Antes de comprar o vender un piso en Barcelona, es muy probable que tengas que firmar un contrato de arras. Parece un trámite sencillo, pero no lo es: el tipo de arras que eliges determina qué te puede pasar si algo sale mal. Un error de redacción, un plazo mal calculado o una cláusula que no lees con atención pueden costarte entre 10.000 y 50.000 euros.
En BB Abogados llevamos más de diez años asesorando en compraventas inmobiliarias en Barcelona y, en ese tiempo, hemos visto de todo: compradores que pierden sus ahorros por no haber incluido una condición de financiación, vendedores que se ven obligados a devolver el doble porque no redactaron bien el tipo de arras, y familias enteras que acaban en un juicio por una cláusula ambigua de tres líneas.
En esta guía te explicamos qué es un contrato de arras, cuáles son sus tipos, qué consecuencias tiene cada uno y cuáles son los errores más frecuentes que debes evitar antes de firmar.
Información detallada
¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
El contrato de arras es un acuerdo privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura definitiva. Mediante este contrato, ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo y unas condiciones concretas, y el comprador entrega una cantidad de dinero —la señal— como garantía de ese compromiso.
En la práctica, el contrato de arras cumple tres funciones:
Reservar el inmueble: El vendedor se compromete a no venderlo a otra persona durante el plazo pactado.
Fijar las condiciones: Precio final, fecha de escritura, forma de pago, reparto de gastos, estado de cargas.
Establecer las consecuencias: Qué ocurre si cualquiera de las partes incumple.
Lo habitual en Barcelona es entregar entre el 5% y el 10% del precio de venta como arras. En un piso de 350.000 euros, eso significa entre 17.500 y 35.000 euros. Es una cantidad importante, y por eso conviene entender bien qué estás firmando antes de hacerlo.
¿Cuándo se firman las arras?
Generalmente, el contrato de arras se firma cuando comprador y vendedor ya han llegado a un acuerdo verbal sobre el precio y las condiciones principales, pero todavía queda tiempo antes de la escritura. Por ejemplo, porque el comprador necesita gestionar la hipoteca, o porque el vendedor necesita cancelar la suya.
El plazo entre la firma de las arras y la escritura suele ser de uno a tres meses, aunque las partes pueden pactar el que consideren oportuno. Si el comprador necesita hipoteca, lo razonable es pedir al menos dos meses y medio: los bancos tardan en aprobar y formalizar la financiación más de lo que la mayoría cree.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
Aquí está la clave de todo. Existe más de un tipo de contrato de arras, y cada uno tiene consecuencias muy diferentes en caso de incumplimiento. Lo que escribas en el contrato —o lo que dejes sin escribir— determinará qué puede pasarte.
Arras penitenciales: la opción más habitual
Las arras penitenciales son las más frecuentes en las compraventas entre particulares. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Es decir, con arras penitenciales cualquiera de las dos partes puede echarse atrás, pero pagando el precio de ese desistimiento:
- Si te echas atrás como comprador: pierdes la señal entregada.
- Si se echa atrás el vendedor: está obligado a devolverte el doble de lo que recibiste.
Este mecanismo aporta flexibilidad, pero también supone un riesgo real. Si has entregado 25.000 euros y el banco te deniega la hipoteca sin haber incluido ninguna condición suspensiva, esos 25.000 euros se quedan en manos del vendedor.
Cuándo te conviene: cuando todavía no tienes la hipoteca aprobada, cuando necesitas vender tu vivienda actual antes de comprar la nueva, o cuando hay alguna incertidumbre que no controlas del todo.
Un apunte importante sobre la STS 270/2025
El Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de febrero de 2025 (STS 270/2025, Rec. 6668/2019), reforzó un criterio que conviene tener muy presente: para que unas arras sean penitenciales, el contrato debe calificarlas expresamente como tales y detallar las consecuencias del desistimiento para cada parte.
No basta con citar el artículo 1454 del Código Civil. El Supremo aplica la primacía del sentido literal del contrato (art. 1281 CC) y, si los términos son claros, se atiene a ellos. Si el contrato dice «arras penitenciales» y explica qué pasa si cada parte desiste, el tribunal lo respetará. Si no lo dice de forma inequívoca, puede interpretarlo como arras confirmatorias, con consecuencias mucho más gravosas.
