunidad:
- Si vendes tu piso (el nuevo propietario entra automáticamente en la comunidad)
- Si alquilas tu vivienda (el inquilino debe respetar las normas)
- Si cedes el uso a terceros
Esto permite a la comunidad saber quién vive en cada vivienda y a quién reclamar en caso de problemas.
Cómo funciona tu comunidad de propietarios
Entender la estructura organizativa de tu comunidad te ayudará a saber a quién acudir cuando tengas un problema.
La Junta de Propietarios: El órgano decisorio
Es la reunión de todos los propietarios donde se toman las decisiones importantes. Es el órgano supremo de la comunidad.
¿Cuándo se reúne?
- Obligatoriamente, al menos una vez al año (junta ordinaria), para aprobar las cuentas y el presupuesto
- Cuando sea necesario (juntas extraordinarias) para decidir sobre obras, problemas o asuntos urgentes
¿Quién puede convocarla?
- El presidente de la comunidad (lo normal)
- El administrador, si el presidente no actúa
- Cualquier propietario, si no se ha celebrado junta ordinaria en el plazo legal o si representa al menos el 25% de las cuotas
¿Cómo se convoca? Mediante escrito dirigido a todos los propietarios con al menos 6 días de antelación (aunque los estatutos pueden exigir más). La convocatoria debe incluir:
- Fecha, hora y lugar de la reunión
- Orden del día: lista de temas a tratar
- En segunda convocatoria (si no hay quorum en la primera): puede celebrarse 30 minutos después
¿Qué se decide en la junta?
- Aprobar el presupuesto anual y las cuentas
- Decidir sobre obras y mejoras
- Elegir al presidente, secretario y administrador
- Aprobar o modificar normas internas
- Autorizar actos que afecten a elementos comunes
- Cualquier asunto relevante para la comunidad
El Presidente: El representante de la comunidad
Es el propietario que representa legalmente a la comunidad frente a terceros y coordina su funcionamiento.
¿Cómo se elige?
- Por votación en junta de propietarios
- Cargo obligatorio: si te eligen no puedes negarte, salvo causas justificadas
- Duración: un año, aunque puede reelegirse
¿Qué hace el presidente?
- Convocar y presidir las juntas
- Ejecutar los acuerdos de la junta
- Representar a la comunidad en juicios y ante terceros
- Contratar servicios necesarios aprobados
- Supervisar el correcto funcionamiento de la comunidad
- Firmar documentos y gestionar asuntos ordinarios
¿Puede tomar decisiones solo? Solo puede tomar decisiones sobre asuntos urgentes o de mera administración. Para temas importantes debe convocar junta. Si actúa fuera de sus competencias, sus actos pueden ser impugnados.
El Secretario: Quien levanta acta
Es otro propietario elegido en junta que se encarga de:
- Redactar las actas de las juntas
- Custodiar el libro de actas
- Expedir certificados cuando se soliciten
Es un cargo menos relevante que el presidente, pero importante para mantener la documentación en orden.
El Administrador de Fincas: El profesional que gestiona
Es un profesional (no tiene por qué ser propietario) contratado por la comunidad para gestionar el día a día:
Sus funciones principales:
- Gestionar los cobros de cuotas y el pago de gastos
- Llevar la contabilidad de la comunidad
- Contratar servicios (limpieza, mantenimiento, seguros)
- Preparar las convocatorias de juntas y asistir a ellas
- Asesorar al presidente y a la comunidad
- Gestionar las relaciones con proveedores
- Tramitar reclamaciones y gestiones administrativas
¿Es obligatorio tener administrador? No. En edificios pequeños o comunidades sencillas, el propio presidente puede asumir estas funciones. Pero en edificios grandes es muy recomendable contratar un administrador profesional colegiado.
¿Cuánto cobra? Los honorarios varían según el tamaño de la comunidad, la complejidad de la gestión y los servicios contratados. En Barcelona, puede oscilar entre 30-100 € por vivienda al año, aunque depende mucho de cada caso.
Las mayorías necesarias: ¿Cuántos votos se necesitan para cada decisión?
No todas las decisiones requieren el mismo respaldo. La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes mayorías según la importancia del asunto. Esto es fundamental para saber si un acuerdo es válido o no.
Mayoría simple (más votos a favor que en contra)
Para asuntos ordinarios y habituales:
- Aprobar el presupuesto anual
- Aprobar las cuentas anuales
- Nombrar y cesar al administrador
- Realizar obras de conservación ordinarias
- Contratar servicios habituales (limpieza, mantenimiento)
Cómo se calcula: Se cuentan solo los votos presentes o representados en la junta. Si hay 100% de cuotas presentes, 40 votos a favor y 35 en contra, el acuerdo es válido (más votos a favor que en contra).