Arras confirmatorias: el compromiso firme
Las arras confirmatorias son las más restrictivas. No permiten el desistimiento libre: obligan a ambas partes a cumplir el contrato.
Si una de las partes incumple, la otra puede:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato (que compres o que vendan)
- O reclamar la resolución del contrato más una indemnización por daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del Código Civil
Con arras confirmatorias, perder la señal no te libera de nada. El vendedor puede demandarte y obligarte a comprar aunque ya no quieras. Y tú puedes demandarle a él si se echa atrás.
Cuándo te conviene: cuando tienes la financiación asegurada, la operación está madura y quieres garantizarte que el vendedor no se retractará si aparece otra oferta.
Cuándo es un riesgo: si dependes de una hipoteca o de vender otro inmueble, unas arras confirmatorias te pueden atrapar en una situación muy difícil.
Un detalle importante: si el contrato no especifica claramente el tipo de arras, los tribunales suelen interpretarlo como arras confirmatorias. Esto perjudica especialmente al comprador, que cree que puede desistir perdiendo la señal y luego descubre que no.
Arras penales: más presión para cumplir
Las arras penales son menos comunes en compraventas entre particulares, pero aparecen con frecuencia en contratos con promotores o en operaciones de mayor cuantía.
Funcionan como una cláusula penal reforzada: quien incumple pierde las arras —o las devuelve— y, además, la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños adicionales. Es decir, combinan lo peor de las confirmatorias con una penalización explícita.
Cuándo aparecen: en compras sobre plano, en contratos con promotores o en operaciones donde una de las partes quiere máxima seguridad de que la otra cumplirá.
Tabla comparativa de los tres tipos
| Arras penitenciales | Arras confirmatorias | Arras penales | |
|---|---|---|---|
| ¿Puedes desistir? | Sí, perdiendo la señal | No | No |
| Si incumples como comprador | Pierdes las arras | Demanda por cumplimiento + daños | Pierdes arras + demanda |
| Si incumple el vendedor | Devuelve el doble | Demanda por cumplimiento + daños | Devuelve arras + demanda |
| Flexibilidad | Alta | Baja | Muy baja |
| Riesgo para el comprador | Medio | Alto | Muy alto |
| Más frecuentes en | Compraventas entre particulares | Operaciones consolidadas | Promotores / obra nueva |
Qué debe contener un contrato de arras bien redactado
Un contrato de arras mal redactado es una fuente de conflictos. Desde BB Abogados, estos son los elementos que no pueden faltar:
Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI o NIE, domicilio y estado civil de comprador y vendedor. Si el comprador está casado en régimen de gananciales, puede necesitar el consentimiento del cónyuge para comprometerse a la adquisición.
Descripción precisa del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, metros útiles y construidos, y si incluye garaje, trastero u otros anexos. Si hay discrepancias entre lo que se dice en el contrato y la realidad del inmueble, pueden surgir conflictos en el momento de la escritura.
Precio total y forma de pago
Cuánto se entrega en concepto de arras, cuánto queda pendiente para la escritura y cómo se va a pagar ese resto (al contado, con hipoteca, con subrogación). Si el comprador tiene pensado solicitar financiación bancaria, es conveniente especificarlo.
Tipo de arras y sus consecuencias
Este es el punto más importante. El contrato debe decir expresamente qué tipo de arras se pactan y qué pasa si cualquiera de las partes incumple. No basta con decir «entrego esta cantidad como señal». Hay que aclarar si permite desistir y a qué coste.
Fecha límite para la escritura
Una fecha concreta o un plazo máximo. Si el comprador necesita hipoteca, el plazo debe ser realista: dos meses y medio como mínimo es lo habitual para que el banco complete el proceso.
Estado de cargas del inmueble
El vendedor debe declarar si el piso tiene hipoteca, embargos, derramas aprobadas en la comunidad o inquilinos. Si tiene hipoteca, debe comprometerse a cancelarla antes de la escritura. Sin este detalle en el contrato, puede haber sorpresas de última hora que bloqueen la operación.