Mayoría de 3/5 de las cuotas totales
Para obras importantes y modificaciones sustanciales:
- Obras de mejora no obligatorias pero convenientes
- Instalar un ascensor nuevo
- Cambiar el sistema de calefacción
- Realizar obras que mejoren la accesibilidad (rampas, salvaescaleras)
- Modificar elementos comunes
Se necesita el voto favorable de al menos el 60% de las cuotas totales del edificio (estén presentes en la junta o no).
Unanimidad (100% de acuerdo)
Para cambios muy importantes:
- Modificar la cuota de participación de algún propietario
- Cambiar el destino del edificio o de elementos comunes
- Alterar la configuración del inmueble
- Suprimir elementos comunes esenciales
Es la mayoría más difícil de conseguir: necesitas que TODOS los propietarios estén de acuerdo.
Tabla resumen de mayorías en Barcelona
| Tipo de decisión | Mayoría necesaria | Ejemplo |
| Asuntos ordinarios | Mayoría simple (más votos a favor que en contra) | Aprobar presupuesto, contratar limpieza |
| Obras de conservación necesarias | Mayoría simple | Reparar grietas, arreglar bajantes |
| Obras de mejora importantes | 3/5 de las cuotas totales (60%) | Instalar ascensor, cambiar ventanas |
| Obras de accesibilidad | 3/5 de las cuotas totales | Eliminar barreras arquitectónicas |
| Instalación de telecomunicaciones | Solo afectados si hay daños | Instalar fibra óptica |
| Modificación de estatutos | 3/5 de las cuotas totales | Cambiar normas internas |
| Cambio de cuotas de participación | Unanimidad (100%) | Redistribuir porcentajes |
| Cambio de destino del edificio | Unanimidad | Convertir viviendas en oficinas |
Importante: Si en primera convocatoria no se alcanza la mayoría requerida, puede celebrarse segunda convocatoria (normalmente 30 minutos después) donde algunas decisiones pueden aprobarse con mayorías inferiores. Consulta tus estatutos para conocer las reglas específicas.
Los 10 conflictos más frecuentes en comunidades de propietarios
Después de años asesorando comunidades en Barcelona, estos son los problemas que vemos con más frecuencia:
1. Impago de cuotas comunitarias
Es el conflicto más habitual. Un propietario deja de pagar las cuotas mensuales o las derramas extraordinarias.
Consecuencias para quien no paga:
- Deuda que crece con intereses de demora
- Reclamación extrajudicial de la comunidad
- Procedimiento monitorio judicial
- Posible embargo de la vivienda
Qué puede hacer la comunidad:
- Reclamar judicialmente la deuda
- El proceso suele ser rápido (6-12 meses)
- Los gastos del procedimiento los paga el deudor
Consejo: Si tienes problemas económicos temporales, habla con el presidente o administrador. A veces se puede negociar un plan de pagos. No dejes que la deuda crezca sin control.
2. Ruidos y molestias entre vecinos
Ruidos a deshoras, música alta, obras fuera de horario, olores molestos… Son problemas que pueden envenenar la convivencia.
Marco legal:
- Los estatutos suelen establecer horarios de silencio (generalmente de 22h a 8h)
- Muchas ordenanzas municipales regulan los niveles de ruido permitidos
- En Barcelona, la Ordenanza de Medio Ambiente fija límites específicos
Soluciones:
- Paso 1: Hablar directamente con el vecino que causa las molestias
- Paso 2: Si no funciona, comunicarlo por escrito al presidente
- Paso 3: Levantar actas de las molestias (llamar a la policía si es necesario)
- Paso 4: La comunidad puede sancionar al infractor
- Paso 5: En casos graves, demanda judicial por inmisiones
3. Obras sin autorización de la comunidad
Un propietario realiza obras que afectan a elementos comunes sin pedir permiso: cierra su terraza, cambia las ventanas, instala un toldo, modifica la fachada…
¿Qué puede hacer la comunidad?
- Exigir que revierta las obras a su estado original
- Imponer sanciones según los estatutos
- Si no revierte las obras, demanda judicial para obligarle
- Reclamar indemnización por daños causados
¿Qué obras necesitan autorización? Cualquier modificación que afecte a:
- La fachada del edificio (estética o estructura)
- Elementos comunes
- La estructura del edificio
- Instalaciones generales
Ejemplos: cerrar balcones, cambiar ventanas, instalar aire acondicionado visible, pintar tu puerta de otro color…
4. Uso indebido de elementos comunes
Casos típicos:
- Vecino que usa el trastero comunitario como almacén privado
- Ocupación del rellano con objetos personales
- Uso del patio común como si fuera privado
- Aparcar en zonas no permitidas
- Instalar macetas o muebles en escaleras
Solución: La comunidad puede requerir que se liberen los espacios comunes y, si no se hace, retirar los objetos por su cuenta con cargo al propietario infractor.
5. Desacuerdos sobre obras extraordinarias
“Yo no quiero pagar para cambiar el ascensor porque vivo en un bajo”
“No hace falta arreglar la fachada, está bien así”
“Esa obra es demasiado cara”
Las obras extraordinarias generan conflictos porque implican derramas importantes que no todos quieren o pueden pagar.
Reglas básicas:
- Si la obra es necesaria para conservar el edificio (reparar la cubierta con goteras, arreglar la fachada con grietas), se aprueba por mayoría simple y es obligatoria para todos
- Si es una mejora no obligatoria (instalar ascensor, mejorar el portal), se necesita 3/5 de las cuotas
- Nadie está exento de pagar aunque “no lo use” o viva en otra ciudad
¿Puedes negarte a pagar una derrama aprobada correctamente? No. Si el acuerdo se tomó con la mayoría legal requerida, es obligatorio para todos los propietarios. Tu única opción es impugnarlo judicialmente si crees que es ilegal o abusivo (tienes 3 meses).
6. Mascotas en el edificio
“El perro de mi vecino ladra todo el día”
“Me da miedo el perro que pasea mi vecino”
“Dejó que su gato orinara en el portal”
¿Se pueden prohibir las mascotas? Depende de los estatutos. Algunas comunidades tienen prohibición expresa, pero la tendencia jurisprudencial reciente es a considerar que no se pueden prohibir animales domésticos de forma absoluta si no causan molestias.
Regla general: Puedes tener mascotas en tu vivienda siempre que:
- No causen molestias insoportables (ruidos, suciedad, olores)
- No sean peligrosas
- Respetes las normas sanitarias
- No haya prohibición expresa en los estatutos (y sea razonable)
Si tu mascota causa molestias reales y probadas, la comunidad puede sancionarte e incluso prohibirte su tenencia en casos extremos.
7. Pisos turísticos (alquiler vacacional)
Es uno de los conflictos más polémicos en Barcelona actualmente. Un propietario alquila su piso por días o semanas a turistas mediante plataformas como Airbnb.
Marco legal en Cataluña (2025):
- Para alquilar turísticamente necesitas licencia de la Generalitat
- Muchos edificios tienen prohibición en sus estatutos
- El Ayuntamiento de Barcelona limita mucho estas licencias
- Las sanciones por alquiler ilegal son muy elevadas
¿Puede la comunidad prohibirlo? Sí, si consta en los estatutos o se aprueba en junta con 3/5 de las cuotas. Cada vez más comunidades incluyen esta prohibición.
Problemas habituales:
- Ruidos y fiestas de los turistas
- Deterioro de elementos comunes
- Sensación de inseguridad
- Perjuicio al carácter residencial del edificio
8. Modificación de estatutos y cuotas
Cambiar los estatutos requiere normalmente 3/5 de las cuotas totales. Los cambios típicos son:
- Establecer normas sobre mascotas
- Prohibir pisos turísticos
- Regular horarios de obras
- Modificar el régimen de mayorías
Cambiar las cuotas de participación es casi imposible porque requiere unanimidad. Solo se consigue si todos los propietarios están de acuerdo o si hay un error manifiesto que se pueda corregir judicialmente.
9. Problemas con el administrador de fincas
Quejas habituales:
- No informa adecuadamente
- No responde a consultas
- Cobra de más
- No gestiona bien los proveedores
- Las cuentas no cuadran
Solución: El administrador puede ser cesado en cualquier momento por acuerdo de la junta (mayoría simple). No hace falta alegar causa, basta con que la mayoría no quiera seguir con él.