Condiciones suspensivas
Las condiciones suspensivas son cláusulas que subordinan la validez del contrato a que ocurra algo en el futuro. La más importante, si necesitas hipoteca, es la condición de financiación:
“La compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria por importe mínimo de X euros antes del [fecha]. Si no la obtiene, podrá recuperar íntegramente las arras entregadas.”
Sin esta cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, perderás las arras aunque hayas hecho todo lo correcto. Es uno de los errores más caros que vemos en la práctica.
Los errores más frecuentes al firmar un contrato de arras
No especificar el tipo de arras
Es el error más habitual y el más caro. Firmar un contrato que dice «el comprador entrega 20.000 euros como señal» sin aclarar más no te da derecho a desistir libremente. Si el juez interpreta que son arras confirmatorias, podrás ser demandado y obligado a comprar aunque hayas perdido el trabajo, aunque te hayan denegado la hipoteca, aunque hayan surgido problemas graves.
Plazos demasiado cortos para conseguir hipoteca
Muchos compradores firman arras comprometiéndose a escriturar en cinco o seis semanas cuando todavía no han solicitado la hipoteca. El proceso bancario real incluye solicitud, tasación, análisis de riesgos, aprobación interna y preparación de documentación. En periodos de mucha demanda, ese proceso puede superar los dos meses con facilidad. Si incumples el plazo porque el banco no llegó a tiempo, puedes perder las arras.
No incluir condición de financiación
Como explicamos antes, si dependes de una hipoteca y no incluyes la condición suspensiva, cualquier denegación del banco te cuesta la señal. En BB Abogados recomendamos siempre incluir esta cláusula cuando el comprador va a financiar parte de la operación.
No comprobar las cargas antes de firmar
Antes de entregar ningún dinero, conviene pedir una nota simple del Registro de la Propiedad (se obtiene online por nueve euros en pocos minutos) y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no hay deudas ni derramas aprobadas pendientes. Descubrir después de firmar las arras que el piso tiene un embargo o que la comunidad ha aprobado una derrama de 15.000 euros no es una situación cómoda.
Pagar en efectivo
La señal debe pagarse mediante transferencia bancaria o cheque nominativo, nunca en efectivo. El efectivo dificulta la prueba del pago si surge un conflicto, puede generar alertas por blanqueo de capitales y complica cualquier reclamación posterior.
No leer la letra pequeña
Los modelos de contrato que facilitan algunas inmobiliarias no siempre son favorables para el comprador. Hay que leer cada cláusula, preguntar lo que no se entienda y, si la operación es importante, pedir a un abogado que revise el documento antes de firmarlo.
Qué hacer si ya firmaste arras y quieres echarte atrás
Si has firmado un contrato de arras y ahora necesitas salir de la operación, lo primero es revisar qué tipo de arras pactaste.
Si son penitenciales, tienes derecho a desistir asumiendo la pérdida de la señal. Comunícalo por escrito al vendedor —mejor mediante burofax— indicando que ejerces el derecho de desistimiento al amparo del artículo 1454 del Código Civil. Si es el vendedor quien quiere echarse atrás, está obligado a devolverte el doble.
Si son confirmatorias, no puedes desistir libremente. Tus opciones son negociar con la otra parte para resolver el contrato de mutuo acuerdo —a veces ofreciendo una compensación económica—, o buscar algún incumplimiento del vendedor que te permita resolver el contrato por su causa. Si no hay acuerdo, la vía judicial es la única salida, con los costes y el tiempo que eso implica.
Si habías pactado una condición suspensiva —financiación, venta de otra vivienda, obtención de licencia— y esa condición no se ha cumplido pese a haber actuado de buena fe, puedes resolver el contrato sin penalización. Conserva todos los documentos que acrediten que intentaste cumplir la condición: denegaciones bancarias, comunicaciones con el banco, etc.
Fiscalidad del contrato de arras
El contrato de arras en sí mismo no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, porque no hay transmisión de propiedad. La tributación se produce en la escritura definitiva: el comprador pagará el ITP (10% en Cataluña para vivienda de segunda mano) o el IVA (10% para obra nueva) sobre el precio total, en el que ya se descuentan las arras entregadas.