10. Instalación de ascensor en edificios sin él
Es un tema complejo porque:
- Requiere 3/5 de las cuotas (60%) para aprobarse
- El coste suele ser elevado (40.000-100.000 € según el edificio)
- Algunos vecinos no quieren pagarlo porque viven en bajos
- Otros lo necesitan por edad o movilidad reducida
Novedades legales: La ley favorece las obras de accesibilidad. Incluso si no se alcanza la mayoría de 3/5, un propietario con problemas de movilidad puede exigir obras mínimas de accesibilidad si son viables técnicamente y no suponen un coste desproporcionado para el edificio.
Proceso de reclamación de cuotas impagadas
Si eres presidente de una comunidad o administrador, esto te interesa. El procedimiento para reclamar cuotas impagadas es:
1. Requerimiento extrajudicial
Antes de demandar, se envía al moroso un requerimiento (burofax o carta certificada) dándole un plazo (10-15 días) para pagar la deuda.
Se le advierte de:
- La deuda exacta (principal + intereses)
- Que si no paga se iniciará proceso judicial
- Que tendrá que pagar también las costas del procedimiento
2. Procedimiento monitorio
Si no paga, se presenta demanda de monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia:
- Procedimiento especialmente rápido para deudas documentadas
- El juez dicta requerimiento de pago en pocos días
- El deudor puede: pagar, oponerse con motivos fundados, o no contestar
3. Si no se opone o la oposición no es fundada
- Se dicta auto despachando ejecución
- Se embargan cuentas bancarias del deudor
- Si no tiene dinero, se puede embargar la vivienda (aunque es el último recurso)
4. Duración y costes
- Procedimiento monitorio sin oposición: 3-6 meses
- Con oposición (se convierte en juicio ordinario): 1-2 años
- Costes: abogado, procurador y tasas judiciales los paga el deudor si pierde
Consejo práctico: No dejes que las deudas se acumulen. Es mejor reclamar cuando se deben 2-3 cuotas que esperar a que se deban años enteros.
Impugnación de acuerdos de la junta
Si consideras que un acuerdo de la junta es ilegal o te perjudica injustamente, puedes impugnarlo.
Motivos para impugnar
Acuerdos nulos (los más graves):
- Contrarios a la ley
- Contrarios a los estatutos
- Lesionan gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
- Se han tomado sin la mayoría necesaria
Ejemplos: aprobar obras sin la mayoría requerida, cobrar cuotas contrarias a los estatutos, privar a un propietario del uso de elementos comunes.
Acuerdos anulables (irregularidades formales):
- Defectos en la convocatoria (aviso con menos de 6 días)
- No respetar el orden del día
- Errores en la votación
Plazo para impugnar
Tienes 3 meses desde que se adoptó el acuerdo (o desde que lo conociste si no asististe a la junta).
Es un plazo de caducidad: si lo dejas pasar, el acuerdo se consolida y ya no podrás reclamarlo.
Procedimiento
- Presentar demanda ante el Juzgado de Primera Instancia
- Es obligatorio actuar con abogado y procurador
- Se celebra un juicio ordinario
- El juez dictará sentencia anulando o confirmando el acuerdo
Duración: 1-2 años hasta sentencia.
Medida cautelar: Si el acuerdo te causa un perjuicio irreparable (por ejemplo, van a tirar tu terraza), puedes pedir al juez que suspende la ejecución del acuerdo hasta que se resuelva el juicio.
Particularidades en Cataluña frente al resto de España
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal es estatal, Cataluña tiene algunas especialidades en su derecho civil que pueden afectar a las comunidades:
Derecho de superficie catalán
El Código Civil de Cataluña regula el derecho de superficie con normas propias. Esto puede ser relevante si en tu edificio hay elementos bajo este régimen (por ejemplo, parkings o locales comerciales con derecho de superficie sobre el terreno).
Mediación obligatoria
Cataluña fomenta especialmente la mediación en conflictos entre vecinos. Antes de demandar por ciertas cuestiones (ruidos, molestias), puede ser obligatorio intentar una mediación previa.
Ventajas de la mediación:
- Más rápida (1-3 meses)
- Más económica
- Confidencial
- Preserva las relaciones de vecindad
- Acuerdos más flexibles y creativos
Régimen lingüístico
Los estatutos y la documentación oficial de las comunidades pueden redactarse en catalán. La convocatoria de juntas debe hacerse en la lengua que establezcan los estatutos o, en su defecto, en catalán y castellano si lo solicita algún propietario.
Competencia de los Juzgados catalanes
Los conflictos sobre comunidades de propietarios en Barcelona se tramitan ante los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, que aplican tanto la LPH como el derecho civil catalán cuando corresponda.
Cuándo necesitas un abogado especializado en propiedad horizontal
Hay situaciones en las que es recomendable o incluso imprescindible contar con asesoramiento legal especializado:
Para propietarios
- Te han aprobado una derrama muy elevada que consideras abusiva o innecesaria
- La comunidad te está reclamando cantidades que crees que no debes
- Quieres impugnar un acuerdo de la junta
- Tienes un conflicto grave con vecinos (ruidos continuos, amenazas)
- La comunidad no te permite acceder a la documentación
- Quieres realizar obras y no sabes si necesitas autorización
- Te han excluido injustamente del uso de elementos comunes
Para comunidades de propietarios
- Morosos con deudas elevadas que no pagan pese a los requerimientos
- Vecino que realiza obras sin permiso y se niega a revertirlas
- Conflictos graves con el administrador de fincas
- Necesitas asesoramiento sobre obras importantes (ascensor, fachada)
- Dudas sobre qué mayoría se requiere para ciertos acuerdos
- Problemas con pisos turísticos ilegales en el edificio
- Modificación de estatutos o normas internas
¿Qué puede hacer un abogado especializado?
En VBB Abogados ayudamos tanto a propietarios individuales como a comunidades en:
Asesoramiento preventivo:
- Revisión de estatutos y normas internas
- Consultas sobre mayorías necesarias
- Viabilidad legal de obras proyectadas
- Elaboración de reglamentos internos
Reclamaciones extrajudiciales:
- Requerimientos a morosos
- Negociación con vecinos conflictivos
- Mediación en disputas entre propietarios
Procedimientos judiciales:
- Impugnación de acuerdos de juntas
- Reclamación de cuotas impagadas (monitorios)
- Demandas por daños causados por vecinos
- Defensa en procesos de responsabilidad
Asistencia a juntas:
- Presencia del abogado en juntas conflictivas
- Asesoramiento al presidente durante la junta
- Levantamiento de acta con todas las garantías legales
Consejos prácticos para una convivencia tranquila
Después de todo lo visto, estos son nuestros consejos para que tu comunidad funcione bien:
Lee los estatutos cuando compres: Antes de comprar un piso, pide una copia de los estatutos. Así sabrás qué normas rigen en el edificio (prohibición de mascotas, pisos turísticos, etc.).
Asiste a las juntas de propietarios: Es tu derecho y tu obligación. Solo yendo a las juntas puedes votar y defender tus intereses. Si no puedes asistir, delega tu voto en alguien de confianza.
Paga las cuotas puntualmente: Aunque no estés de acuerdo con alguna decisión, no dejes de pagar. Si crees que un acuerdo es ilegal, impúgnalo judicialmente, pero paga mientras se resuelve.
Comunícate antes de hacer obras: Si tienes dudas sobre si necesitas autorización para alguna reforma, pregunta antes al presidente o administrador. Es mejor pedir permiso que tener que deshacer obras.
Documenta los problemas: Si tienes conflictos con vecinos (ruidos, molestias), documéntalos: graba audios, haz fotos, levanta actas con testigos, llama a la policía si es necesario. Las pruebas son fundamentales.
Sé razonable y dialogante: La mayoría de problemas en comunidades se solucionan hablando. Antes de enfrentarte o demandar, intenta hablar con el vecino o con el presidente.
Revisa las cuentas anualmente: En la junta ordinaria se aprueban las cuentas. Revísalas. Es tu derecho saber en qué se gasta el dinero de la comunidad.
Elige bien al administrador: Si vuestra comunidad es grande o compleja, merece la pena contratar un administrador de fincas colegiado y profesional. Ahorraréis problemas a largo plazo.
Preguntas frecuentes sobre propiedad horizontal
¿Puedo vender mi piso si debo cuotas a la comunidad?
Sí, puedes venderlo. Pero el comprador tiene derecho a saber si hay deudas. De hecho, al firmar la escritura ante notario, se solicita un certificado de deudas con la comunidad. Si no estás al corriente, deberás pagar las deudas antes de vender o descontarlas del precio de venta.
¿Qué pasa si no asisto nunca a las juntas?
Las decisiones se tomarán sin tu voto. No puedes quejarte después de acuerdos que no te gusten si no participaste en la votación. Además, si la comunidad necesita contactarte para algo urgente y no das señales de vida, pueden tener problemas para notificarte acuerdos.
¿Puedo alquilar mi piso libremente?
Sí, puedes alquilar tu vivienda. Pero:
- El inquilino deberá respetar los estatutos de la comunidad
- Si tu inquilino causa problemas, la comunidad puede reclamarte a ti como propietario
- Para alquiler turístico, necesitas licencia y que los estatutos lo permitan
¿Puedo cambiar la puerta de mi piso por una de otro color?