Desde el punto de vista del IRPF del vendedor, las arras forman parte del precio de venta y tributarán como ganancia patrimonial cuando se complete la transmisión. Si el vendedor desiste y devuelve el doble, la cantidad adicional devuelta puede considerarse una pérdida patrimonial.
Si el vendedor es no residente en España, el comprador tiene la obligación de retener el 3% del precio en la escritura e ingresarlo en Hacienda en concepto de retención por el IRNR. Si tienes dudas sobre este punto, en BB Abogados podemos orientarte antes de que firmes nada.
Particularidades en Barcelona y Cataluña
Cédula de habitabilidad vigente
En Cataluña es obligatorio que las viviendas dispongan de cédula de habitabilidad vigente para poder venderse. El notario no autorizará la escritura si falta este documento. Incluye en el contrato de arras una declaración del vendedor de que la cédula está vigente —o un compromiso de renovarla a su cargo si estuviera caducada— antes de la fecha de escritura.
Alquileres turísticos: cuidado con la licencia
Si compras un piso en Barcelona con la intención de destinarlo al alquiler turístico, verifica antes de firmar las arras si el inmueble tiene licencia vigente y si esa licencia es transmisible. La regulación municipal en Barcelona es muy restrictiva y en muchas zonas es prácticamente imposible obtener una nueva licencia. Incluir una condición suspensiva sobre este punto puede ahorrarte un problema muy serio.
Compras sobre plano con promotor
Cuando compras sobre plano, las reglas del juego cambian. Los contratos los redacta el promotor y tienen menos margen de negociación. Las arras suelen ser más elevadas (10-20% del precio), de carácter confirmatorio o penal, y los plazos están sujetos al avance de la obra. En estos casos, es especialmente importante verificar que el promotor tiene aval bancario que cubra tus pagos anticipados en caso de que la obra no se termine. Es una obligación legal, pero no siempre se cumple espontáneamente.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué ocurre si el banco me deniega la hipoteca? Si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación, puedes recuperar íntegramente las arras. Si no la incluiste, perderás la señal aunque la denegación no dependa de ti. Por eso es tan importante incluir esa cláusula desde el principio.
¿Qué pasa si no se especifica qué tipo de arras son? Los tribunales tienden a interpretarlo como arras confirmatorias, las más restrictivas para el comprador. No puedes desistir simplemente perdiendo la señal: la otra parte puede exigirte que compres.
¿Puede el vendedor vender el piso a otra persona después de firmar las arras conmigo? No. Al firmar el contrato de arras, el vendedor asume la obligación de no transmitir el inmueble a terceros hasta que se resuelva la relación contractual contigo. Si lo hace, incumple el contrato y deberá devolverte el doble de las arras —si son penitenciales— o enfrentarse a una demanda por daños.
¿Las arras se descuentan del precio final? Sí. Si el precio pactado es 350.000 euros y entregaste 25.000 como arras, en la escritura abonarás los 325.000 euros restantes, salvo que una parte vaya financiada con hipoteca, en cuyo caso el banco abonará directamente esa parte al vendedor.
¿Cuánto tiempo tengo desde las arras hasta la escritura? El plazo lo fijan las partes. Lo habitual en Barcelona es entre uno y tres meses. Si necesitas hipoteca, negocia al menos dos meses y medio para no correr riesgos por la lentitud del proceso bancario.
¿Puedo negociar las cláusulas del contrato de arras? Sí, en compraventas entre particulares hay total libertad para negociar. La señal, el tipo de arras, el plazo y las condiciones suspensivas son todos elementos negociables. En contratos con promotores hay menos margen, pero siempre puedes pedir que se revisen o expliquen cláusulas concretas.
Conclusión
El contrato de arras no es un mero trámite previo: es un documento vinculante que puede obligarte a comprar aunque no quieras, hacerte perder decenas de miles de euros o, si está bien redactado, protegerte ante imprevistos. La diferencia entre una operación que sale bien y un conflicto judicial costoso puede estar en tres líneas de un contrato.
Antes de firmar, verifica siempre el tipo de arras que estás aceptando, incluye la condición de financiación si necesitas hipoteca, pide la nota simple del Registro y da el tiempo suficiente en el plazo para que nada se tuerza por prisa.