Depende. Si la puerta da a elementos comunes (el rellano), la parte exterior se considera parte de la estética común del edificio. Cambiar el color puede requerir autorización de la comunidad. La parte interior es tuya y puedes cambiarla libremente.
¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?
Sí. La cuota de participación incluye todos los elementos comunes, uses o no el ascensor. No puedes negarte a pagar argumentando que no lo usas. Todos los propietarios deben contribuir según su cuota.
¿Qué hago si un vecino hace ruido constantemente?
- Habla con él directamente de forma educada
- Si no funciona, comunícalo al presidente por escrito
- Documenta las molestias (grabaciones de audio con fecha y hora, llamadas a policía)
- El presidente puede requerir formalmente al vecino que cese
- La comunidad puede sancionarle según los estatutos
- En casos extremos, demanda judicial por inmisiones
¿Puedo instalar aire acondicionado en mi piso?
- Si la unidad exterior no se ve desde la calle: normalmente sí (consulta por si hay normas específicas)
- Si es visible desde el exterior: necesitas autorización de la comunidad porque afecta a la fachada
- Algunos estatutos prohíben las unidades visibles por motivos estéticos
¿La comunidad puede entrar en mi piso sin mi permiso?
Solo en casos muy justificados y urgentes:
- Para reparar una fuga de agua que afecta a otros pisos
- Para reparar una avería en instalaciones generales que pasan por tu vivienda
- Situación de peligro inminente
En circunstancias normales, necesitas autorizar la entrada. Si te niegas injustificadamente a permitir reparaciones necesarias, la comunidad puede conseguir una orden judicial.
Conclusión
Vivir en una comunidad de propietarios puede ser muy cómodo si todos respetamos las reglas y somos razonables. La clave está en conocer tus derechos y obligaciones, participar en las decisiones de la comunidad y mantener una comunicación fluida con tus vecinos.
Los aspectos más importantes que debes recordar:
✓ Conoce tus estatutos: son las reglas de tu edificio
✓ Paga tus cuotas puntualmente: es tu obligación principal
✓ Asiste a las juntas: es donde se toman las decisiones importantes
✓ Consulta antes de hacer obras: muchos cambios necesitan autorización
✓ Respeta a tus vecinos: la convivencia se basa en el respeto mutuo
✓ Documenta cualquier problema: las pruebas son fundamentales
✓ Si tienes dudas o conflictos, busca asesoramiento legal cuanto antes
La mayoría de problemas en comunidades tienen solución si se abordan a tiempo y de forma adecuada. No dejes que un pequeño conflicto se convierta en un problema mayor por falta de información o por no actuar cuando debías.
¿Necesitas asesoramiento legal en propiedad horizontal?
En VBB Abogados – Boltas Boyé Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario en Barcelona con más de 10 años de experiencia asesorando tanto a propietarios individuales como a comunidades de propietarios.
Nuestros servicios incluyen:
Para propietarios:
- Impugnación de acuerdos de juntas
- Defensa frente a reclamaciones injustas
- Asesoramiento sobre obras y autorizaciones
- Reclamaciones por daños causados por vecinos
Para comunidades:
- Reclamación de cuotas impagadas
- Elaboración y modificación de estatutos
- Asistencia legal en juntas conflictivas
- Gestión de conflictos con propietarios
- Asesoramiento sobre obras y mejoras
¿Por qué elegirnos?
- Conocemos en profundidad el derecho inmobiliario catalán
- Más de 10 años de experiencia en Barcelona
- Trato personalizado y cercano
- Soluciones prácticas y eficaces
- Red de profesionales técnicos (arquitectos, aparejadores) cuando se necesitan
Contáctanos para una consulta inicial sin compromiso. Analizaremos tu caso y te explicaremos cuáles son tus opciones legales, las probabilidades de éxito y los costes del procedimiento.
No esperes a que un problema pequeño se convierta en un conflicto mayor. Actúa ahora y protege tus derechos como propietario.
VBB Abogados – Boltas Boyé Abogados
Especialistas en Derecho Inmobiliario en Barcelona
Paseo de Gracia, 8-10, 1º2ª
08007 Barcelona
Tel: +34 93 212 01 51
Email: info@vbbabogados.com
Artículo actualizado en octubre de 2025. La información contenida en este artículo tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento legal personalizado. Para situaciones concretas, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
